アパートを相続したくない。相続のリスクや相続放棄、その他の方法について解説

アパートを相続したくないと考えている相続人には、どのような対処法や対策があるのでしょうか。

相続放棄の方法やその方法が本当によいのか。相続放棄以外の選択肢などについても詳しく紹介します。

アパートを相続したくないと考える理由やリスク

相続人がアパートを相続したくないと考える理由は多種多様です。それは維持・修繕費用がかさむ、災害発生時のリスク、住人間のトラブルなど、多くの要因によって引き起こされます。

維持・修繕費用と税金の重荷

アパートの所有は、一見すると安定した収益源とも見えます。しかし、その背後には数々のリスクやコスト負担が潜んでいます。とくに古い建物や多くの空室がある場合、維持・修繕に大きな費用がかかることが少なくありません。年間を通して考えると、これらの費用が収益を上回るケースも十分に考えられます。

さらに、修繕予算は一度の出費で済むわけではありません。屋根や外壁、水回りといった部分は長期的にメンテナンスが必要で、これによって維持費が増加する可能性もあります。たとえば、一度の大規模な修繕で費用がかかったとしても、その後も継続的な小規模な修繕が必要な場合が多いです。

また、固定資産税や都市計画税など、アパート所有に伴う税負担も少なくありません。特に都市部では、地価の上昇に伴いこれらの税金が増加する傾向があります。

このように、アパートの維持・修繕費用と税金は予想以上に重い負担となり得るため、相続する前にしっかりと計画を練る必要があります。

災害リスクとその対処

アパートの相続にあたっては、災害リスクも無視できません。特に日本は地震が多い国であり、台風や豪雨による水害も頻繁に発生しています。災害が発生した場合、アパートの修繕や再建には莫大な費用がかかることが多く、その負担は相続人に直接影響を与えます。

災害リスクに備えるためには、まず建物自体の耐震性や防水性をチェックすることが重要です。近年の建築基準は以前よりも厳しくなっていますが、古い建物ではこれらの基準を満たしていない場合も少なくありません。必要であれば、専門家の診断を受けて、災害に強い建物であるかを確認するべきです。

さらに、各種災害保険に加入しておくことも大切な対策です。ただし、保険の補償内容や対象となる災害種類には限りがあり、すべてのリスクをカバーするわけではありません。そのため、どのような災害に備える必要があるのか、ハザードマップなども参考にして事前にしっかりとリサーチしておく必要があります。

最後に、テナントに対する災害時のサポート体制も考慮するべきです。たとえば、避難計画や災害用備品の提供などを通じて、テナントが安心して生活できる環境を整えることが期待されます。これによって、災害後のテナントの流出を防ぐとともに、アパートの評価を高めることができます。

人間関係のトラブルと対応策

アパートの相続には、ただでさえ煩雑な財産関係以外にも、人間関係のトラブルが絡む場合があります。入居者とのトラブルは、とくに避けがたい問題で、これが大きな精神的負担となることも少なくありません。遅延賃料、騒音問題、契約違反など、さまざまな問題が発生する可能性があります。

テナントとのトラブルを解決または緩和するためには、まずはコミュニケーションが重要です。問題が発生したら、できるだけ早く対応してクレームを受け止め、解決へと導くべきです。また、訴訟など法的手段に訴える前に、誠実な対応で問題を解決しようと努力することが期待されます。

次に、トラブルを未然に防ぐためには、事前にしっかりとした契約書を用意し、ルールや義務を明確にすることが必要です。たとえば、ペットの飼育や改築に関する規定など、トラブルの原因となり得る項目は事前にクリアにしておくとよいでしょう。

さらに、トラブルが起きた場合の対応策として、第三者機関の介入も有効です。専門の仲裁機関や法的支援を利用することで、双方が納得のいく解決を迎えることができる場合もあります。特に長引くトラブルに対しては、プロのサポートが必要となる場合も少なくありません。

このような対応策を通じて、人間関係のトラブルと上手に向き合い、問題を解決する能力が求められます。

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アパートを相続放棄する方法と注意点

相続とは、死者が生前に持っていた財産上の権利・義務を配偶者・子などの親族が包括的に継承することです。これに対し相続放棄とは、相続人（配偶者や子などの親族）が自己のために開始した相続の効果を否定し、はじめから相続人でなかったことにする意思表示です。

相続放棄は日本でもかなり一般的な用語となってきましたが、その手続きやメリット・デメリットなどについてみていきます。

相続放棄の手続きの流れ

相続放棄は、家庭裁判所に必要な書類を提出し、裁判所に「受理」される必要があります。相続が発生したことを知ってから3カ月以内に手続きを開始しなければなりません。手続きの概要は、以下のとおりです。

1. 必要書類（故人の戸籍謄本、相続放棄したい人の戸籍謄本、相続放棄申述書など）を準備する
2. 故人の住所を管轄する家庭裁判所に必要書類を添えて申述する
3. 家庭裁判所から届く照会書を記入・返送する
4. 相続放棄申述受理書が届き、手続き完了

相続放棄の法的な影響

相続放棄を行うと、当然ながらそのアパートだけでなく、他の財産も、そして負債も継承から除外されます。負債のみ相続放棄して、財産を相続することはできません。

また、他の相続人への影響も考慮する必要があります。たとえば、第1順位の相続人（子）が相続放棄をした場合、第2順位（父母）、第3順位（兄弟姉妹）の相続人が繰り上がって相続人となります。親族間で事前に話し合うなど、注意が必要です。

相続放棄の経済的コスト

相続放棄の手続きを、自身で行う場合は数千円のコストで済みます。これを専門家（弁護士、司法書士など）に依頼する場合は、当然費用は高額になります。

ちなみに「法テラス」における相続放棄費用の目安は、実費10,000円、着手金33,000円、合計43,000円となっています。

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アパートを相続放棄する以外の選択肢

ボロアパート以外にも、都市部に土地を有している、金融資産を多く所有しているなど相続財産が多く、相続放棄が難しい場合の対処方法を説明します。簡単にいうと「どうやってボロアパートを上手に経営していくか」「最後には、どうやって売却するか」ということになります。

適切な管理会社の選定

アパートの相続後、相続人が直接管理を行う場合もあれば、管理会社に依頼する場合もあります。管理会社の選定は、アパート経営が成功するかどうかに大いに影響します。管理会社がしっかりとしたサービスを提供できれば、テナントの満足度が上がるだけでなく、修繕やメンテナンスの計画もスムーズに進行します。

管理会社の選定には、まずその評判や実績をチェックすることが重要です。インターネットでの評価や、提供するサービスの種類などをしっかりと確認するべきです。これにより、自分の物件に最適な管理会社を選ぶことができます。

次に、管理料の明確化も大切です。料金体系が複雑であればあるほど、後で予想外の出費が発生する可能性があります。また、低い管理料だけで選んでしまうと、サービスが手薄になる場合もあるので注意が必要です。

リフォームや改修による収益化

物件自体の価値を上げるためには、リフォームや改修が有効です。近年の高齢化社会を反映して、バリアフリー化を図る改修や、エコロジーに配慮した省エネリフォームなどは、新たな賃貸人を呼び込む大きなポイントとなるでしょう。ただし、改修やリフォームにはそれなりの初期投資が必要ですので、その費用と回収期間をしっかりと計算する必要があります。

アパートを売却する

アパート経営の最終的な手段として売却があります。売却を成功させるためには、しっかりとした市場調査と、不動産のプロとの協力が必要です。売却価格は物件の状態、地域の需要と供給によって大きく変動する可能性があります。したがって、最適な売却タイミングと方法を見極めるスキルが求められます。