東京でワンルームマンション投資！儲けるためのチェックポイント

ワンルームマンション投資をはじめたい人にとって、東京は単身者が多いこと、賃料が高いことなど多くの魅力があるエリアです。魅力的ではあるものの、決して簡単に利益が出せるというわけではありません。

東京でワンルームマンション投資を行うにあたって、効率よく利益を出すにはどうすればよいのでしょうか。儲けるためにチェックしておくべきポイントを解説します。

東京のワンルームマンション投資の魅力

ワンルームマンション投資を行うにあたって、東京は非常に魅力的なエリアです。東京でのワンルームマンション投資には、どのような魅力があるのか解説します。

収益の安定性に優れている

東京のマンションは地方のマンションと比較すると、収益の安定性に優れています。地方と比較すると賃料が全体的に高く、立地のよい物件なら空室リスクも少ないため、安定した収益を期待できます。

東京都と地方都市のワンルームマンションの家賃相場を比較した表は以下の通りです。

東京都と地方都市のワンルームマンションの家賃相場

出典： SUUMO *1「【SUUMO】東京都の賃貸家賃相場・賃料相場を調べる」、*2「【SUUMO】大阪府の市区郡から賃貸家賃相場を調べる」、*3「【SUUMO】北海道の賃貸家賃相場・賃料相場を調べる」、*4「【SUUMO】宮城県の賃貸家賃相場・賃料相場を調べる」、*5「【SUUMO】福岡県の賃貸家賃相場・賃料相場を調べる」

このように東京の家賃相場は、ほかの地方都市と比べるとかなり高くなっています。東京では家賃の手ごろな墨田区でも、ほかの地方都市と比べると高めの家賃であることがわかります。

賃貸の需要が高い

東京の賃貸マンションは需要が高いのも特長です。総務省が公表した令和2年度の国勢調査によると、持ち家の割合は46.1％で、全国で一番低いことがわかりました。

以下のようなランキングになっています。

【持ち家率の低い都道府県ランキング】

出典：総務省「令和2年国勢調査」

東京都は地価が高いこともあり、持ち家率が全国的に低い状況です。そのため、賃貸物件の需要が高い地域といえます。次に低い順位として沖縄県、福岡県、大阪府、北海道がランクインしています。

資産価値が落ちにくい

東京のワンルームマンションは、資産価値が落ちにくい点もメリットです。都内で立地がよい場所にあれば空室リスクが低いため、物件の資産価値は下がりにくいといえます。

そのため、不動産投資ローンの審査に通過しやすく、売却するときも高値での取引を期待できます。

相続対策に効果的

資産が投資用不動産の場合は、相続対策に効果的です。相続財産が現金の場合は額面に対して相続税が課税されます。しかし、不動産の場合は評価額に対して課税されるため、相続税を抑えられます。つまり、現金で相続した場合より、相続税が安くなるのがメリットです。

現預金が不動産に変わると評価が大きく下がるため、次世代に財産をしっかり承継できます。

供給量が少ないので狙い目

近年では新築マンションの供給が抑えられているため、東京のワンルームマンションは投資対象として最適な物件です。需要は多いのに供給が少ないため、よい物件を購入すると高い収益を見込めます。

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東京のワンルームマンション投資で注意すること

ここでは、東京のワンルームマンション投資を行うにあたって、気をつけたいポイントについて解説します。

物件価格が高い

東京は地価が高いため、物件価格が高額な点に注意しましょう。同じ間取りや広さでも地方のマンションと比較すると、かなり高めになります。近年は新築マンションの価格上昇が止まらない状況で、用地取得費などの上昇分が価格に反映されているといえます。

アパートローンを利用する場合、物件価格が高いと借入額も多くなるため、返済金額が高額になります。万が一、空室が発生すると収入がなくなるため、返済が困難になるおそれもあります。

同じ区でもエリアにより人気度には違いがある

東京は人口密度が高く、ワンルームマンションの需要の多い地域です。しかし、同じ区でもエリアによって人気に違いがあるため、人気のある区であればどこでもよいわけではありません。投資するときは、エリア内でも居住者が住みたくなるような場所の物件を選びましょう。

たとえば、同じ新宿でも新宿御苑の周辺は緑も多く、穏やかに暮らせるエリアですが、歌舞伎町周辺は繁華街で賑やかな雰囲気です。このように、同じ区内でもエリアによって環境がかなり異なるため、ターゲットとする入居者が住みたくなるような物件を選ぶ必要があります。

利回りが低い

東京のワンルームマンションは高価格でありながら、利回りが低いのも特徴です。利回りの相場は新築物件が3〜4％、中古物件は5〜6％が多く見られます。

ただ、利回りが低くても、物件価格の下落リスクが低いため長期的な運用が期待できます。いざ売却するときも、購入価格とそれほどかけ離れていない価格で売れる可能性が高いため、最終的に大きな損失を抱えるリスクが少ないでしょう。

空室リスクも低いため、運用中も安定した収益を見込めます。

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投資用ワンルームマンションを選ぶポイント

ここでは収益をしっかり稼げる、投資用ワンルームマンションを選ぶポイントについて解説します。

立地がよい

まず、欠かせないポイントが、立地のよさです。駅から徒歩数分以内など、最寄駅までのアクセスがよい物件が求められます。

また、複数の鉄道線数を利用できるかどうかも重要です。最寄駅の利用可能路線が他社線に乗り入れていると、実際には乗り換えしなくても目的地にアクセスできるためです。急行電車が停車する、あるいは主要ターミナル駅が近距離にあることも有利です。

周辺に利便性の高い施設がある

周辺に生活するのに便利な施設がある物件もおすすめです。たとえば、マンションの近くにコンビニやスーパーなどがあると、入居者が普段の買い物に便利です。カフェ、ショッピングモール、レストランなどもあると日々の生活に楽しみが生まれ、銀行や病院も近くにあれば、さらに入居者の満足度が高まります。

単身の賃貸需要が高いエリアにある

ワンルームマンションは単身者向けの住居です。そのため、単身の賃貸需要が高いエリアにある物件を選びましょう。ファミリー層が多い地域では、単身者が入りにくいおそれがあります。

そのため、東京でも23区がワンルームマンション投資に向いているエリアとされています。オフィス街に近いエリアは需要が高いので狙い目です。

賃料が10万円以下

賃料が高すぎる場合は注意しましょう。ワンルームマンションの場合は、独身のサラリーマンが無理なく支払える賃料であることがポイントです。賃料10万円以下が目安になるでしょう。

家賃は毎月支払うコストであるため、普通の会社員が遅滞なく払える金額が望ましいです。

入居者ニーズに合った設備が備わっている

単身者が暮らしやすい設備が備わっていることもポイントです。近年では、以下のような設備が完備されている物件が入居者に人気があります。

• 無料インターネット
• 24時間宅配ボックス
• オートロック
• 監視カメラ
• 24時間利用可能ゴミ置き場
• 独立洗面化粧台

現代はインターネット社会のため、無料インターネットがあると喜ばれます。高速だとなお、よいでしょう。単身者は平日家にいないことも多いため、24時間宅配ボックスがあると非常に便利です。

住宅設備の状態がよい

不動産投資をする上で大きな支出となるのが修繕費です。そのため、住宅設備の状態がよい物件を選ぶことをおすすめします。

たとえば、給湯器が劣化していると交換する必要があり、交換費用は20万程度かかることもあります。修繕費がかさむと利益が少なくなるので、できるだけ住宅設備の状態がよい物件を選びましょう。

広さが25平方メートル前後

通常のワンルームマンションの場合、「広すぎず、狭すぎない」物件だと入居者が入りやすいといわれています。したがって​​投資するなら、広さが25平方メートル前後の物件を狙いましょう。

30平方メートル以上だと単身者には広いため、25平方メートル前後が適当な広さです。25平方メートルの間取り例としては、8畳の1K、11畳のワンルームなどが挙げられます。

いずれも単身者ならゆったりと暮らせる広さです。

バス・トイレが別

バスルームとトイレが同じだと、来客が来たときに不便な場合があります。入居者の満足度を高めるため、バス・トイレが別の物件がおすすめです。トイレはデリケートな空間のため、個室を希望する人が多いです。

入居者がこだわる条件でも「バス・トイレ別」はトップに入るため、これから投資をするならバス・トイレが別の物件がよいでしょう。