ワンルームマンション投資に失敗する原因は？成功の秘訣を解説

資金がそれほど多くなくてもはじめられるワンルームマンション投資はとても魅力的です。しかし、失敗する人が少なくありません。どうして失敗してしまうのでしょうか。

ワンルームマンション投資で失敗する原因を解説します。失敗を避け、投資を成功させるための秘訣も紹介します。

ワンルームマンション投資で失敗する原因

ワンルームマンション投資は、不動産投資の初心者でもチャレンジしやすいとされていますが、リスクを把握しておかないと失敗するリスクがあります。

ワンルームマンション投資で失敗する原因について解説しましょう。

賃貸の需要の低いエリアの物件を購入した

賃貸経営を成功させるには、そもそも入居者が入りやすい状況でなければ成り立ちません。そのため、賃貸の需要の低いエリアの物件を購入すると失敗する危険性が高いといえます。

たとえば、「駅から距離が遠い」「築年数が古い」「周辺にスーパーなどの利便施設がない」といった物件は、ワンルームマンションを購入後、最初の入居者がなかなか見つかりません。投資用のワンルームマンションを購入するときは、賃貸の需要が高いエリアの物件を選びましょう。

管理費や修繕費の負担をよく考えていなかった

自主管理でない場合、投資用ワンルームマンションの管理は不動産会社に依頼することになるため、毎月一定の管理費がかかります。管理費の相場は、家賃の5～10％といわれており、家賃が10万円の物件の場合は、5,000〜10,000円の管理費用を支払うことになります。

また、トイレや給湯器など住宅設備が経年劣化などで故障した場合、オーナーは修繕費を負担しなければなりません。たとえば、追い焚き機能つきのガス給湯器の交換費用は、10万円前後かかることもあり、修繕が重なると家賃の数カ月分が飛んでいってしまうことも考えられます。

空室が長期化する

空室期間が長くなると家賃が入らないため、資金繰りが厳しくなります。ローンの返済や管理費など月々のランニングコストを抱えている場合は、長期化するほど負担が重くなるでしょう。

以下のような特徴がある物件は、空室が長期化するおそれがあるので注意が必要です。

• 築年数が古い
• 家賃が周辺の相場より高い
• 管理会社の営業活動が十分でない
• きちんと管理されていない
• 設備が充実していない

空室期間が長くなると自己資金を投入することになるため、退去したら早めに次の入居者を入れましょう。

資金計画をきちんと立てていない

投資用物件を購入する際には、アパートローンなどを利用するのが一般的です。そのため、返済方法について綿密な資金計画を立てておかないと、資金繰りに困るおそれがあります。万が一、空室が長期化した場合は返済が難しくなるため、数カ月のあいだ家賃が入らなくても持ちこたえられるだけの現金を用意しておきましょう。

全期間固定金利で借入していない場合は、金利上昇リスクがあります。また、経年劣化による修繕費などのコストも把握しておくのがポイントです。

管理会社の質がよくない

投資用物件で収益を上げるには、パートナーとなる管理会社の存在が欠かせません。適切な管理をしてくれる管理会社でないと、空室が出てもなかなか入居者が入らないためです。

日頃から物件の維持管理をきちんと行い、空室が出た場合にすぐ客付け活動を実施する管理会社を選びます。修繕が必要なときは、明確な根拠を示しながら説明してくれる管理会社がおすすめです。

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ワンルームマンション投資の失敗を防ぐ方法

ワンルームマンション投資は、ほかの不動産投資よりリスクが少ないとされていますが、きちんと対策を立ててから実行しないと思わぬ失敗をすることも考えられます。

ここでは、ワンルームマンション投資の失敗を防ぐ方法について解説しましょう。

市場調査や物件査定をしっかり行う

投資用物件を購入するときは、「立地がよい」「入居者の満足度が高い」など需要が高い物件を選ぶことをおすすめします。需要が高い物件は入居者が入りやすいため、空室リスクを避けられます。

出口戦略として数年後に売却する場合でも、市場価値が高い物件ならば高値で売ることが可能です。そのためにも、物件をきちんと精査したうえで取得しましょう。

資金計画やキャッシュフローを見極める

不動産経営は意外に出費がかかるものです。物件を購入する際、無理なローン計画はやめましょう。

支出としては、毎月のローン返済金や設備機器の修繕・メンテナンス費などのランニングコストだけでなく、固定資産税や所得税など税金も納めなければなりません。

家賃収入が入ったあとの手取りがいくらになるのか、キャッシュフローの流れをしっかり把握しておくことが大切です。

管理会社や不動産会社との契約を慎重にする

管理契約を結ぶ際は、不動産会社と書面で管理委託契約書を締結します。管理委託契約で特に注意しておきたいポイントは以下の3点です。

• 業務内容
• 契約期間
• 解約条件

管理業務の内容は多岐にわたるため、きちんと管理会社が「してくれること」を把握しておかなければなりません。たとえば家賃の督促は管理会社が行うと明記されていなければ、オーナー自身が入居者へ催促することになります。

トラブルのないように、契約期間はいつからいつまでなのか、解約するときは何カ月前までに申し出るのかなどについても慎重に確認しましょう。

メンテナンスなど物件管理をきちんと行う

設備機器のメンテナンスを定期的に行うなど、日頃から物件の管理をきちんと行うのも大切です。たとえば、古い給湯器の調子がよくないにもかかわらず、そのまま放置しておいたら、冬の寒い最中に壊れて使えないというケースもあります。

入居者の日常生活に支障が出ると退去してしまうリスクがあるため、設備機器のメンテナンスは怠らないようにしてください。

火災保険に加入する

賃貸経営に欠かせないのが、オーナーと入居者がそれぞれ加入する火災保険です。

万が一、火災が発生して全焼あるいは延焼したら、オーナーは多大な損害を受けることになります。火災保険に加入していれば保険金が降りるため、実質的な被害を避けることが可能です。

なお、入居者による過失で物件に損害が出た場合に補償されるのが、入居者が加入する火災保険です。入居者の責任による損害の場合、所有者であるオーナーへの賠償金として充てられます。入居者にはきちんと入居者保険に加入してもらいましょう。

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ワンルームマンション投資で成功するためのポイントと注意点

せっかくワンルームマンション投資を行うのなら、必ず成功したいものです。ワンルームマンション投資で成功するためのポイントと注意点について解説します。

不動産投資の基礎を勉強する

ワンルームマンション投資で成功するためには、まず、不動産投資の基礎を自分で学んでみましょう。たとえば、不動産投資で得られる家賃収入のことは「インカムゲイン」、売買益のことは「キャピタルゲイン」と呼ばれています。

利回りについてもある程度、知っておくことが必要です。不動産投資における利回りは大きく分けると「表面利回り」「実質利回り」の2種類があり、物件を購入する際には実質利回りを自分でシミュレーションして確認してから選びましょう。

最低限の知識を押さえておけば、不動産会社のいいなりにならず、自分の判断で不動産投資を実行できます。

不動産投資の目標を明確にする

どのような目標で不動産投資をしていくのか、ゴールを明確にするのも重要です。たとえば、「年金対策」として投資を続けていくのか、「事業」として大きくしていくのかによって、投資方法や規模が変わっていくためです。

不動産投資の目標を明確にして、賃貸経営の基礎を固めておきましょう。

リスクを分散させる

不動産投資を成功させるには、リスク分散も欠かせません。たとえば、ワンルームマンションを複数戸購入する際は、ひとつのエリアだけでなく、離れたエリアに所有するのも効果的です。

また、一度に複数購入するのではなく、市況をみながら安値で販売されている時期を見計らって購入する方法もあります。リスク分散は不動産投資に限らず、株や金融商品などにも共通する「賢い投資方法」といえます。

十分なキャッシュフローを確保する

不動産投資を行う際には、さまざまな出費が発生します。たとえば、アパートローンの返済金や物件にかかる固定資産税、修繕費、火災保険料などが代表的です。

特に、修繕費はローンの返済金や税金と違って突発的に発生し、金額も高くなることがあります。いざというときに支払えるような、十分なキャッシュフローを確保することが必要です。

長期的な運用を心がける

不動産投資で利益を出すには株や投資信託などと違い、長期的な視野が必要です。物件を購入してからの数年は、アパートローンの返済や固定資産税など支出が少なくありません。しかし、アパートローンが完済すれば家賃収入は、ほぼそのまま利益となるため、キャッシュフローが潤沢になります。短くても5年間は頑張ってみる努力が必要です。