ワンルームマンション投資を途中でやめたい！タイミングやスムーズに手放す方法を紹介

ワンルームマンション投資は不動産投資の中でもポピュラーな方法であり、副業として始める人が多く、20代の学生が行っているケースも珍しくありません。

しかし、参入者が増加しているのに比例して、投資をやめたいと思う人も増加しています。

ワンルームマンション投資を途中でやめるには、タイミングやローン残高などに注意が必要です。

ワンルームマンション投資をやめたいと思う原因

ワンルームマンション投資をやめたいと考える人は、どういうきっかけがあったのでしょうか。よくある原因について詳しく説明します。

競合に勝てなくなった

全国的にファミリータイプの賃貸マンションは枯渇し、ワンルームタイプの賃貸マンションは飽和状態にあります。

その理由は、ファミリータイプよりワンルームタイプのほうが収入が多くなる傾向にあるためです。

たとえば300㎡の広さに対して、60㎡で家賃10万円のファミリータイプより、25㎡で家賃7万円のワンルームタイプのほうが部屋数を増やせます。

この表を見た方は、「それならファミリータイプを建てるよりワンルームにしたほうがお得だ！」と思うでしょう。

実際、同じように考える人が多いため、ワンルームマンションは供給過多で競合多数な土壌といえます。

新築ワンルームマンションの場合、最初は入居者が集まる可能性が高いでしょう。しかし5年も経過すれば、空室を埋めるためには、競合である新しい物件に勝てるように努力が必要です。

収支計画が甘かった

ワンルームマンション投資は当然リスクもあるため、短期・中期・長期を見据えた収支計画を立てる必要があります。

たとえば、建物を正常な状態に保つための管理費や維持費、または修繕費が定期的にかかるでしょう。さらには建築後10年、20年と経過すると建物や設備の経年劣化も著しくなり、大規模修繕を実施することになります。

サブリース契約だからと安心していた家賃保証についても、減額の申し入れや最悪の場合、契約解除を要求されることがあるでしょう。

収支計画で重要なのは、「いくら儲かるのか」というプラスの面だけでなく、以下のようなマイナスの面を決めておくことです。

• いくらまで赤字で耐えられるのか
• いくら赤字になると売却など行うのか

この収支計画が甘いと、赤字がふくらんで取り返しがつかない事態になりかねません。

管理の手間がかけられなくなった

収支計画は金銭に関する計画のため、ある程度は予測ができます。一方で、人生の計画は難しいもので予定どおり進まないのが世の常です。

たとえば、単身世帯向けのワンルームマンションを経営しており、頻繁に入居者が入れ替わる場合など、退去後の室内修繕を業者に依頼せず、自身で行うこともあります。

もちろん自己物件の手入れが好きなこともありますが、ワンルームタイプであれば広さも限られており、簡易な補修程度は自分で行えば委託費の節約となるためです。

ところが、何かしらの理由で時間が確保できなくなった場合、いままで自身が行っていた建物の管理や修繕など、専門業者に委託する必要が出てきます。

遠方に引っ越しした、体調を崩して入院した、家族が増えた・減ったで忙しくなったなど、理由はさまざまですが、管理の手間がかけられなくなった場合、ワンルームマンションの投資をやめたいと考えることにつながります。

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ワンルームマンション投資をやめるのに適したタイミング

物件を売却してワンルームマンション投資をやめるのに適したタイミングはいつでしょうか。

経営がうまくいかなくなったときにやめるべきケースだけでなく、ポジティブな売却を検討できるタイミングもあります。

赤字が続いている

毎月のように赤字が続いている場合、また修繕費や維持費により年間赤字になる場合は、物件を売却して赤字を止めることを検討します。

特に多いのが、約7〜8割の入居率を保っていて、家賃収入は入るが維持費などで黒字にならないまま、ズルズルと経営を続けてしまうケースです。

この場合、偶発的に退去が重なり入居率が下がったときにリカバリーができません。また大規模修繕の時期に必要な金額が用意できず、結果として資産価値を大きく落としてしまいます。

赤字が続き、回復傾向にない場合は、投資をやめるタイミングといえるでしょう。

入居者トラブルが続いている

入居者トラブルは精神的に負担が大きい問題です。そもそもトラブルが発生した場合、オーナーとして実施できる手立ては少なく、また実施しても解決できることは、ほぼありません。

喫煙問題にしても、明確な法律や契約条件がなければ、掲示板にポスターを掲示する程度が実情であり、抜本的な解決は難しいものです。

さらに入居者トラブルは、ほかの善良な入居者を退去に促す側面もあり、放っておくことができない問題でもあります。

ローン残高より高く売却できる

もしローンの残高より、売却予想価格が上回る場合は、その時点でワンルームマンションの投資は黒字で完了する可能性が高くなります。

もちろん、投資を開始する際や途中に自己資金を使用している場合や、ほかに経費が必要となることもあります。しかし一般的に「ローン残高＜売却予想価格」の場合、売却して利益を得られるポジティブな状況です。

黒字経営になった

ワンルームマンション投資をする中で、確実に黒字になったタイミングもやめどきのひとつです。

通常、黒字なのであれば保有して利益を増やしていけばよいと考えられますが、不動産には築年数の問題と大規模修繕という支出に関する大きなイベントが存在するのに対して、収入のイベントは発生しません。

黒字運営のワンルームマンションはそれだけで資産価値が高く、市場価格より高値で売れる傾向にあります。つまり、通常より大きな売却益を得るとともにリスク回避もできる状態なのです。

黒字経営を味わったあとは高値売却が基本戦術であり、ワンルームマンション投資の成功の形でもあります。

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ワンルームマンション投資を途中でやめる方法

ワンルームマンション経営は出口戦略が重要な投資であり、状況に応じて途中でやめることも検討します。むしろ、同じワンルームマンションを所有し続けて投資運用するケースは少なく、必要に応じて売却したり、また別の不動産を購入したりするものです。

投資はお金を稼ぐ手段であり、ワンルームマンションを所有し続けることが目的ではないので、状況を見据えて判断しましょう。

売却予想価格とローン残債を比較する

売却予想価格とローン残債を比較した際に、売却予想価格が上回る状態（アンダーローン）となれば前述のとおり、売却タイミングとしては理想です。

一方でローン残債が上回る状態（オーバーローン）となれば、不足する金額を自己資金で補填するか、金融機関から新たなローン融資を受ける必要があります。

もし、資金繰りが厳しいようであれば、売却せずに様子を見ることも検討します。このタイミングについては、投資マンション専門会社に相談してみるとよいでしょう。

まずは投資マンション専門会社に相談する

最近は、投資用のマンションを専門的に取り扱う不動産会社が増えています。

専門会社に相談するメリットとして、市場価格と照らし合わせた売却計画の立案だけではなく、現在の投資・ローン状況から今後の収支計画におけるアドバイスや提案、また本当に売却するタイミングを提案してもらえるなどがあります。

また、投資マンション専門会社は当然ながら、投資を検討する購入希望者を集めることに長けています。ワンルームマンション投資をやめることを検討している人とマッチングさせられるのも強みです。