サブリースのワンルームマンションを売却する方法｜解約は必須？

ワンルームマンションの不動産投資をいったん手じまいしたい、と思っても、サブリース契約をしていると簡単にはできません。サブリース契約にはメリットがありますが、デメリットもあり、そこがネックになってしまうのです。

サブリース契約のワンルームマンションを売却するときに、どういったことに気をつければよいのかを解説します。

サブリースを基本から解説

まず、サブリースの仕組みについて、基本からわかりやすく解説します。

サブリースの仕組み

サブリースを簡単にいうと、サブリース会社がオーナーから借りた物件を「又貸し」することです。サブリース会社は「借主」としてオーナーから物件を丸ごと借り、入居者には「貸主」として部屋を貸します。

オーナーにとっては、サブリース会社が入居者や物件の管理を代行してくれるため、賃貸経営が楽になる面があります。サブリース会社が空き部屋の有無にかかわらず、オーナーに賃料を保証するのもよい点です。

保証される賃料は家賃収入の8〜9割程度とされており、不動産会社に管理会社として管理費をもらうよりも利益率が上がります。ただし、それだけオーナーの利益が下がります。

不動産投資の初心者にはチャレンジしやすい投資方法ですが、近年ではサブリースに関連するトラブルが続発し、社会的な問題として注目されています。

サブリースのメリット

サブリースの主なメリットは以下の3点です。

• 安定した収入を得られる
• 物件の管理業務を任せきりにできる
• 広告料などの負担が軽減される

サブリースは、空室数に関係なく一定の賃料をサブリース会社からもらえるため、安定した賃貸経営を行えるのがメリットです。通常、空室になると賃料は入りませんが、サブリースなら利益を確保できるので心強いでしょう。

また、入居者の契約更新やクレーム対応、修繕なども代行してくれるため、忙しいオーナーが時間や手間を取られることがありません。サブリース会社が不動産のプロとして、オーナーに代わり物件の管理業務を行います。

入居者が決まるとオーナーは、仲介手数料のほかに広告手数料を支払うのが通常ですが、サブリースの場合はサブリース会社が借主を見つけるため請求されません。広告手数料の負担がないのも嬉しいポイントです。

サブリースのデメリット

サブリースの主なデメリットは以下の3点です。

• 収益が下がる
• 保証賃料の見直しがある
• 入居者を選べない

オーナーに支払われるサブリースの賃料は、通常の賃貸物件の8〜9割程度とされています。したがって、物件の利回りは低くなるのがデメリットです。

また、一定期間ごとに保証賃料の見直しがあるため、いままで受け取っていた賃料より低くなるおそれもあります。

自分の物件でありながらオーナーは入居者を選べないため、「高齢者の孤独死」や「外国人入居者の習慣の違い」などのリスクをあわせ持つことになります。

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サブリースのワンルームマンション売却の準備

サブリース契約のマンションを売却する際には、いくつか注意しておきたいことがあります。ここでは、サブリース契約中のワンルームマンションを売却するにあたって、必要な準備と知識について解説します。

サブリース物件の売却はオーナーチェンジ

サブリース契約を解約しないで物件を売却するのは、オーナーチェンジによる売却と同じことです。オーナーチェンジ物件は貸主としての権利や義務も引き継ぎますが、サブリース物件も同じようにサブリース契約で決められた内容にしたがわなければなりません。

「オーナーチェンジを認める」とする特約が契約にない場合は、オーナーとサブリース会社で話し合うことになります。

ただ、サブリース契約はサブリース会社の権利が強いため、売却価格が下がるリスクがあります。

サブリース契約を確認する

サブリース契約の内容をきちんと確認してから売却するようにしましょう。確認しておきたい事項は以下の通りです。

• 賃料の見直しと改定
• 賃料等の内訳
• 契約期間と解約

サブリース契約を解除できない場合は、サブリース契約つきのまま売ることになるため、上記の内容を把握しておきます。契約期間中にオーナーから解約を申し出ると、違約金が発生する可能性もあります。

サブリース契約の解除を伝える

ワンルームマンションを売却するときは、サブリース契約の解除をサブリース会社に伝えましょう。担当者に口頭で伝えたあと、契約の解約通知書を作成して書面で通知します。内容証明郵便で送付すると、解約通知の証拠としても役立ちます。

解約通知書に書く内容は以下の通りです。

• 日付
• サブリース会社の名称
• オーナーの住所と氏名
• 解除通知書である旨
• 解除の理由
• 契約日
• 解約希望月日
• 賃貸物件の名称

インターネットでサブリース契約解除のひな型が提供されているので、利用することをおすすめします。

オーナーからのサブリースの解約は難しい

サブリース物件を売却する際は、サブリース契約を解約してからのほうが買主を見つけやすいでしょう。しかし、オーナーからサブリースの解約をするのは大変難しいといえます。

サブリース契約では、サブリース業者は契約上「賃借人」となるため、借地借家法が適用されることになります。借地借家法は、賃借人の権利を守るための法律なので、オーナーからの解約は、正当な事由がなければ認められません。

解約できない場合は、サブリース契約のまま売却することになります。

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サブリースのワンルームマンションを売却する方法

サブリースのワンルームマンションを売却するときには、売却手順などを知っておく必要があります。ここでは、サブリースのワンルームマンションを売却する方法の全般について解説します。

サブリース契約中のワンルームマンションを売却する手順

サブリース会社によっては、解約を申し出ても認めてくれないケースがあります。ここでは、サブリース契約を交わしたまま売却する手順を紹介します。

査定を依頼する

まず、サブリースつき物件ということで、不動産会社に査定を依頼します。サブリースつきは買主の収益性や自由度が低いため、市場価格より安くなることが多いです。

売却活動をはじめる

信頼できる不動産会社が見つかったら、売却活動をスタートします。募集時には「サブリース物件」であることが明示された広告を掲載しなければなりません。サブリース物件であることを了承した購入希望者があらわれたら、内見へと進みます。

サブリース会社・売主・買主の3者で合意・契約継承

買主が決まったらサブリース会社・売主・買主の3者間で、サブリース契約の内容を継承する合意書を作成します。現在のオーナーの契約内容は、そのまま買主に引き継がれますが、新しい条項を入れることも可能です。

サブリース物件は売却価格が安くなる

サブリース物件は、一般的な投資物件より売却価格が安い傾向です。理由は、一般的な投資物件より収益性が低く、契約内容に制限が多いためです。

収益性が低い物件はキャッシュフローが厳しくなりやすいため、物件自体を安値で購入しなければ利回りが向上しません。不動産としての価値が低いため、売却価格が安くなってしまいます。

サブリースのワンルームマンションを売却するポイント

サブリース物件は一般的な投資物件より売れにくいという特徴があります。しかし、賃貸経営が赤字になっているなどの事情がある場合は、なんとかして売却したい人もいるでしょう。

ここでは、サブリースのワンルームマンションを売却するポイントについて解説します。

売却期間を長めに想定する

サブリース物件は買い手が見つかりにくいため、売却期間が長くなることを想定しておきましょう。また、一般的な投資物件と違い、引き継ぎ手続きや解約の交渉などが長引くことがあります。特にサブリース会社との交渉に時間がかかるため、売却したい時期から逆算して進めてください。

売り出し価格を安く設定する

売り出し価格を設定する際は、価格を安く設定するのが一般的です。

サブリース物件はサブリース会社の権限が強く、オーナーになっても自由に経営することはできません。収益性も一般的な投資物件より低いため、不動産投資家でも避ける傾向があります。このような事情から、売り出し価格を安く設定しないと買主は見つかりにくいでしょう。

複数の不動産会社に査定依頼する

査定の依頼をする際は、1社だけではなく複数の不動産会社に依頼することがポイントです。不動産会社によって査定基準に違いがあるため、同じマンションでも査定価格がかなり異なるケースもあります。

特にサブリース物件は安値で査定される場合が多いため、少なくとも2〜3社には依頼しましょう。売却依頼をする不動産会社は、サブリース物件に強みのある会社を選ぶようにしてください。不動産会社のWebサイトで実績を確認することをおすすめします。

サブリース物件の扱いに慣れた不動産会社に相談する

サブリース物件はいったんサブリース契約を結んでしまうと、簡単には解約できません。サブリース契約を解除できないケースもよく見られるため、売却する際はサブリース物件の扱いに慣れた不動産会社に相談しましょう。

サブリース会社の実情や解約手続きに詳しい不動産会社に相談することで、安心して売却を進められます。