投資用ワンルームマンションを売却するベストタイミング

不動産投資の利益は家賃収入だけでなく、所有物件を売却した代金からも得られます。所有するワンルームマンションを売却したときに、投資の最終的な利益が確定するため、少しでも高く売ることが重要です。

投資用ワンルームマンションを売却するときは、どういったタイミングがベストなのでしょうか。売却のタイミングについて解説します。

ワンルームマンションを売却するタイミング

最初にワンルームマンションの売却に適したタイミングについて解説します。

市場価格が購入価格を上回った

購入時より不動産の市場価格が上回ったときは、プラスで売り抜けるチャンスです。不動産価格は2013年から上昇していますが、2023年になってもさらに伸びており、特にマンション価格が大幅な値上がりを見せています（下図）。

不動産投資は「出口戦略」も重要で、いかに「物件を高く売却するか」で、その不動産投資が成功したかどうかが判断されます。売却価格によっては、収益中に得た収入による利益をさらに押し上げるため、売却するなら市場価格の高いタイミングを狙いましょう。

国土交通省「不動産価格指数（令和5年４月・令和5年第1四半期分）」P2

ローンがアンダーローンになった

不動産投資をするときは、アパートローンなどを利用するのが一般的です。ローン残高が物件の市場価格より下がった（アンダーローン）タイミングで売却するのもよいでしょう。借金を残すことなく不動産投資を完了できます。

なお、ローンが残っている物件を売却するには、借入した金融機関から売却の承諾を得なければなりません。アンダーローンの場合は、スムーズな交渉が期待できます。

不動産査定サイトで複数社に査定依頼すると、精度の高い査定価格を提示されるので、物件の市場価格を的確に把握したいときに利用しましょう。

利回りがよくないので損切りしたい

購入した当初では考えられなかった損失などが続き、想定していた利回りを下回ることもあります。このまま続けていても赤字が膨らみそうな場合は、思い切って物件を売却して「損切り」するのも一つの方法です。

「あともう少し頑張れば、きっと状況がよくなる……」とずるずる引き伸ばししていくと資金ショートを起こすおそれもあります。この先も利益が見込めない場合は、どこかの時点で損切りも考えましょう。

賃借人が退去して空室になっている

いままで住んでいた賃借人が退去して空室になった場合も、ワンルームマンションを売るタイミングです。空室期間が続いてなかなか賃借人が入らなければ利益が上がらないため、資金的に苦しくなります。

築年数が古くなった

建物は年数が経つにつれて劣化するため、通常の使い方をしていても設備機器が壊れたり、内装が傷んできたりします。そうなると、修繕費が高額になってしまい、家賃収入が入っても利益が上がりません。したがって、築年数が古くなってきたときも売却のタイミングです。

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ワンルームマンションを売却するときの注意点

投資用ワンルームマンションを売却するときには、いろいろと注意しておきたい点があります。ワンルームマンションを売却するときの注意点について解説します。

売却にかかる費用をあらかじめ把握しておく

不動産を売却する際はさまざまな費用がかかります。そのため、売却にかかる費用をあらかじめ把握しておくことが重要です。

主な費用には以下のものが挙げられます。

• 不動産会社への仲介手数料
• 印紙税
• 抵当権抹消費用
• 譲渡所得税
• アパートローン返済手数料
• ハウスクリーニング費用

このなかでもっとも高額なのは、不動産会社へ支払う仲介手数料です。たとえば、取引価格が2,000万円の場合、72万6000円の仲介手数料（上限額）を支払うことになります。

ローン残高を確認する

売却する際は、ローン残高を確認してから実行することも重要です。売却益よりもローン残高が多い、いわゆるオーバーローンの場合は、物件を売ったあともローンが残ってしまいます。

できれば売却益でローン残高を精算できることが理想ですが、赤字が膨らむ一方などやむを得ないケースでは損切り覚悟で売ったほうがよい場合もあります。いずれにせよ、ローン残高がある物件を売却する際は金融機関の承諾が必要なので、担当者に相談することが必要です。

仲介売却と買取の違いを理解しておく

不動産を売却する方法には仲介売却と買取の2通りがあります。「売る」という点では同じですが、2つの方法には大きな違いがあるので、仲介売却と買取の違いを理解しておきましょう。

まず、仲介売却は、不動産会社が買主を見つけて売主に仲介するという方法です。実際に購入するのは買主であり、不動産会社は取引価格に応じた手数料を売主から受け取ります。買主も自社で見つけた場合は手数料をさらにもらえるので、「両手」で儲かるということになります。

一方、買取の場合は不動産会社が直接「買主」として購入する方法です。スピーディーに商談が成立しますが、市場価格よりかなり安い価格で買い取られます。時間に余裕があり、少しでも高めに売りたい人は、仲介売却をおすすめします。

売却前のリフォームは原則不要

一般的な住まいなどの実需要不動産に比べて、投資用のワンルームマンションの売却には、物件の綺麗さなどはあまり関係ありません。

そのため、リフォームは原則不要です。リフォーム分を差し引いた価格でも売却できるため、きれいな状態ならば特に問題ありません。リフォームに関しては、不動産会社と相談してから実行するようにしましょう。

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少しでも高くワンルームマンションを売却するには？

ここでは、投資用ワンルームマンションを少しでも高く売却する方法とコツについて紹介します。

築20年以内に売却する

ワンルームマンションを少しでも高めに売りたい場合は、なるべく築20年以内に売却しましょう。国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によると、中古マンションの資産価値は、築20年になると購入時の6割程度へと下落します。築30年では4割程度の価値しかありません（下図参照）。

年数が経過するほど資産価値はどんどん下がっていくため、少しでも売却益を残したい場合は、20年以内に売ることをおすすめします。

出典：中古住宅流通、リフォーム市場の現状P11

所有期間に注意してから売却する

不動産を売却して利益が出た場合に発生するのが譲渡所得税です。そのため、売却する際は所有期間に注意してから実行するようにしましょう。

譲渡所得税には「短期譲渡所得税（所有期間が5年未満）」と「長期譲渡所得税（所有期間が5年以上）」の2種類があり、それぞれ所有期間により税率が変わります。

税率は以下の通りです。

• 短期譲渡所得税：税率39.63％
• 長期譲渡所得税：税率は20.315％

このように、税率が約2倍の開きがあるため、所有期間が5年前後のラインで売却する際は売る時期に気をつけましょう。

投資用マンションの売却が得意な不動産会社に依頼する

不動産会社にはそれぞれ得意分野があるため、売りたい物件の種類に合わせて不動産会社を選ぶことが必要です。ワンルームマンションを売却するときには、投資用マンションの売却が得意な不動産会社に依頼しましょう。

公式サイトなどでワンルームマンションの売買実績を確認し、過去の取引実績が豊富な不動産会社を選びます。

空室を埋めてから売る

ワンルームマンションなどの投資用物件を売却するときは、なるべく空室を埋めてから売るようにしましょう。すでに入居者がいる場合は、購入後すぐに家賃収入を得られるので、買主が見つかりやすいからです。いわゆるオーナーチェンジ物件として売却できます。

金利の低い時期に売る

ワンルームマンションの相場は、金利が下がると上昇するという特徴があるため、金利の安い時期に売るのをおすすめします。つまり、金利が下がるとマンション価格は上がるというわけです。金利は市況によって変化するため、低くなる時期を逃さないようにしましょう。

金利が安いと投資家もアパートローンを借りやすくなるため、成約率も上がります。