ワンルームマンション売却の不動産業者選び｜何を決め手にする？

投資用として所有していたワンルームマンションを手放すとき、仲介や買取を依頼する不動産会社選びは非常に重要です。投資用物件の扱いに慣れていなければ、どういった買主にアピールすればよいのかもわからないでしょう。

ワンルームマンションを売却するときに、不動産会社を選ぶポイントを紹介します。信頼できる不動産会社を見つけられたら、高く、早く売却できる可能性が高まります。必ず確認してください。

ワンルームマンションの売却は専門業者にお任せ

不動産会社にはそれぞれ強みとする得意分野があるため、自分が売りたい不動産の種類に合わせて会社を選ぶことが重要です。ワンルームマンションを売却するときは、投資物件の売却に強い不動産会社に任せる必要があります。

専門の不動産会社に任せる理由について解説します。

投資物件を求めている人が買主になる

ワンルームマンションの入居者は単身者が多く、賃貸用の物件として利用されるのが一般的です。そのため、ワンルームマンションの買主は、賃貸経営のために投資物件を求めている人になります。

投資用物件を購入するオーナーは、レントロール（物件の賃貸借契約の状況を一覧で見られる資料）や利回りなどの資料を参考にしながら物件を購入します。したがって、投資家向けの資料作成や、売買取引実績が豊富な不動産会社でないと買主を見つけられません。

投資用物件でもワンルームマンションに強みを持つ不動産会社に仲介依頼したほうが、早めの成約を期待できます。

ローンが住宅ローンではない

投資用としてアパートやマンションなどを購入する場合は、自分が住むわけではないため、住宅ローンを利用できません。家賃収入を目的とする事業用として建物を使うため、アパートローンなどの事業用ローンを組むことになります。

金融機関により違いがありますが、アパートローンの金利は3〜5%程度が多く、住宅ローンの変動金利（0.4％〜）や固定金利（1.4%〜）と比較するとかなり高利です。

住宅ローンより借主に対する審査も厳しいため、不動産会社によく相談してローンを利用する必要があります。

オーナーチェンジ物件などさまざまな案件に対応できる

ワンルームマンションに強みを持つ不動産会社なら、オーナーチェンジ物件の売却などにも対応できます。オーナーチェンジとは入居者が居住したまま物件を売買し、オーナーだけが変更になる取引のことです。

オーナーが変更する場合は前オーナーが委託していた管理会社との契約も解約になるため、違約金の発生などトラブルがないように賃貸管理契約書を確認しなければなりません。

そのほかにも、ローンの残債がある物件や空室が解消されない物件の売却など、リスクを抱えている案件も、専門業者なら上手く対応してくれます。

最適な売却手法を選定できる

不動産を売却するときは、仲介にするか買取にするか取引方法を選択します。仲介は不動産会社が買主を探しますが、買取の場合は不動産会社が売主から直接不動産を買い取ります。

立地がよいなど買主が見つかりやすい物件なら仲介が適していますが、なかなか売れそうもない物件や急いで売りたい場合は買取がおすすめです。ワンルームマンションの専門業者なら、対象物件が仲介と買取のどちらで進めたほうがよいのか、適切な判断をしてくれるでしょう。

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不動産業者を選ぶときにやること

どの不動産会社を選ぶかによって、売却結果に違いが見られます。ここでは、不動産業者を選ぶときにやることについてご紹介しましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

査定依頼をするときは複数の不動産会社に査定依頼するのがポイントです。複数の不動産会社が提示した査定価格を比較することで、市場で通用する売却価格を把握できるようになります。1社だけでは適正な市場価格を把握できません。

査定価格の根拠を確認する

複数の不動産会社に査定依頼をすると、さまざまな査定価格が提示されます。売主としては高い査定価格に目が行きがちですが、なぜ、その査定価格が算出されたのか根拠を確認することも必要です。

基本的な査定方法は、類似物件の取引実績との相関性、地価や需給状況を数値化するなど、トータル的に判断して適正と思われる価格を算出します。

不動産会社のなかには仲介を依頼してもらいたいために、高めの査定価格を提示するケースもあります。論理的な根拠を明確にせず「当社ならば必ず売れます！」など、イメージ戦略でアピールしてくる不動産会社には注意しましょう。

宅建の免許番号と更新回数を確認する

不動産会社の実績を確認したいときに調べたいのが、宅建の免許番号と更新回数です。宅建業を営むには免許が必要で、「宅地建物取引業者免許証」に宅建の免許番号が記載されています。

宅建業免許には「国土交通大臣免許」と「都道府県知事免許」の2種類があります。国土交通大臣免許は、複数の都道府県に事務所を置く場合の免許で、たとえば本社が東京都、支店が埼玉県にある場合などが該当します。

都道府県知事免許はひとつの都道府県内にのみ、事務所を設置する場合の免許です。たとえば神奈川県の横浜市と川崎市など2店舗以上あるものの都道府県をまたがっていない場合は、都道府県知事免許となります。

宅建業免許の有効期限は5年間で、更新回数は宅建免許の番号内の（ ）で確認することが可能です。たとえば、「国土交通大臣（2）第○○○○○号」の場合、更新回数は2回です。更新回数が多いほど宅建業歴が長いとみなされ、信頼されやすいといえるでしょう。

ただ、国土交通大臣免許から都道府県知事免許に変更するなど、「免許換え」する場合はいままでの更新回数がリセットされて（1）からのスタートになります。実績を確認する際は、不動産会社のWebサイトなどでも確認してください。

過去に行政処分を受けていないか確認する

不動産会社が過去に違反や営業停止などの、行政処分を受けていないかも確認するとよいでしょう。国土交通省では、過去の行政処分を閲覧できる「ネガティヴ情報等検索サイト」を運営しています。

宅地建物取引業者に関しても事業者名や都道府県、処分等の種類を入力すると、過去5年間の行政処分情報が表示されるため、気になる不動産会社があれば念のため調べておくと安心です。

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不動産業者選び、最後の決め手は？

不動産売却を満足して終えるには、不動産会社選びはとても重要です。不動産業者を決定する、最後の決め手となるポイントをいくつか紹介します。

説得力のある査定価格

不動産会社から査定価格を提示されたあとは、なぜ、その金額となったのかを担当者に尋ねてみましょう。納得のいく説明をしてくれる不動産会社ならば信頼できます。売主としては少しでも高い査定価格を提示されると嬉しいものですが、実際に市場で通用する価格でないと早期の成約は望めません。

近隣の類似物件の取引相場や固定資産税評価額などの公的価格などをもとに算出している場合は、信用度が高いといえます。

ただ、査定価格に説得力のあるからといっても、その価格で売却できるとは限りません。最終的には売主と買主が合意した価格での取引となります。

豊富なワンルームマンションの売却実績

必ず押さえておきたいのが、ワンルームマンションの売却実績が豊富かどうかという点です。

ワンルームマンションは一般的なファミリータイプのマンションと違い、買主は投資家です。そのため、投資用物件の売買実績が多い不動産会社に売却依頼したほうが、スムーズな売却を期待できます。

投資用物件の取り扱いが豊富かどうかは、不動産会社のWebサイトをチェックしましょう。これまでの販売実績はもちろん、いま取り扱っている物件も、実績の豊富さを判断する材料となります。

ていねいな対応のできる担当者

大切な資産である不動産を任せるのですから、信用できる営業担当者であることも欠かせません。信頼できるかどうかは、ていねいな対応ができるかどうかで判断しましょう。社会人としての常識的な対応もできない人を信用することはできません。

担当者とは物件が売れるまで数カ月もつき合うことになるため、気兼ねなく相談でき、ストレスなくコミュニケーションをとれる人が望ましいといえます。売主のことを大切にしてくれる誠実な人柄であるのがポイントです。