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投資マンション買取
投資用に所有していたワンルームマンションを売却するときは、一般的な居住用物件との違いに注意が必要です。投資用物件は買主も投資家なので、物件の良し悪しが収益性で判断されるのです。
できるだけ早く売却したい場合は、仲介ではなく、買取を選ぶことになります。ワンルームマンションを買取で売却する方法や注意点などについて解説します。
目次
投資用マンションを売却する理由はさまざまですが、売却するときは誰しも「失敗したくない」「損したくない」と考えます。
そのため、投資用マンションを売却するときは、売却方法、査定方法など、売却について知識をつけておくと安心です。
ここでは投資用マンションを売却する際に、気をつけるべき注意点について解説します。これから売却を検討している方は、参考にしてください。
投資用マンションを売却する場合、買主は同じ投資家と考えられます。買主も投資家ですから、物件の資産性や収益性が低いと感じる物件は買いません。
投資用マンションの売買は、居住用物件の売買とは異なり、収益性や安定性が重視されます。収益が安定していたり、物件が満室で安定していたりすると、高値売却できる可能性が高まります。反対に、空室続きや収益性が低く安定性がない物件は、物件価値が下がるおそれがあります。
入居者がいる状態で売買される物件のことを、オーナーチェンジといいます。オーナーチェンジ物件は、すでに居住者がいるため「居住用物件」としての売却はできません。物件の購入目的が投資用となるため、買い手は投資家など一部の人に限定されてしまいます。
また、投資用物件には、住宅ローンが利用できません。現金一括払いか不動産投資用ローンを組める人しか購入できないという点も、売れにくい理由のひとつでしょう。
不動産投資ローンを組んで物件を購入した場合、対象物件に対して抵当権が設定されます。物件に抵当権が設定されたままの状態では、他者へ引き渡せません。そのため、残債がある場合は、物件の売却代金や自己資金で一括返済する必要があります。
取引をスムーズに行うためにも、残債はあらかじめ調べておきましょう。
不動産会社にも得手不得手があり、「マンション売却に強い会社」「仲介専門会社」など会社の特徴や得意分野はさまざまです。また、なかには悪質な業者も存在するため注意が必要です。
不動産売却では、不動産会社選びが非常に重要となるため、査定価格だけで判断するのは避けましょう。投資用物件の売買実績、販売戦略の内容、買取保証の有無、担当営業の対応など、総合的に見て信頼できる不動産会社かどうか見極めることが大切です。
不動産の売却方法には、「買取」「仲介」の2種類あります。買取は不動産会社に査定を依頼して、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
一方、仲介は売主と買主のあいだに不動産会社が入って、仲介する売却方法です。それぞれの特徴を理解して、自分に合った売却方法を選びましょう。
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買取で売却するメリットとして、手間をかけずに売却できる、すぐに現金化できるなどが挙げられます。一方、デメリットとしては、売却価格が安くなる、買取不可の可能性があるなどを挙げられます。
メリット・デメリットを理解して、今後の売却活動に活かしていきましょう。以下で詳しく解説します。
買取で売却した場合のメリットは、以下のとおりです。
買取の一番のメリットは、買主を探す手間が省け、すぐに現金化できることです。不動産会社に査定依頼をして、買取可能であれば1～2週間程度で売却できるでしょう。
売却活動に時間をかけたくない人や、現金が必要な人には買取がおすすめです。ぜひ買取を前向きに検討しましょう。
仲介で売却する場合は、仲介に入った不動産会社に仲介手数料の支払いが発生します。しかし、買取で売却する場合、買主は不動産会社になるため仲介手数料が発生しません。
契約不適合責任とは「物件の引き渡し後、契約内容に記載のない瑕疵が見つかった場合、売主は責任を負わなければならない」という内容の契約です。一般的に、仲介では売主が契約不適合責任を負います。しかし、買取の場合は、契約不適合責任が免責されるケースがほとんどです。
買取で売却した場合のデメリットは以下のとおりです。
買取で売却する場合、一番のデメリットは売却価格が相場より下がってしまうことです。仲介と比べ、売却価格は相場の6～7割程度となるでしょう。早期売却が可能となる一方で、売却価格が安くなってしまうため、高値売却を考えている人に買取は向いていません。
買取の場合、必ず買い取ってもらえるわけではありません。築年数が古い、需要の低い地域にある、空室が続いている、利回りが低いなど物件の状況によっては、買取を断られる場合があるため注意が必要です。
(株)TOCHU買取のメリットは、まず契約がすぐにできて確実性があること、そして手間がかからないことです。売主にとって非常にシンプルで分かりやすい取引になります。
一方、デメリットは確実性とスピードがある分、価格が安くなってしまうことです。業者も諸経費や転売の利益を考慮する必要がありますから、市場で売れる価格から一定の利幅を引いた金額で買取をすることになります。売主からすると、市場相場より安くなってしまい、大体80%～90%程度の価格帯になるのが一般的です。これが最大のデメリットと言えるでしょう。
買取を選ばれる方の特徴としては、決まった期日に確実に現金化したいというニーズを持つ方が多いですね。また、資産的にゆとりがある方で、手間をかけたくない、面倒なことは避けたいという考えの方も多いです。買取なら契約の立ち会いも不要で、司法書士が自宅まで来て全ての手続きを完了させることも可能ですから、そういった取引を望まれる方にとっては理想的な方法と言えます。
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投資用マンションを売却する場合、居住用物件の買取とは異なる手続きが必要です。この手続きは、売却利益に大きく関わってくるため、事前にしっかりと理解しておきましょう。
ここでは、投資用物件を買い取る手続きの流れについて解説します。
投資用マンションの場合、入居者がいる状態で売却を進めていくケースが多く「机上査定」で査定価格を算出します。物件の利回り、賃料、周辺環境などの情報をもとに査定価格を出します。
早ければ1～2日で査定結果が出るでしょう。机上査定はすぐに査定結果が出ることが特徴です。査定依頼をするときは、複数の不動産会社に査定を依頼して比較、判断をしましょう。
査定金額に納得できたら、不動産会社と売買契約を締結します。契約時には契約書・重要事項説明書の説明が行われます。文面や契約内容をしっかりと確認してから、記名・押印をしましょう。トラブルを未然に防ぐため、不明点・疑問点は必ず質問して、答えを明確にしておくことが大切です。
契約締結後、物件の引き渡しを行います。投資用物件の場合は、オーナーと管理会社が変更になるため、入居者への連絡が必要です。一般的には買主となる不動産会社が入居者へ連絡しますが、念のため、契約時や引き渡し時に「入居者への対応」について確認しておくと安心でしょう。
投資用マンションを売却したときに出た利益を、「譲渡所得」といいます。譲渡所得は以下の計算方法で求められます。
譲渡所得＝売却金額－（取得費＋譲渡費用）
投資用マンションを売却後、譲渡所得を得た場合には、必ず確定申告する必要があります。また、譲渡所得の税率は保有期間によって異なりますので、以下の表をご確認ください。
| 所得の種類 | 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30％ | 9％ |
| 長期譲渡所得 | 5年以上 | 15% | 5％ |
なお、不動産売却をして損失が生じた場合、基本的には確定申告の必要はありません。ただし、確定申告をしたほうが有利となる場合もあります。税に関する専門的な知識が必要となるため、不安な方は税理士に相談しましょう。
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(株)TOCHU当社では、必要な書類などが揃っていれば最短3日で売却完了、現金化まで可能です。これは価格査定をして売主が納得し、売却を決断された場合のスピードです。
一般的には2、3週間程度で、長くても1カ月以内には完了します。1カ月を超えるようでは、買取業者としては正直手際が悪いと言わざるを得ません。
買取を急がれる理由は様々ですが、よくあるのは住宅購入のために投資物件のローンを完済したいケースや、相続や離婚に伴う財産処理のケースです。特に財産分与の場合、売却できない状態では分割が困難になりますから、確実に買い取ってもらえる金額を早急に確定させたいというニーズがあります。
ただし、買取を希望される方は全体の約1割程度で、大半の方はやはり高く売りたいという希望が強く、確実性よりも価格の最大化を求められます。それでも、期日が決まっている案件では買取の需要は確実にありますし、そうした方々にとってはスピードが最重要要素になります。
当社では独自のシステムを活用することで、この短期間での対応を実現しています。書類確認から査定、契約まで効率化されたプロセスで進めることができるため、他社では難しい3日という期間での対応が可能になっています。
(株)TOCHU簡単に言うと、商品化できない物件は買取できません。まず法令違反の物件ですね。建築時は適法だったが、その後の法改正で違法建築になってしまった物件などは、購入者がローンを組めないため、買取はできないとは言いませんが、相当安い価格になってしまいます。
次に、滞納問題のある物件です。投資物件で入居者が家賃を滞納している場合、その処理に半年から1年かかることがあります。投資マンション市場では月間約3,000室が売買されているという統計がありますから、問題のある物件に時間を割くよりも、他の案件を進めた方が効率的なんです。
築年数が古すぎて管理状況が悪い物件も困ります。水漏れが頻発して修繕が困難、管理会社の管理体制から見直しが必要といった物件は商品化が難しいです。実際、買取の話が進んでいた物件で、重要事項説明書を見たら外装タイルが落下したという記載があり、安全上の問題から買取を断ったケースもあります。
最近多いのが、郊外にあるバブル期に建てられた16㎡以下の極小ワンルームです。入居者が全くつかず、現地を見ると半分以上が空室という状況では、とても買取はできません。同様に、リゾート物件なども価格は安いものの、買い手がつかないため流通させることができず、買取対象外となります。
業者としては回転率が重要で、一つの問題物件にかかりきりになってしまうと、他の案件が処理できなくなってしまいます。そのため、商品化の見込みが立たない物件については、申し訳ないのですがお断りせざるを得ないのが現実です。
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投資用マンションの取引は、一般的な居住用物件の売買にはない専門的な知識が必要です。不動産会社にも得意分野があるため、売却を成功させるための買取業者選びは非常に重要です。ここでは、「買取業者選びのポイント」について解説します。
投資用物件の取引には、専門的な知識が必要です。賃貸物件や居住用物件を扱う不動産会社に比べ、投資物件を専門で取り扱う不動産会社は決して多くはありません。売却を成功させるには、専門的な知識やノウハウがあり、経験豊富な不動産会社に依頼することが一番重要です。
売却の際、売主（オーナー）にも売却条件があるでしょう。たとえば、売却価格や引き渡しの時期などです。信頼できる不動産会社であれば、可能な限り売主の意見を取り入れてくれます。
むしろ、売主の意向を無視して、一方的に取引を進める不動産会社には注意が必要です。「この会社不親切だな」、「こちらの話を聞いてくれない」など不信感を抱いた場合は、会社を選び直すのもひとつの方法です。
投資用物件の場合、居住状況、家賃収入などの将来生み出す収益＝「収益価格」をもとに査定価格が算出されます。会社ごとに査定基準は異なりますが、明らかに高い金額を掲示してくる不動産会社もあります。
「あとから請求書が届いた」「当初の説明と違う」など、トラブルにならないためにも、明らかに査定価格が高いと感じる場合は、査定価格の根拠や査定基準を確認したうえで判断しましょう。
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(株)TOCHUまず重要なのは、その業者に買取の実績があるかどうかを確認することです。単に仲介をメインにしている会社と、買取を専門的に行っている会社では、ノウハウや対応力が全く違います。
次に、査定の根拠を明確に説明してくれるかどうかです。買取だからといって査定根拠を開示しないのは明らかにおかしいです。「買取の基準は教えられません」と言われたら、その業者は疑った方が良いでしょう。
私がおすすめするのは、最初から「買取で」と言わずに、2、3社に普通の仲介査定を依頼することです。各社の査定額が出揃った段階で、信頼できると思った会社に対して「買取の場合はいくらになりますか？」と後出しで聞く方法です。この方が適正な取引になる可能性が高いです。
なぜかというと、最初から買取希望だと「何か事情があるのでは？」「急いでいるなら安く買えるかも」という心理が働いてしまうからです。査定が出揃ってから事情を説明した方が、足元を見られるリスクを避けられます。
買取価格は業者によって幅がありますから、価格交渉も積極的に行うべきです。「あと50万円上がりませんか？」「100万円プラスできませんか？」といった交渉は全く問題ありません。仲介と違って業者は逃げませんから、無理なら無理とはっきり回答してくれます。
複数社で相見積もりを取ることも重要です。「期日までに最高値を出してください」「一番高いところに売却します」と競争させることで、より良い条件を引き出せます。これは当然のことで、競争を嫌がる業者なら最初からその程度の会社だったということです。
あなたのマンション・アパートの価格が分かる
宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・FP技能士・公認 不動産コンサルティングマスター・投資不動産取引士・競売不動産取扱主任者・日本不動産仲裁機構ADR調停人
『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
『マンション投資IQアップの法則 ~なんとなく投資用マンションを所有している君へ~』
2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU（とうちゅう）を設立し現在にいたる。
代表取締役伊藤幸弘
「買取」と「仲介」の違いについてはよく聞かれる質問で、なかなか理解してもらえるように説明することが難しいです。分かりやすく例えると、買取はブックオフ、仲介はメルカリを使って売却するようなイメージです。
買取の場合、不動産業者がそのまま物件を買い取り、その物件に転売の利益を載せて販売します。ブックオフで言えば、読まなくなった本を持っていって売ると、お店が買い取って店頭に並べ、転売の利益を乗せて販売するのと同じ仕組みです。
一方、仲介は売主と買主が直接取引を行います。取引が成立した段階で、仲介手数料をお礼として支払います。メルカリのように売り出し価格を自由に決められますし、欲しい人が現れて取引が成立した際に、手数料をプラットフォーム側に支払うのと似ています。仲介では価格をある程度自由に設定でき、高く売ることが期待できます。
買取は確実に売れるというメリットがあり、仲介は価格の最大化が狙えるという特徴があります。