サブリースと消費税の関係を徹底解説！インボイス制度によってオーナーが求められる対応は？

サブリースは、アパートやマンション、事務所、店舗などの賃貸物件をサブリース会社が一括でオーナーから借り上げる仕組みです。サブリース会社は、入居者やテナントに転貸します。

手数料はかかりますが、オーナーは入居者の有無に関わらず一定の賃料を受け取れるため、安定した経営が可能です。

サブリースによる賃貸経営に関わらず、事業を行うときに税金について悩む人は少なくありません。サブリースと消費税の関係について、また2023年10月からのインボイス制度に関しても詳しく解説します。

サブリースで賃料収入に消費税はかかる？

サブリースにおける消費税の考え方を紹介します。

一般的な賃貸経営の場合

賃料収入に消費税が課税されるかどうかは、物件の利用目的によって決まります。

アパート経営などでオーナーが入居者から受領する賃料は、住宅の貸付けによる代金とみなされます。住宅の貸付けであれば、消費税は非課税です。

一方で、店舗や事務所など、住宅以外として貸し出している場合は、消費税が課されます。

サブリースの場合

サブリース契約では、オーナーがサブリース会社と賃貸借契約を結び、サブリース会社が実際の入居者と賃貸借契約を結びます。サブリース会社は、家賃保証分のお金をオーナーに支払います。

しかし、転貸という契約形態ではあるものの、実態としてはオーナーが入居者に賃貸していると解釈することが可能です。

税務上では、利用実態が重視されます。サブリース会社が住宅として転貸することが契約書などにおいて明らかな場合は、住宅の貸付けとして賃料収入に消費税は課されません。

ただし、一般的な賃貸経営の場合と同様に、サブリース会社が住宅以外として貸し出す場合は、消費税がかかります。

駐車場などの賃料の取り扱い

アパートなどの住宅用物件にある駐車場については、サブリース会社が借り上げているケースは少ないです。つまり、駐車場に関しては転貸の対象ではないのです。

駐車場を借りたい入居者は、サブリース会社が仲介するかたちで、オーナーと直接賃貸借契約を結びます。

駐車場は、事務所や店舗と同じように、消費税を含めた賃料を借主に請求します。オーナーが課税事業者、もしくは後ほど解説する適格請求書発行事業者の場合は、消費税を納税する必要があります。

ファイナンシャル・プランナーによる
みらい収支シミュレーションはこちら

サブリースにおける消費税の納税義務

前述したとおり、サブリース会社が物件を事務所や店舗などの事業用として利用する場合は、賃料収入に消費税がかかります。

オーナーの前々年度の課税売上が1,000万円以上などの条件を満たす場合は、消費税を国へ納める義務があります。こういった事業者を課税事業者といいます。

一方、前々年度の課税売上が1,000万円未満などの条件を満たす場合は、免税事業者として、消費税を納付する必要はありません。

はじめての投資マンション売却
こちらから！

サブリースの場合、インボイス制度によってオーナーに影響がある？

インボイス制度は、2023年10月1日から導入される消費税に関する新しい制度です。インボイス制度がサブリースを利用するオーナーに与える影響について解説します。

インボイス制度の概要

インボイス制度は、消費税法に関する新しい制度です。この制度が導入されると、一定の場合において仕入税額控除ができなくなります。

仕入税額控除は、課税事業者が消費税額を算出して納めるとき、受け取った消費税額から支払った消費税額を差し引ける仕組みです。これにより、課税事業者にとっては納付する消費税の負担を減らせるため、非常に重要だといえます。

しかし、インボイス制度が始まると、課税事業者はインボイス（適格請求書）がなければ仕入税額控除ができません。インボイス（適格請求書）とは、必要事項の記載がされた請求書などのことです。

仕入れ先が課税事業者であればインボイス（適格請求書）を発行できますが、免税事業者の場合は発行ができません。

もし、仕入先からインボイスを受け取れなければ、仕入税額控除ができなくなり、消費税の負担が増えてしまいます。つまり、仕入先に支払った消費税がそのまま消費税の納付額になってしまうのです。

課税事業者にとって、インボイス制度の影響で大きな負担を受けるおそれがあります。

インボイス制度がオーナーに与える影響

アパートやマンションなどの賃料は消費税が非課税です。そのため、住宅としてサブリース会社が転貸する場合は、インボイス制度の影響はありません。

しかし、オーナーから借り上げた物件をサブリース会社が事務所や店舗などのテナントに転貸する場合や、そもそも物件自体が事務所や店舗、ビルなどの場合は注意が必要です。

事業用賃貸の賃料収入には消費税が発生します。サブリース会社からオーナーが受け取る賃料の減額が要求されるなど、経営上非常に不利な影響を受けるおそれがあります。

いままで、事務所や店舗として転貸するサブリース会社は、サブリース会社は賃料の消費税分を仕入税額控除ができました。

しかし、インボイス制度が導入されると、仮にオーナーが免税事業者である場合は、インボイス（適格請求書）が発行できないため、サブリース会社がオーナーに支払う賃料にかかる消費税を控除できません。サブリース会社からすると、以前より消費税の負担が増えてしまいます。

そのため、サブリース会社が以下のような行動をする可能性があります。

• オーナーに支払う賃料について、消費税分の値下げを要求する
• サブリースの契約を打ち切る

つまり、オーナーが所有する物件の競争力が下がるといえるでしょう。

また、事務所や店舗以外に、倉庫や駐車場を貸し出す場合も同じ影響が予想されます。

オーナーが取るべき対応

インボイス制度の導入に対して、オーナーがどのように対応するべきかは、オーナーとサブリース会社が課税事業者か免税事業者か、課税売上があるかないか、といった状況によって異なります。

前述したとおり、サブリース会社が住宅として転貸する場合は、そもそも賃料収入に消費税がかからないため、オーナーが求められる対応はありません。

ただし、事務所や店舗として貸し出しており、オーナーが免税事業者の場合は、インボイス制度の影響を受けるため、対応が必要です。

具体的には、以下の2つの選択肢が考えられるでしょう。

• 課税事業者になる
• 免税事業者のままでいる

課税事業者になる場合、オーナーはいままで納税する義務がなかった消費税を納めるなければなりませんが、インボイス（適格請求書）の発行ができるため、サブリース会社から求められたときに対応ができます。

一方、免税事業者のままでいる選択をすると、いままでどおり消費税を納める必要はありません。しかし、サブリース会社から賃料の減額を要求されれば、受け入れることになるかもしれません。

賃料の減額には応じないと強気に出る選択肢もありますが、契約を打ち切られるおそれもあるため、よく検討しましょう。

不動産投資の専門家に相談しよう

サブリースと消費税の関係について解説しましたが、インボイス制度が導入されたこともあり、理解が難しい面もあります。そのため、専門家に相談してアドバイスをもらいましょう。

依頼先のサブリース会社に相談するのもよいですが、客観的な意見があれば、より安心できるはずです。

投資物件を専門に扱っている不動産会社であれば、サブリースだけでなく、不動産投資の税金や費用など、幅広い視点でのノウハウが豊富です。今後の方針を決める参考にもなるでしょう。

理解が難しいからと一人で悩むのではなく、まずは気軽な相談から始めてみましょう。