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投資マンション失敗
マンションの投資を途中でやめることになった場合、人によって対応方法が異なります。たとえば、アパートローンを返済中であれば、売却して完済しなくてはなりません。そのためには、不動産会社に査定を依頼したうえで、金融機関から売却の承諾を得る必要があります。
このように多くのことを考慮する必要があるため、マンション投資は簡単にやめられないのです。不動産投資でマンション経営をしているときに、途中でやめる方法について解説します。
目次
最初にマンションの不動産投資をやめる一般的な理由をご紹介しましょう。
投資用物件を購入するときはアパートローンなどを利用して、家賃収入をローンの返済に充てるのが一般的です。しかし、赤字が続くとローンの返済が困難になり、マンションの不動産投資をやめる人も少なくありません。
赤字の原因には空室による損失が挙げられますが、ワンルームマンション投資の場合、1部屋しか所有していないと利益がゼロになってしまい、たちまち赤字になってしまいます。
ガス給湯器など設備機器が壊れると修繕費が高額になることもあるため、空室や修繕が発生すると賃貸経営がうまくいかないリスクがあります。
物件を自分で管理しているオーナーの場合は、物件管理の対応に手間がかかります。この管理の仕事が面倒なために不動産投資をやめるケースも珍しくありません。
管理内容は「家賃管理」「滞納督促」「更新契約」「クレーム対応」「貸室の修繕依頼」など多岐にわたるため、管理会社に管理費を支払い、代行してもらうのが一般的です。そのため、これらの管理業務をオーナー自身が行う場合は、かなり時間を取られるでしょう。
不動産投資には、空室リスクや家賃下落リスクなど、さまざまなリスクが考えられます。購入した当時にはわからなかったリスクが、不動産投資をはじめたあとに発生することもあるため、将来抱えそうなリスクが多くなった場合には、投資を途中でやめるケースもあります。
なお、不動産投資の主なリスクは以下の通りです。
万が一、事故物件になってしまうと空室リスクや家賃の下落リスク、資産価値の下落リスクが発生します。市況の変化に伴い、長期的に見ると金利が上昇するリスクもないとはいえません。不動産に限りませんが、投資は不安定さがつきまといます。
マンション投資に関するお問い合わせはこちら
10：00～19：00（（年末年始除く））
投資ローンやアパートローンなどを利用して不動産投資をしている場合は、やめたいからといって途中で簡単に投げ出すわけにはいきません。ここでは、マンションの不動産投資をやめるときの注意点と対策について解説します。
不動産投資をするときは、金融機関からアパートローンなどの融資を受けるのが一般的です。そのため、ローン返済中の場合は残債の有無を確認してからやめるようにしましょう。
物件を売却してもアパートローンの残債のほうが多いと「オーバーローン」になってしまい、借金しか残らなくなってしまうため注意が必要です。
なるべく損失を出さないために、少しでも高く物件を売らなければなりません。そのためには、不動産査定サイトで複数の不動産会社に査定依頼することをおすすめします。できるだけ高値で売却してくれる不動産会社を見つけましょう。
不動産を売却するときに頭に入れておきたいのが譲渡所得税です。税額は所有期間により違いがあり、5年以上所有してから売却すると税率が半分程度下がります。
所有期間による税率は以下の通りです。
| 短期譲渡所得（所有期間5年以内） | 税率39.63％ |
|---|---|
| 長期譲渡所得（所有期間5年超え） | 税率20.315％ |
所有期間は不動産を売却した年の1月1日時点で、5年を超えているかどうかで判断します。
購入した日から実質的に5年以上経っても、1月1日を過ぎていなければ長期譲渡所得に該当しないケースもあります。5年前後で売却する際は「5年を過ぎているか」を確認してから売却しましょう。
マンションの不動産投資をやめるときには、物件を売却することになります。その際に気をつけたいのが物件の売出価格です。高く売りたいからといって、同じエリア内にある類似物件とかけ離れた価格で売り出してしまうと、なかなか売れないことがあります。
不動産会社が提示した査定価格が適正なのかを判断するには、売主自身もマンションの市場価格をリサーチすることをおすすめします。最近では、インターネットで簡単に調べられるので、ぜひチャレンジしてみましょう。
国土交通省で運営している土地情報システムでは、実際に行われた不動産取引価格を検索できます。
ローンでマンションを購入した場合は、売れない期間もローンを返済しなければなりません。売却期間が長引くと資金繰りに困ることも考えられるので注意しましょう。
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赤字が続くなど諸事情が発生することにより、不動産投資を途中でやめるケースは珍しくありません。
気をつけたいのが、アパートローンを返済中に売却する場合は、まず、金融機関の承諾を得なければならないという点です。本来、ローン返済中の物件を売る場合はローンを完済し抵当権を抹消してから、買主に売却するという流れになります。
ここでは、不動産投資を途中でやめてマンションを売却する方法について解説します。
最初に行うのは、不動産会社に物件の査定を依頼することです。
不動産会社によって原価法、取引事例比較法、収益還元法などの方法を使用して、不動産の査定価格を算出します。査定依頼は無料なので、ぜひ実行してみましょう。専門家が割り出した市場価格を知ることができます。
査定依頼で信頼できそうな不動産会社が見つかったら、媒介契約を結びます。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類あり、それぞれ内容に違いがあります。以下のような特徴を踏まえて契約しましょう。
| 媒介契約の種類 | 特徴 |
|---|---|
| 専属専任媒介契約 |
|
| 専任媒介契約 |
|
| 一般媒介契約 |
|
専属専任媒介契約は1社しか契約できず、自分が発見した買主でも取引できません。しかしその分、熱心な営業活動を期待できます。なかなか売れそうもない物件には向いているでしょう。
複数の不動産会社に幅広く営業してもらいたいときは、一般媒介契約がおすすめです。
不動産会社と媒介契約を結んだら、物件の売却活動をスタートします。不動産会社が売主の代わりに、物件の広告掲載や買主への対応（物件の説明・内覧など）をしてくれるため、売主 に手間はかかりません。ただし、買主から値下げを依頼されたときには、不動産会社から判断を求められます。
希望する売却価格で売れる買主が見つかったら、重要事項の説明を受け、契約条件に売主・買主が合意してから売買契約を締結します。契約を締結したら解除することは難しいため、慎重に行わなければなりません。売買契約書は、仲介している不動産会社が作成します。
不動産売買契約では、売主は契約締結時に「手付金」を買主から受け取るのが一般的です。契約を解除する場合、買主は手付金を放棄し、売主は受け取った手付金の倍額を買主に返金します。
なお、契約書に違約金が記載されているときは、多額の違約金が発生する場合もあるため注意が必要です。
売買契約書で定めた日時に、決済と引き渡しを行います。決済当日は売主と買主のほかに司法書士、不動産会社の担当者も同席し、買主から売主に売買代金が支払われます。ローンの残債を返済するときは、金融機関の担当者も同席します。
アパートローンを返済中で、マンションの売却代金がローン残債より多い場合は、ローン残債を一括返済します。売却代金でローンを全額返済できない場合は、事前に金融機関とその後の返済方法について話し合いをしておかなければなりません。
なお、不動産は持ち運びができないため、買主への引き渡しはマンションの鍵を渡すという方法で行われます。
代金支払いと物件引き渡しの完了後、司法書士が法務局で所有権移転登記や抵当権設定登記など登記手続きを行います。登記完了には1～2週間程度かかり、無事に完了すると登記識別情報が交付されます。
(株)TOCHU投資マンションを手放す方法は、主に2つのパターンがあります。
1つ目は仲介売却です。市場に物件を出し、買主とのマッチングを図る方法です。
2つ目は業者による買取です。不動産業者が直接物件を買い取る形となります。
ただし、収支がマイナスとなっているケースや、住宅ローンの金利上昇リスクがある場合、あるいは残債が物件価値を上回るような状況では、売却自体が困難となる可能性があります。様々な要因を考慮しながら、最適な売却方法を検討する必要があります。
重要なのは、売却を急がないということです。現在も物件保有が継続できているということは、即時の売却が必須ではない可能性があります。慎重に判断することが望ましいでしょう。
また、売却のタイミングも重要な要素となります。市場全体の動向を見極める必要があり、価格上昇局面での売却が望ましいことは言うまでもありません。特に期限が迫った状況では、早期売却の必要性から値下げを余儀なくされたり、買主に不利な条件を提示されたりするリスクがあります。計画的なアプローチが不可欠です。
(株)TOCHU最も重要なのが、現在のローン残高の正確な把握です。意外にもこれを正確に把握していないケースが散見されます。特に複数物件所有者では、物件間での混同が起きやすいようです。売却検討物件のローン残高は、必ず金融機関で確認する必要があります。商談が進展してから、想定以上のローン残高が判明すると、関係者全員に多大な影響を及ぼすことになります。
税務面での考慮も重要です。保有期間が5年以内か5年超かにより、短期譲渡か長期譲渡かが決定され、適用税率が異なってきます。この点については専門的な内容となるため、必ず税理士への相談を推奨しています。
さらに、賃貸管理会社との契約内容の精査も欠かせません。所有者変更に伴う賃貸管理の変更時には、違約金の発生や引継期間の設定が必要となる場合があります。また、敷金の返還方法や保証会社との引継ぎなど、細部にわたる調整が必要となり、これらはトラブルの温床となりやすい項目です。売却検討時には、必ず賃貸管理契約の詳細を確認することが重要です。
売却タイミングの検討も慎重に行う必要があります。市場動向の見極めは重要ですが、個人的な事情による緊急売却は可能な限り回避すべきです。時間的制約は条件面での譲歩につながりやすく、計画的かつ余裕を持った進行が推奨されます。
(株)TOCHUまず必須となるのが、市場相場の調査です。想定売却価格について、自己調査に加えて複数の不動産会社への査定依頼をおすすめします。
次に、必要書類の整理が重要です。特に賃貸契約書や物件情報などの基本書類は、必ず手元に用意しておきましょう。これらの書類が適切に整理されていることで、対応する不動産会社からも前向きな対応を引き出すことができます。逆に、基本的な書類の不備は、取引の信頼性に疑問を投げかけることにもなりかねません。
また、賃貸管理会社との関係性や入居者情報についても、整理が必要です。
売却タイミングの見極めには、不動産市場のみならず、マクロ経済の動向も注視する必要もあります。株式市場は不動産市場の約半年先行指標となる傾向があり、日経平均株価の動向が約半年後の不動産市場に反映されることが多いと言えます。
さらに、不動産市場の特性として、金利動向への感応度が非常に高い点に注意が必要です。金利の上昇・下降は市場に直接的な影響を及ぼします。例えば、株価上昇から数か月後には不動産価格も上昇し、株価下落は不動産価格の下落につながるという強い相関関係が見られます。これらの市場指標は必ず確認するようにしてください。
(株)TOCHU投資マンションを途中で手放すケースの多くは、残念ながら運用が順調ではないケースが目立ちます。最も顕著な共通点として、事前の学習不足により計画通りの運用ができていないという状況が挙げられます。さらに言えば、そもそも明確な運用計画を持たずに投資を始めているケースも少なくありません。
投資の動機を確認すると、すすめられたから購入したという回答が意外に多く見られます。明確な投資目的や十分な学習プロセスがないまま投資を開始してしまうケースが散見されるのが現状です。
一方で、ライフスタイルの変化に伴う計画の見直しという、ポジティブな理由で売却を検討されるケースもあります。例えば、自宅購入や結婚といった、人生の新たなステージに向けた前向きな理由による売却です。
また、相続対策として保有していた物件について、予定相続人から不要との申し出があるケースも見られます。これは、次世代が経済的に自立し、親世代の資産に依存する必要がなくなったという、望ましい展開とも捉えることができます。
(株)TOCHU投資マンションを途中で手放すケースは、今後確実に増加すると思います。
第一に、管理費や修繕積立金の継続的な上昇傾向が挙げられます。また、不動産相場も当面は上昇基調が続くと予測されており、インフレによる価格上昇が続く中で、売却機会を模索する投資家の増加が考えられます。
第二に、金利上昇局面における影響が考えられます。金利上昇はキャッシュフローに直接的な影響を及ぼすため、将来的な金利上昇リスクを見据えて、保有継続を見直す判断が増えることが予想されます。
さらに、賃貸需要の構造的な変化も重要な要因となります。2035年までは世帯数の増加が予測されているものの、それ以降は減少トレンドに転じる見通しです。この人口動態の変化は、投資マンション市場に対して必然的に影響を及ぼすことになります。
特に今後10年程度を経過した時点で市場の限界点が顕在化する可能性があり、こうした長期的な市場見通しを踏まえた売却判断が増加することが予想されます。賃貸需要の構造的な変化は、投資マンション市場全体に大きな影響を与える要因となるでしょう。
このように、様々な要因が重なり合って、投資マンションの途中売却は増加傾向を示すことが予測されます。市場環境の変化や個人の事情など、複合的な要因を慎重に見極めながら、投資判断を行っていく必要性が今後さらに高まっていくと考えられます。
あなたのマンション・アパートの価格が分かる
2002年より投資用中古ワンルームマンション売買のキャリアをスタート。
20年以上にわたり投資マンション市場に携わり、売主・買主双方のリアルな課題解決を通じて、個人投資家の資産形成をサポートしてきた。
2014年に株式会社東・仲（現：株式会社TOCHU）を設立。
投資用中古ワンルームマンションを中心とした売買仲介・買取事業を展開し、これまでの取扱実績は20,000件以上。
現在、会社には年間7,000件以上の投資マンション売却・不動産投資に関する相談 が寄せられており、多くの投資家の売却戦略や資産運用をサポートしている。
2025年には業界初となる価格透明化サービス 「TOCHU iBuyer」 を展開。
中古投資マンション市場の価格不透明性を解消し、投資家が適正価格で売却できる仕組みづくりを推進している。
「誠実な取引こそが市場の信頼をつくる」という理念のもと、 投資マンション市場の健全な発展を目指して活動している。
・投資マンション売却
・投資マンション買取
・オーナーチェンジ物件売却
・不動産投資コンサルティング
投資マンション売却・不動産投資の専門家として、各種メディアや業界媒体で紹介されている。
・NHKにて不動産市場に関する取材
・「住宅新報」にてTOCHU iBuyerが紹介
・「リフォーム産業新聞」にて企業取り組みが掲載
・不動産業界メディア「リビンマガジンBiz」にてサービス紹介
・不動産オーナー向け専門誌「月刊 地主と家主」に書籍が掲載
・ERA LIXIL不動産ショップ全国大会にて成績優秀により複数回受賞。
・不動産業界団体 投資不動産流通協会 の会員として研修・研究活動に参加。
・JAPAN BUILD 「不動産テックEXPO」 のセミナー登壇
不動産取引のデジタル化・透明化に向けた取り組みを発信している。
・公認 不動産コンサルティングマスター
・宅地建物取引士
・ファイナンシャル・プランニング技能士
・賃貸不動産経営管理士
・投資不動産取引士
・競売不動産取扱主任者
・日本不動産仲裁機構 認定ADR調停人
『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』（クロスメディア・パブリッシング）
『マンション投資IQアップの法則 〜なんとなく投資用マンションを所有している君へ〜』（CHICORA BOOKS）
代表取締役伊藤幸弘
当社にも、投資マンション経営を途中で止めたいという相談は非常に多く、ウェブ検索でも「マンション投資をやめたい」と検索される人はとても多いようです。当社への売却相談の中でも、主に以下のようなパターンが見られます。
最も多いのが、収支がマイナスになってしまい、長期的な保有がストレスとなっているケースです。毎月のキャッシュフローがマイナスとなり、資産として保有し続けることが難しくなっているという相談が目立ちます。
次に、金利上昇リスクへの懸念があります。確かに上限があり急激な変動は起こりにくいものの、長期的な視点で見ると完済までの期間が長く、低金利時代には魅力的だった投資が、金利上昇により魅力を失うケースが出てきています。
郊外物件においては、空室の長期化が課題となっています。様々な対策を講じても入居者が決まらない、あるいは決まっても短期間で退去してしまうといった状況が見られます。
最近特に増加しているのが、インフレの影響による管理費の値上げや修繕積立金の改定です。例えば、3,000円程度だった管理費が8,000円に改定されるなど、5,000円近い上昇により収益性が見込めなくなるケースが出てきています。
また、ライフスタイルの変化による売却相談も増加傾向にあります。特に目立つのが、自宅購入のための住宅ローン借入れを理由とするものです。投資用ローンの残債があることで、十分な住宅ローンが組めないというものです。投資開始時には投資ローンと住宅ローンは別物と説明されていても、実際の住宅ローン審査では投資ローンが障壁となることが少なくありません。
さらに、結婚を機に売却を検討されるケースもあります。パートナーから投資リスクを共有したくないという要望を受け、結婚を機に売却を決断するというパターンです。