不動産投資の成功率はどのくらい？成功するためのポイントも解説

不動産投資の現実として、成功率はどのくらいなのか気になる人も多いと思います。

まったく儲からないと文句を言う人もいますが、そもそも投資の目的によっても解釈は変わってくるため、明確なラインを引くことが少し難しいです。

不動産投資における成功や失敗が何を意味するのか、という点も踏まえて解説していきます。

不動産投資の成功率はどのくらい？

不動産投資の成功と一口に言っても、現在の収入アップを望む人、節税を考える人、不労所得を得たい人など、目的に応じて微妙に異なります。詳しく見ていきましょう。

不動産投資における成功とは

不動産投資がどのような目的であっても、成功の鍵としては、安定的な家賃収入によるキャッシュフローの構築が基本となります。

不動産投資は、株式やFXなどの金融商品のように頻繁な売買でキャピタルゲインを得ることは難しい性質があります。そのため基本的にはインカムゲインの安定が優先となり、ローンを着実に返済して不動産を将来の資産として守ることが重要です。

もちろん、必要に応じて適切なタイミングで不動産を売却し、高い売却益を獲得することも忘れてはいけません。

不動産投資における失敗とは

一方で失敗するケースとしては、想定どおりに収支が推移せず資産を失う、あるいは失わないまでも資産をあまり増やせなかった場合が当てはまります。

たとえば、想定どおりに部屋が埋まらず、空室が多ければ手元に入ってくる収入は少なくなります。物件の状態や立地、周辺環境などのリサーチが甘く、需要を正しく見積もることができないと、このような事態になります。

また経年劣化や設備の修繕など、現物資産の運用ならではのリスクも正確に把握できていないと、支出の計画的な管理はできません。

これらは節税を主な目的として運用していた場合にも当てはまることです。たとえば不動産会社が節税効果を強調して売り込んでくる物件の中には、収益性に問題があるため節税面を無理やり強調しているモノが含まれていることがあります。

仮に節税目的であっても赤字が拡大すれば本来の目的を達成できないので、やはり失敗ということになってしまいます。

成功率はどのくらい？

単に家賃収益を収入の足しにするというレベルであれば、おおむね5割以上の投資家は成功しているといわれています。

あくまで余剰の収入ということであれば、月1〜2万円でもお金が残れば目的は達成されているため、ハードルはあまり高くはありません。もちろん修繕費などのメンテナンスコストも含めて利回りを計算しておくことは当然必要です。

一方、節税目的で物件を保有する場合は、更にハードルは下がり、成功率は8割程度といわれています。

赤字でも税金費用を下げられれば目的は達せられるため、不動産の知識等があまりなくても成功難易度は低いといえます。

また、不動産ローンを組んで不動産投資を行った場合、団体信用生命保険に加入できますが、これはセーフティーネットとして非常に優秀です。死後に資産を残すための保険として不動産投資を行う場合も、節税目的同様の高い成功率になると思われます。

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不動産投資の種類は豊富

不動産投資には種類があり、それぞれ特徴や向いている人など違いがあります。ジャンルごとの違いを明確にしつつ、成功しやすいケースなどについて解説します。

一棟投資

一棟投資は、マンションやアパートを部屋単位ではなく、一棟丸ごと買い切るものです。

大きなメリットは、建物だけでなく土地も含めて所有することになるため、資産価値が落ちにくいという点です。これは、建物は築年数が深くなるにつれて価値は下落する一方、土地は地域によってはむしろ上昇することもあるためです。

また、部屋を複数持てるため空室リスクを分散でき、収入が途絶えにくいという点も重要です。

加えて、大規模修繕の内容や時期をオーナー自身の意向で決断できるので、部屋単位での投資に比べて柔軟な意思決定が可能です。

デメリットとしては、必要となる金額の絶対量が非常に大きいという点です。マンション1棟を買い切るには通常、億を超える資金の用意が必要です。

500〜800万円程度の年収だと、サラリーマンとしては高収入ですが、一棟投資できるほどの融資が得られるかというと、難しい場合もあります。

先ほど述べた修繕面でのメリットも、裏を返せばその分メンテナンスに要する費用は大きく、大きな金額を動かす必要があるということでもあります。

金銭的リスクや手間の大きさなど、初心者にはややハードルの高い投資ジャンルですが、得られる利益は大きく魅力的です。

区分投資

区分マンション投資とは、マンションを部屋単位で買い取り、賃貸に回して収益化するものです。

メリットとしては、物件の購入価格が安いこと、そして価格の幅が広いことです。数百万円程度のものから、高額なものであれば億を超える物件もあり、自分の投資プランに合わせて最適なものを見つけやすいです。

公開されている物件の数自体も一棟投資より多く、大手のポータルサイトを見ても、おおむね全体の半数近くを占めています。母数が多い分、似た条件の物件の中で比較検討し、慎重に投資対象を選定することができます。

投資に慣れてくれば、2部屋目・3部屋目と投資物件を増やし、リスクを分散させるという選択肢も可能です。

一方デメリットとしては、マンション全体の権利を持っているわけではないため、修繕などの意思決定が独断ではできない点がまずあります。

また空室イコール収入が途切れるということなので、収入の安定性という意味でもやや不安は残ります。

大きく儲けるというよりは、手間を減らしつつ着実に資産を増やすという考えなら、充分に成功が狙えるジャンルです。

REIT・不動産クラウドファンディング

現物の不動産を購入するほどの資金は出せないという人でも、少額から投資できる制度として「REIT」「不動産クラウドファンディング」があります。

REITは不動産投資の投資信託のことで、投資法人の運用結果に基づいて、年二回の分配金を受け取れるというものです。

メリットはその高い配当金利回りで、株式投資ではなかなか実現困難な5〜7％の利回りになるものも珍しくありません。

もちろん上場されている金融商品であるため、株と同様に買ったときよりも市場価格が下がればその分損失を被ることになるので、注意が必要です。

また金利の上昇など投資法人の収益が圧迫される事態が起きれば、分配金に影響が出ることも予想されます。

もう一方の不動産クラウドファンディングは、複数の投資家の出資金を元手に、運用会社が不動産投資するものです。

REITよりも更に少額からの投資が可能であること、利回りが高いこと、などのメリットがあります。デメリットとしては資金拘束が長く、換金が自由なタイミングでできないことが挙げられます。

少額投資であれば大きい利益は得られませんが、現物を管理する手間がないことなど、初心者にとって成功率の高い投資商品であるといえます。

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不動産投資の成功率を上げるポイント

少しでも不動産投資の成功率を上げるためには、綿密な戦略が欠かせません。ここでは具体的なステップで、そのポイントを解説していきます。

事前分析を徹底する

どのような物事にも共通することですが、投資の前の情報収集や分析を怠らないことが、不動産投資の成功率を上げるためには重要です。

まずなるべく多くの物件情報を調べ、条件や金額、利回りなどを把握しましょう。とくに物件の設備や立地など、それぞれの論点がどのように金額に影響してくるのか、相場感を養いましょう。

不動産投資において考慮すべきポイントというのはキリがないほど多いので、似たような物件同士を比較したりする中で、それぞれの相関や優劣関係を肌感覚で理解できるようになってきます。

ある程度の審査眼がついてきたら、家賃収入とローン返済額から収支を試算し、プラスになるまでどの程度かかるのかを試算しましょう。表面利回りだけでなく、諸費用も含めた実質利回りを考慮して、シミュレーションすることが重要です。

徐々に拡大させる

投資が順調に進捗しているようであれば、機を見て投資を拡大させていくことも考えたいです。

他の投資にも共通しますが、投資分母が大きくなれば、期待リターンもそれに伴って大きくなるものです。たとえばワンルームマンション投資なら、シンプルに1部屋よりも2部屋の方が収益は倍になります。

「それなら早い段階からドンドン投資対象を増やせば資産の増加も早いのでは」という考えもあります。もちろんそのとおりですが、最初から自身のキャパオーバーな金額を投資してしまうと、経済動向の変動などで大きな損失を被るおそれがあります。

投資というのは生活資金を侵食してまで、無理して行うものではなく、あくまで余剰資金の範囲内で行うべきものです。

資産が増えると融資もより受けやすくなるという側面もあるので、無理のないペースで少しずつ投資額を増やすべきでしょう。

売却のタイミングを見計らう

不動産投資を始めたら、そのときから出口戦略、すなわち売却のタイミングについても常に意識をしておく必要があります。

基本的には、物件の購入価格を売却額が上回ったら売却の検討時期ということになります。路線価のトレンドなど周辺環境の情報に気を配り、いつでも動けるようにしておきましょう。

物件の状態という点でいえば、大規模修繕の前だったり、築20年を迎える前などが条件の節目として重要なタイミングです。

入居者の有無という観点でいうと、物件を投資用として売るのか、自宅用として売るのかによって適切なタイミングは変わってきます。

投資用物件として売る場合は、入居者がいる状態のほうが有利です。これはオーナーチェンジ物件といい、購入後すぐに賃料が得られるため投資家にメリットが大きいためです。

一方、ファミリー層へ自宅用として売却するのであれば、内覧がしやすい空室状態のほうが望ましいです。明確なプランを持ち、適宜最新情報をフォローすることが、着実に資産を残す近道です。