サブリースは「やめとけ」といわれる理由。サブリーストラブルの対処法

賃貸経営をおこなうなかで「サブリースはやめとけ」といわれる理由について解説します。

サブリース契約とは、不動産オーナーと不動産会社の間で結ばれる契約形態の一つです。不動産会社がオーナーから建物を借り上げ、その建物をテナントに転貸することで賃料収入を得ます。不動産会社は、建物の管理や入居者の募集、賃料の回収などを行い、オーナーは不動産会社から一定の賃料を受け取ります。賃貸物件が空室だったとしても、オーナーは賃料を受け取ることができます。

一見すると、メリットのように感じるサブリースですが、なぜ「やめとけ」と言われるのでしょうか。

「サブリースをやめとけ」といわれる理由、サブリースのデメリット・リスク

サブリース契約には、オーナーにとって様々なデメリットやリスクが存在します。そのため、「サブリースはやめとけ」といわれることがあるのです。主なデメリットやリスクを詳しく説明します。

支払われる賃料が低い。想定していたよりも手取りが少ない

サブリース契約では、不動産会社が賃料の一部を手数料として徴収します。この手数料は、賃料収入の10～20％程度に設定されることが多く、オーナーの手取り収入は想定よりも少なくなる可能性があります。また、建物の修繕費用や管理費用なども負担するため、オーナーの実質的な収入はさらに減少します。

相場賃料が10万円の物件をサブリースに出した場合、不動産会社の手数料が20％だとすると、オーナーの手取りは8万円になります。さらに、修繕費用や管理費用が月額1万円かかるとすれば、オーナーの実質的な収入は月額7万円となります。このように、サブリースではオーナーの収入が思ったより少なくなるケースが多いのです。

契約期間中の解約が難しい

サブリース契約は、オーナーによる解約が難しいことも大きなデメリットです。一般的な貸主と借主の関係同様、借地借家法によりオーナーによる一方的なサブリース契約の解約は難しく、借主である不動産会社は自由に解約が可能です。

契約期間中にオーナーが解約する場合、違約金を支払わなければならないことがほとんどです。

賃料の下方修正リスク

サブリース契約では、賃料が将来的に下がるリスクがあります。不動産市況の変化によって賃料相場が下落した場合、不動産会社から賃料の下方修正を求められる可能性があるのです。賃料が下がれば、オーナーの収入も減少してしまいます。

特に、サブリース契約の賃料が周辺相場より高く設定されている場合は要注意です。将来的に賃料が下がるリスクが高くなります。

原状回復・リフォーム費用の負担

入居者が退去した際には、部屋を原状回復する必要があります。原状回復とは、入居前の状態に戻すことを指します。壁の傷や汚れを補修したり、設備の故障を修理したりする必要があるのです。さらに、築年数が経過した物件では、リフォームが必要になることもあります。

サブリース契約では、原状回復費用やリフォーム費用を誰が負担するのかが問題となります。ほとんどがオーナーが負担しなければならず、当初想定していた収支計画通りに行かず、資金計画が破綻してしまう可能性もあります。負担者や負担割合は契約書に記載されているため、契約前に確認しておく必要があります。

サブリース会社の倒産リスク

サブリース契約を結んだ不動産会社が倒産するリスクも存在します。不動産会社が倒産してしまうと、オーナーは賃料収入を得られなくなってしまいます。サブリース物件の場合、テナントとの賃貸借契約は不動産会社が結んでいるため、オーナーが直接テナントから賃料を受け取ることができないのです。

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サブリースの事件事例と問題点

サブリースに関連する事件として、かぼちゃの馬車事件やレオパレス問題などが知られています。これらの事件から、サブリース契約の問題点が浮き彫りになりました。

かぼちゃの馬車事件

かぼちゃの馬車事件とは、2018年に起きた不動産会社であるスマートデイズが運営していた女性専用シェアハウスの「かぼちゃの馬車」を不動産価値に見合わない価格でサブリースとして販売し、経営破綻によって多くの不動産投資家が自己破産に陥った事件です。

この事件では、サブリース契約の問題点が明らかになりました。不動産会社が賃料保証をうたいサブリース契約を結んでいたにもかかわらず、実際には保証されていなかったのです。また、不動産会社が倒産してしまい、オーナーが賃料収入を得られなくなるリスクも顕在化しました。

レオパレス問題

レオパレス21は、アパートの建設請負やサブリース事業を手がける大手不動産会社です。「30年間の賃料保証」のサブリース契約をうたい、地主が所有する土地にアパートを建設して事業を拡大していきましたが、契約途中で賃料の減額や契約解除などが行われたことで大きな問題となりました。

また、2019年には、同社が施工したアパートで多数の建築基準法違反が発覚しました。壁や天井に使用された断熱材や防音材が不適切で、火災の危険性があったのです。

これらのレオパレス問題では、サブリース物件のオーナーが大きな被害を受けました。建築基準法違反が発覚したことで、入居者が退去し、空室が増加。賃料収入が減少したのです。さらに、改修工事の費用負担も発生しました。

かぼちゃの馬車事件やレオパレス問題からは、サブリース契約の問題点が浮き彫りになりました。不動産会社の信頼性や建物の品質が、オーナーの収益に大きな影響を与えるのです。サブリース契約を結ぶ際は、こうした事件の教訓を踏まえ、慎重に検討する必要があります。

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サブリース契約の注意点

サブリース契約を結ぶ際は、以下の点に注意が必要です。

契約内容をよく理解する

サブリース契約書には、賃料の金額や支払い方法、契約期間、解約条件などが記載されています。オーナーは、これらの内容をよく理解した上で契約を結ぶ必要があります。特に、賃料の下方修正条項や中途解約時の違約金などには注意が必要です。

契約書の内容が難しい場合は、弁護士や不動産の専門家に相談するのも一つの方法です。専門家のアドバイスを受けることで、契約内容を正しく理解することができるでしょう。

相場より高い賃料設定に注意

サブリース契約の賃料が、周辺相場より高く設定されている場合は要注意です。将来的に賃料が下がるリスクが高くなります。オーナーは、不動産会社から提示された賃料が適正かどうか、自ら確認する必要があります。

賃料相場を調べるには、不動産の物件ポータルサイトなどを見て、自身の物件周辺にある同様の広さやスペックの物件を確認するようにしましょう。

解約条件を確認する

サブリース契約を途中で解約する場合の条件を、契約前に確認しておきましょう。多くの場合、中途解約には違約金が発生します。違約金の金額や支払い方法を把握しておく必要があります。

また、解約の手続き方法も確認しておくと良いでしょう。解約の申し入れ期限や、必要な書類などを事前に知っておくことで、スムーズに解約手続きを進められます。

サブリース会社の選定を慎重に

サブリース会社の選定は慎重に行う必要があります。オーナーにとって、サブリース会社は長期的なパートナーとなるため、信頼できる会社を選ぶことが重要です。

サブリース会社を選ぶ際は、以下の点に注目しましょう。

• 会社の実績や財務状況
• サブリース実績のある物件の入居率や管理状況
• オーナーからの評判
• トラブル発生時の対応方針

これらの情報を総合的に判断し、信頼できるサブリース会社を選びましょう。

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サブリース契約のトラブル対処法

サブリース契約でトラブルが発生した場合の対処法を紹介します。

弁護士への相談

サブリース契約に関するトラブルが発生した場合、まずは弁護士に相談しましょう。弁護士は法律の専門家であり、トラブルの解決に向けたアドバイスをしてくれます。

サブリース会社との交渉の進め方や、契約解除の可否、損害賠償請求の方法などを相談できます。弁護士に相談することで、オーナーの権利を守りながら、トラブルを解決できる可能性が高くなります。

サブリース物件の売却も検討する

サブリース会社とのトラブルが解決しない場合、物件を売却することも一つの選択肢です。その際は、信頼できる不動産会社に相談しましょう。

不動産会社からは、以下のようなアドバイスを受けられます。

• 物件の売却価格の査定
• サブリース契約の解除方法
• 売却までのスケジュールと必要な手続き
• 売却後の資金の運用方法

通常、サブリース中の物件の売却は、サブリース契約の内容が次の買主にも引き継がれます。

しかし、オーナーの立場が弱いサブリース契約のままでは、高く売却できない可能性が高いため、解約の方法や解約金について確認しましょう。

サブリース契約には、オーナーにとって様々なデメリットやリスクが存在します。「サブリースをやめとけ」といわれるのは、こうしたデメリットやリスクを懸念してのことです。

サブリース契約を結ぶ際は、契約内容を十分に理解し、慎重に判断することが大切です。不動産会社の選定も慎重に行い、信頼できるパートナーを見つけましょう。

また、万が一トラブルが発生した場合は、弁護士や不動産会社に相談し、適切な対処を行うことが重要です。サブリース会社との交渉や、物件の売却も視野に入れながら、トラブルの解決を図りましょう。