投資用ワンルームマンションの査定価格はどうやって決まる？高く売るための準備をしよう

ワンルームマンション投資では、物件を売却して収支を確定させることで、成功か失敗かが決まります。

投資用ワンルームマンションを売却するとき、まずは不動産会社に査定を依頼します。

不動産会社が算出する査定価格は、最終的な売却価格とは異なりますが、売却活動を進めるための基礎となる重要な価格です。

査定価格がどのように決まるのかを理解して、ワンルームマンション投資を成功させましょう。

投資用ワンルームマンションの査定価格はどうやって決まる？

査定でチェックされるポイントや具体的な価格の算出方法など、投資用ワンルームマンションの査定価格の決まり方を詳しく解説します。

価格に影響する査定のポイント

投資用ワンルームマンションの査定価格に影響を及ぼすポイントを紹介します。

立地

不動産投資では、立地は重要な要素です。

投資用ワンルームマンションの場合、入居者として単身者がターゲットです。通勤、通学などに便利な場所を選ぶ傾向にあるため、特に立地が重要といえます。

都心部で最寄駅からの徒歩圏内にあるなど、交通の便がよければ需要が高く、査定価格も高くなるでしょう。

間取りと開口部

査定で見られる間取りは、汎用性がポイントです。一般的に、個人の好みや趣向の強い間取りは査定価格が下がってしまいます。

また、開口部は日当たりのよい南向きがよいとされています。ただし、日中の外出が多い単身者向けのワンルームマンションは、東向きや西向きなどでもファミリー向けよりは許容されることが多いです。

建物の築年数や維持管理の状態

建物は築年数が浅いほど、査定価格は高くなります。

築年数が古い場合は、建物の維持管理の状態が重要です。

• エントランスや共用廊下の清掃の状態
• 屋根や外壁の修繕の状況
• 部屋の中の水回り設備（キッチンやバスルーム）

上記などが査定では見られます。

稼働状況

稼働状況とは、現在、入居者がいるかどうかです。入居者がいて家賃収入が発生している状態がよいのはいうまでもありませんが、それが当面継続しそうかどうかもポイントです。

空室の場合、すぐに入居者が決まりそうな物件であればそれほど問題はありません。しかし、立地の悪い物件など、なかなか入居者が見つかりそうにない場合は査定価格が下がってしまいます。

キャッシュフロー

キャッシュフローとは、家賃収入から以下のような経費を引いて手元にいくら残るかといったお金の流れのことです。

• 管理費
• 修繕積立金
• 固定資産税・都市計画税
• 損害保険料

銀行から融資を受けて購入する場合が多いので、キャッシュフローから余裕をもって利息を払えるかどうかがポイントです。

キャッシュフローは、これまで紹介した立地や間取り、建物の築年数、稼働状況などの特性が反映されており、査定価格を直接左右する重要なものです。

査定価格の具体的な算出方法

投資用ワンルームマンションの査定では、主に収益還元法という手法を使います。年間の家賃収入から年間の経費を差し引いた残りのもの（キャッシュフロー）を還元利回りで割って求める手法です。

査定価格＝年間のキャッシュフロー ÷ 還元利回り

還元利回りとは、その物件にどのくらいの利回りを求めるかというもので、査定する人の指向が反映されますが、地域により大体の相場があります。また、経済環境によっても変わります。

具体例を見ていきましょう。たとえば、家賃収入が月10万円、管理費や修繕積立金などの不動産経費が月5万円、この物件で求めたい利回り（還元利回り）が5％だとします。

この場合、査定価格は以下のとおり計算されます。

査定価格＝（10万円－5万円） × 12 ÷ 5％＝1,200万円

なお、家賃収入から不動産経費を差し引いた残りのキャッシュフローがプラスなのはもちろん、ここからローンの利息を払えるかどうかは重要なポイントです。

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投資用ワンルームマンションの査定価格を高くするコツ

「査定は不動産会社に任せるものだから査定価格が低くてもしかたがない」と諦める必要はありません。投資用ワンルームマンションの査定価格を高くするコツを紹介します。

【前提】査定価格＝売却価格ではない

大前提として、査定価格とは、不動産会社がその知識と経験に基づき妥当と思われる金額として算出したものです。そのため、不動産会社によって多少のばらつきがあります。

また、実際の買い手が希望する価格とも異なるため、査定価格で売却できるとは限りません。

しかし、不動産会社は査定価格をもとに売却交渉を進めますので、売却にあたっての基準価格と捉えておきましょう。高い査定価格が算出されれば、それだけ高く売れる可能性もあるといえるでしょう。

ただし、契約を得たいがために高い査定価格を出す不動産会社には注意が必要です。

入居者がいる状態にしておく

一棟アパートなどと異なり、ワンルームマンションは入居者がいなければ家賃収入はゼロです。そのため、最も重要なのは、査定時点で入居者がいる状態にしておくことです。

空室のままで査定に出した場合、不動産会社は次の入居者を見つけるまでの期間やコストを考慮して、査定価格を低く見積もる可能性があります。

契約期間の終了が間近に迫っている場合も注意が必要です。契約更新をしたあとに査定に出すほうが安心でしょう。

古い設備は交換しておく

ワンルームマンションの部屋の中にある設備（キッチン、バスルーム、冷暖房設備など）は、使用方法によっても左右されますが、10〜15年で更新時期を迎えるといわれています。

年月が経過し、たとえば水漏れなどの不具合などがある場合は、お金をかけて交換しておきましょう。特にキッチンやバスルームなどの水回りが良好であることは、マンションの購入意欲に直結します。

なお、部屋のクリーニングをしておくとイメージはよくなりますが、必ずしも査定価格に影響するわけではないため、必須ではありません。

査定の参考となる資料をそろえておく

査定にあたって参考になる以下のような資料をあらかじめ整理しておきましょう。

• 建物の竣工図
• マンション管理規約
• 管理費や修繕積立金の増額予定
• 固定資産税・都市計画税
• 損害保険料

資料がない場合は、手堅い査定価格しか算出されないため、注意が必要です。

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2023年は投資用ワンルームマンションを売却すべき？

投資用ワンルームマンションの売却を検討するときは、「いまが売り時か？」という点に悩むものです。高く売れるに越したことはありません。

では、2023年は売り時といえるのでしょうか。

不動産投資ローンの金利の状況

投資用ワンルームマンションを購入する際、多くの方は不動産投資ローンを組んで購入します。そのため、不動産投資ローンの金利が低ければ、支払額は少なくて済むため購入しやすい状況といえます。

日本は約20年にわたり超低金利が続いており、不動産投資ローンの金利も低い状況が続いていました。しかし、日本銀行が2022年12月、金融政策決定会合で大規模な金融緩和政策を修正しました。これにより金利への影響がどれくらいあるのかに注意する必要がありますが、2023年7月現在では、影響は限定的との見方が一般的です。

そのため、2023年は売却しやすい環境といえるでしょう。

まずは投資用マンション専門会社に査定を依頼する

投資用ワンルームマンションの売却を検討したら、不動産会社に査定してもらうことから始めましょう。

ただし、不動産会社であればどこでもよいわけではありません。不動産会社にもそれぞれ得意分野があるのが一般的です。

おすすめは、投資用マンション専門会社に査定を依頼することです。投資用マンションに特化した利回りや売却事例などのデータが豊富で、適正な価格を出してくれる可能性が高いでしょう。また、買主候補のネットワークもあるため、より高く売れる可能性があります。

まずは投資用マンション専門の不動産会社へ気軽に相談してみましょう。