オーナーチェンジ物件が売れない理由・売却できなかったときの対処法

不動産投資をしている所有物件を売却するとき、まだ入居者がいる場合は「オーナーチェンジ物件」となって売れにくくなります。

すでに入居者がいてすぐ家賃収入が得られるにもかかわらず、なぜオーナーチェンジ物件は売れにくいのでしょう。オーナーチェンジ物件が売れない理由、そして売却できなかったときの対処法を紹介します。

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売買される賃貸物件のことです。オーナーチェンジ物件を購入すると、前オーナーが入居者と締結している賃貸契約の内容をそのまま引き継ぐことになります。

前オーナーから引き継ぐものは権利と義務です。それぞれ解説します。

前オーナーから引き継ぐ権利

前オーナーから引き継ぐ権利は以下の3つです。

• 家賃を得る権利
• 建物が返還される権利
• 原状回復をしてもらう権利

前オーナーが得ていた家賃を引き継ぎ、賃貸契約が終了した場合は、所有権者である新オーナーに建物が返還されることになります。

また、賃貸契約終了後、入居者に原状回復を依頼する権利も引き継ぎます。原状回復とは、居住中に生じた損傷や汚れを入居時に戻すことです。ただし、通常の生活で生じた損傷や汚れはオーナー負担となります。

前オーナーから引き継ぐ義務

オーナーが行うべき義務も引き継がれます。新オーナーが引き継ぐ義務は以下の3つです。

• 建物に住まわせる義務
• 建物を修繕する義務
• 退去時に敷金を返還する義務

前オーナーが入居者と締結している賃貸契約を引き継ぐため、引き続き入居させる義務があります。入居者が快適・安全に暮らすため、必要に応じて建物の修繕をしなければいけません。

トイレの水が流れない、配管が損傷し水漏れしている場合などは、早急に対応する必要があります。入居者の故意、過失がない場合、修理費はオーナーの負担となります。

また、前オーナーが賃貸契約時に敷金を預かっている場合は、返還義務も引き継がれます。オーナーチェンジ物件を購入する場合は、敷金を預かっているか確認する必要があるでしょう。

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オーナーチェンジ物件が売れない理由

オーナーチェンジ物件は、売れないと言われています。どうして売れないのか、その理由を見ていきましょう。

物件の内覧ができない

不動産の売買では購入希望者が実際に賃貸物件を訪れ、建物や部屋の中を内覧してから購入を決断することが多いです。しかし、オーナーチェンジ物件は、入居している状態のため内覧ができません。

不動産という大きな買い物で、内覧できないことは購入希望者にとってリスクとなります。投資目的で購入するためリスクを避ける傾向が強く、オーナーチェンジ物件が売れない理由のひとつと言えるでしょう。

住宅ローンを利用できない

オーナーチェンジ物件の購入には、低金利の住宅ローンを利用できません。住宅ローンはあくまでも自身が居住する住宅を購入するためのローンであり、投資目的のオーナーチェンジ物件は対象外となります。

オーナーチェンジ物件を購入するには、金利の高い不動産投資用のローンを組むか現金で一括購入するしかないのです。投資目的のため金利が高くなり、利回りが悪くなることはマイナスポイントと言えます。

現金で一括購入できる富裕層も少ないため、低金利の住宅ローンが利用できないことは、オーナーチェンジ物件が売れない大きな理由でしょう。

購入希望者がそもそも少ない

自身が居住する不動産と異なり、投資目的であるオーナーチェンジ物件の購入希望者が限られます。主な購入希望者は、投資家、地主、法人、副業サラリーマンなどで、不動産投資の経験者が多いでしょう。

不動産投資の経験者のため、物件を見る目も厳しく、オーナーチェンジ物件が売れない理由となります。

オーナーチェンジ物件はあくまで投資目的のため、居住用とは違って妥協されにくいため、好条件の物件でなければ売れにくいでしょう。

利回りが良くても売れない場合がある

オーナーチェンジ物件は、利回りの良いほうが売れやすい傾向にあります。しかし、利回りが良いオーナーチェンジ物件でも売れないことがあります。

築年数が古い物件や人口が減っている郊外の物件などは、購入するときの利回りは高くても、高い利回りを維持することが難しいためです。

また、築年数が古い物件は、設備の交換など修繕費用が高額になることも考えられるため、避けられる傾向にあります。

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物件が売れなかったときの対処法

オーナーチェンジ物件がなかなか売れないときは、どうすれば良いのでしょうか。物件が売れなかったときの対処法は以下の通りです。

入居者に退去の交渉をする

オーナーチェンジ物件として売却するのではなく、居住用の住宅として売却する方法があります。入居者がいる状態ではオーナーチェンジ物件になるため、入居者に退去の交渉をする必要があります。

入居者によっても異なりますが、家賃数カ月分を無料にするなどの条件であれば退去に応じてくれることもあります。オーナーチェンジ物件のまま、大幅に値下げして売却するより損失は少なくなる可能性があるでしょう。

しかし、退去の交渉を不動産会社や司法書士などに依頼することは、弁護士法に抵触するため注意しましょう。自分で交渉するか弁護士に依頼するかのどちらかを選択する必要があります。

売却を依頼している不動産会社を変更する

オーナーチェンジ物件が売れない要因は、売却を依頼している不動産会社や担当者の責任の可能性も考えられます。居住用の住宅と違って、オーナーチェンジ物件を売却するためには、不動産会社や担当者の過去の実績や不動産投資をしている人脈が大きく影響します。

売却を依頼している不動産会社を変更することによって、すんなり売れることもありますが、売れない場合でも売るための対策を提案してくれることで売却につながることもあります。

オーナーチェンジ物件の売却に苦戦している場合は、思い切って売却を依頼する不動産会社を変更することをおすすめします。

売却を一旦ストップする

同じエリアに競合物件が多く、なかなか売れないケースも考えられます。立地条件や利回りなど条件面で負けている場合は、売却を一旦ストップすることもひとつの方法です。

売却をストップしている間は、空室を改善したり、物件をきれいにしたりなど時間を有効に使い、競合物件が少なくなるのを待ちましょう。

不動産会社に買取を依頼する

オーナーチェンジ物件がなかなか売れず、現金化したくて困っている場合は、不動産買取を依頼することを検討しましょう。売却の手間がかからず、早期に売却できることがメリットです。

しかし、市場での売却に比べ、価格が6〜8割になるため、手元に残る現金が少なくなる覚悟はしておく必要があります。

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投資用物件の売却価格の決め方

オーナーチェンジ物件の売却価格を決める方法は以下の3つです。

• 直接還元法
• DCF法
• 不動産会社に査定を依頼

それぞれ解説します。

直接還元法

直接還元法とは、賃貸物件における年間の利益と利回りから、売却価格を算出する方法です。直接還元法の計算式は以下の通りです。

売却価格＝1年間の純利益÷還元利回り

純利益とは、想定される家賃収入から管理費などの経費を引いたものです。還元利回りとは、不動産がもたらす利回りのことで、キャップレートとも言います。

具体的に例を挙げて計算してみましょう。

1年間の収益250万円、経費30万円、還元利回り4％の場合

（250万円－30万円）÷4％＝5,500万円

直接還元法では、5,500万円の売却金額となります。

DCF法

DCF法は保有している期間に得られる収益と、売却価格を現在の価値に換算した金額の合計額を売却金額とする方法です。ディスカウントキャッシュフローの略で、お金には時間的な価値があることを前提としています。

DCF法は将来の空室リスクや家賃の減少も考慮に入れて、より正確な売却価格を算出できます。

ただし、DCF法は計算方法が複雑なため、不動産会社に依頼して計算してもらいましょう。

不動産会社に査定を依頼

もっとも現実的で正確な売却価格を調べる方法は、不動産会社に査定してもらうことでしょう。不動産会社によるオーナーチェンジ物件の査定は、直接還元法やDCF法での結果を考慮したうえで、市況や物件情報を総合的に見て算出するため、精度の高い売却価格と言えます。

オーナーチェンジ物件の売却価格が知りたい人は、不動産会社へ査定依頼をしましょう。