副業や投資の種類は数えきれないほどありますが、中でも人気なのが不動産投資です。
しかし、基本的な知識がないまま不動産投資を始める人もおり、資金繰りに困って失敗するケースは少なくありません。
不動産投資の始め方や注意点を初心者向けにわかりやすく解説します。
ずばり不動産投資を始めようと考えている方に最初に伝えたいこと
初心者が知っておくべき不動産投資の基礎知識
不動産投資の初心者が知っておくべき基本的な知識を紹介します。
不動産投資がおすすめな理由
投資の中でも、初心者には不動産投資がおすすめな理由は、以下のとおりです。
- 金融機関からの融資が受けやすい
- 定期的な収入が得られる
- 資産が形成される
不動産投資は一攫千金を狙える投資ではありませんが、着実に収入と資産の両面を増やしていけます。
また、投資として取り扱う商品の中でも不動産は売却しやすく、現金化まで容易である側面もあります。
不動産投資の種類
一般的な不動産投資では、賃貸オーナーとして家賃収入（インカムゲイン）を得ることを目的とします。
たとえば、アパートを建設して家賃収入を得るアパート経営や、ワンルームマンション1室を購入し賃貸経営する方法があります。
一方、土地や戸建てを購入し、価格が高騰したタイミングで売却することで差額を利益（キャピタルゲイン）とする不動産投資もあります。しかし、バブル期を終えた昨今においては、初心者向けとはいえません。
リスクとリターン
株式やFXなどの取引は、基本的に短期間での利益を追求し、暴落した際には大きく損益が生じるハイリスクハイリターン型の投資形態です。
一方で不動産投資は、過去に起きたようなバブル崩壊やリーマンショックなどによる不動産価格の暴落がなければ、ある程度は安定した収益を生み出します。
しかし、株式など短期間での売り買いを必要とする投資と比較した場合、長期間の運用が基本のため、リターンまで時間を要する点は注意が必要です。
成功するコツ
不動産投資で成功するコツは、徹底した計画性です。
特に意識するべきなのは、以下の2点だといえるでしょう。
損益分岐点とは、簡単にいうと「売上と費用が同じになるところ」です。不動産投資で考えるなら、最初に購入費用や諸経費が必要ですので、購入費用＋経費＋ローン金額で求められる支出と、家賃などで得られる収入の合計が重なるタイミングを指します。
また、出口戦略とは、不動産を売却などにより手放すことを指しており、それにより収支が確定します。
このような点を意識して計画を練り込んでいれば、予想外の赤字による損失を積み重ねる事態を防ぐことにつながります。
アパート経営とワンルームマンション投資、初心者はどちらから始めるべき？
初心者は何から始めたらいい？不動産投資の始め方
不動産投資の初心者であれば、まずは投資物件を専門に取り扱っている不動産会社に相談するとよいでしょう。幅広い物件を取り扱っている会社より、的確な説明が受けられます。
ある程度、不動産投資のイメージを理解したあとは、実際に投資する物件の形態を決めて具体的なプランを見ていきます。
投資する形態を決める
不動産会社に相談していく中で、初期費用や利回りに諸経費などの基本的な考え方を身に着けたあとは、投資する形態を決めて、具体的なプランを考えていきます。
よくある不動産投資には、購入した土地にアパートを建設して運営するアパート経営や、ワンルームマンションを購入して賃貸経営する方法があります。
不動産投資の初心者におすすめなのは、ワンルームマンションの賃貸経営です。前述した出口戦略を立てやすく、需要が安定しているためです。
不動産購入・建設
不動産投資の形態が確定したあとは、実際に購入する物件や土地を探します。
アパート経営を行う場合は、アパートを建設するための図面調整なども必要ですが、不動産会社の提案を比較しながら検討するとよいでしょう。
また、実際の経営方法もこのタイミングで検討します。
たとえば、管理全般を任せる管理委託や、不動産会社に物件を貸し出して一定の賃料を得るサブリースなどがあります。どちらも手数料がかかりますが、専門知識が豊富な会社に任せられるため、不動産投資の初心者にとっては向いている方法といえるでしょう。
不動産会社によっては対応していない方法もありますが、断り方や説明を聞いてみることで、信頼できる相手なのかを判断する材料になります。
入居者を募集する準備をする
入居者募集は管理会社など不動産会社で実施するのが一般的ですが、ワンルームマンション1室だけのオーナーであれば自分で探す人もいます。近隣の賃貸を取り扱う不動産会社に営業を行う方法や、友人や知人またはSNSを利用した口コミで集客する方法などがあります。
また、中古物件を購入した場合はハウスクリーニングや修繕、また必要によりリフォームなどを施します。物件の手入れをどこまでするのかは、その築年数や家賃相場と損益分岐点などを考慮してきめるとよいでしょう。
不動産投資の初心者が陥りやすい失敗
不動産投資の初心者が陥りやすい失敗として、代表的なものは以下の4つがあります。
- 不動産会社の言いなり
- 計画性が甘い
- 予定外の支出
- 空室問題
これらは不動産投資をする中で避けては通れない課題のため、しっかりとした対策を考えておくのが重要です。
不動産会社の言いなり
不動産投資の初心者である以上、専門家である不動産会社の説明は貴重な知識となるでしょう。
一方で、初心者であることを理由に、不動産会社の言葉をすべてうのみにしたり、比較検討を怠ったりすると、失敗する確率を高めることにつながります。
目先の利益だけを見ていると、不動産会社の「必ず儲かります！」という甘い言葉を鵜呑みにして、契約をしてしまうかもしれません。
不動産投資では、大金を扱うことを念頭に自分でも勉強したり調べたりしておきましょう。
計画性が甘い
前述したように、不動産投資では計画性が大切です。
- 損益分岐点がどこにあるのか
- どれだけの赤字を積み重ねた場合は損切として売却を検討するのか
このあたりを明確にしていなければ、退去により空室が増える＝家賃収入が減る事態になります。
また、特に初心者は、有事の際に処分が難しいアパート経営ではなく、損切がしやすいワンルームマンションを選ぶなどのリスク対策も重要です。
予定外の支出
アパート経営であれば大規模修繕や災害などによる補修、ワンルームマンションであれば修繕積立金の追加支払い（修繕積立一時金）が必要になることもあります。
また、入居中のトラブルや補修など、予想外の支出に耐えられず破綻するケースも少なくありません。
まずは、自己資金と所有する資産の金額を把握し、分不相応な数の不動産を所有しないことを心がけましょう。
空室問題
空室問題は、不動産投資における最大のリスクです。
当然ですが、空室の間は収入が入りません。サブリースのように一定期間の家賃保証があれば、その期間は空室でも問題ないように思いますが、不動産会社より家賃の減額交渉や、サブリース契約の解除の申し出を受けるケースもあります。
所有する複数の不動産で空室のタイミングが重なった場合、大きな収入減となりますので、リスクヘッジが必要です。
初心者が騙されないためのポイント
不動産投資の初心者でも成功できた事例とは
投資物件専門の不動産会社に相談しよう
不動産投資の初心者は、最初は投資を専門に扱っている不動産会社に相談するのがおすすめです。
不動産投資のメリットとデメリットについて、一般的な観点だけではなく、現在の年齢や年収、預貯金に応じたプランや考え方、損益分岐点の考え方など、より精度の高い知識を得られるチャンスです。
特に、物件を売却するタイミングを逃すと、大きく損をしてしまうおそれがあります。不動産会社と関係性を作っておけば、いざというときに頼りになるでしょう。
一方で「投資」×「不動産会社」となると、怖いイメージを持っている人もいるでしょう。
悪質な不動産会社も中にはあるため、まずはメールや電話などで問い合わせを行い、その対応が丁寧かどうか判断することから始めるとよいでしょう。
自分に合ったベストパートナーを見つけて相談しておくことで、不動産投資を成功する可能性が高まります。
代表取締役伊藤幸弘
一番は、勉強してくださいということですね。情報がない状態で適当に始めると大やけどします。しっかり情報を集めて学んでいただきたいです。
不動産会社に問い合わせて、物件を提案してもらって買うだけではダメです。それだと負け確定です。よほど運が良くていい業者さんに出会えればいいですが、ほとんどの場合は騙されます。変な物件を掴まされることになりますから。
Amazonなどで不動産投資の本が出てきますから、片っ端から読んでください。必要なところをちゃんと掴んでいただければと思います。どの本でも似たようなことを言っている大事な部分があるはずです。王道の部分はどの本も同じようなことを言っていますので、そういったところをしっかり学んでいただきたいということです。
もう一つは、長期的な視点で考えてほしいということです。皆さん、目先の節税だとか目先のキャッシュフローがいくらかというところに目が行きがちです。短期的なところを見た方が楽ですよね。でも、不動産投資はそういうものではなくて、5年、10年、15年、場合によっては自分の相続までその物件を持つ可能性があるという視点で考えていただきたいです。
毎月のお給料に加えて10万円入るとか、そういう話ではありません。私がいつも言うのは、トータルゲインで考えてくださいということです。インカムゲイン、キャピタルゲインがありますが、それを全部集めて、買った時いくらだった、運用してどれだけの利益があった、マイナスがあった、最後に物件を売る時いくらだった、そうするとトータルでこの不動産投資の収支がどうだったかを想定してほしいということです。キャピタルゲインだけ見てもダメだし、インカムゲインだけ見てもダメなのです。
今私が紹介したこれらのことがよくわからないという方は、まだ不動産投資はやらない方がいいでしょう。