アパートのリフォーム費用を紹介｜リフォームの必要性や補助金についても解説

アパート経営にとって、建物や設備の老朽化は避けて通れない課題です。空室率を下げるためにリフォームを検討しているものの、何にいくらかかり、どれを優先的にリフォームすればよいのか、などの判断が難しいと感じるオーナーは多いのではないでしょうか。

アパート経営におけるリフォームの必要性や、修繕箇所ごとの費用相場、アパートのリフォームに使える補助金について、詳しく解説します。

アパート経営にリフォームは必要？

アパート経営においてそもそもリフォームは必要なのか、いつ必要になるのか、判断がつかずお悩みの方もいるでしょう。

そこでまず、アパート経営におけるリフォームの必要性とリフォームのメリット、実施すべきタイミングおよび注意点について解説します。

リフォームの必要性

アパート経営を長く続けていくうえで、リフォームはいずれかのタイミングで必要になります。

リフォームが必要な理由の1つ目は、年数を経るほど建物の老朽化が進み、維持管理費用がかさむことです。たとえ些細な劣化でも放置していると、将来大きな修繕が必要になります。

2つ目の理由は、入居者のニーズが時代とともに変わるため、アパートもあわせる必要が生じることです。10年、20年と経てば、エリアの需要や競合事情も変化するため、入居者が競合物件へ流れないよう、リフォームで対抗する必要も出てきます。

こうした建物の老朽化や需要の変化に対し、建て替えや売却をせずアパート経営を続けていくのであればリフォームは必要です。

リフォームのメリット

アパートのリフォームを行うと、建て替えほど費用をかけずに物件価値を高められるメリットがあります。物件の機能性や清潔感を改善し、最新の設備で利便性を向上できれば、入居率のアップが期待できるでしょう。

さらに、物件の付加価値を上げるリフォームを実施すれば、入居率と家賃を同時に上げることも可能です。とくに近年の入居希望者は、価格よりも設備を重視する傾向が強いため、リフォームにより周辺の競合物件との差別化を図れば、家賃を上げても物件に魅力を感じてもらえるでしょう。

リフォームを実施すべきタイミング

リフォームの適切なタイミングは、改修箇所により異なります。定期的なリフォームが必要な年数の目安は次のとおりです。

• 壁紙：5～10年
• 水周り：10～15年
• 配管工事：20年程度
• 外壁：10～20年
• 建具：20～30年

全体として、10年変えていない箇所は古く見えてしまうため、おおむね10年で改修や修繕の必要性を確認しましょう。推奨されるリフォームのサイクルについては、国土交通省の「計画修繕ガイドブック」を確認してください。

そのほかに、空室が目立ち始めたとき（空室率が5〜10％）、外壁のヒビや配管の劣化が見られたときも、リフォームが必要なタイミングといえます。

リフォームの注意点

ここでアパートのリフォームについて、注意点を説明します。

まず、アパートのリフォーム箇所を決める前に、周辺エリアの入居者ニーズの把握と、ターゲット選定をしておくことが重要です。入居者のニーズに合わないリフォームをしても、空室率の改善につながらず、無駄になってしまうためです。

周辺ニーズについては、地元の不動産会社にヒアリングすると、有効な情報を得られるでしょう。また、間取りを変更したい場合には、物件の構造にも注意が必要です。構造によっては、施工が困難な工事もあるためです。

さらに工事により空室期間ができ家賃収入が途切れることも、計算に入れておく必要があります。

リフォームで最も大切なことは、リフォーム費用を回収できる見込みがあることです。アパートのリフォーム費用の目安は、家賃アップにより10年間で見込まれる増収差額で考えるのが一般的です。

これらの注意点を考慮し、リフォーム以外の選択肢と比べて収益性が高いと判断したら、リフォームに着手しましょう。他の選択肢とは、相場よりも家賃を下げる、敷金礼金をゼロにする、フリーレントにする、物件を売却するといった方法です。

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アパートのリフォーム費用はいくら？

アパートのリフォームの概要について把握したところで、実際のリフォーム費用相場と、優先的にリフォームしたい箇所を紹介します。

箇所別の費用相場

まず、リフォーム箇所別の費用相場を一覧にしました。

リフォーム内容	リフォーム費用の相場
畳の新調（6畳）	6〜20万円
床材の張り替え（6畳）	フローリング　9〜18万円 クッションフロア　5〜10万円 フロアタイル　6〜10万円
壁紙クロスの張り替え	3〜5万円
キッチンの交換	ミニキッチン：10～30万円 システムキッチン：40～100万円
給湯器の交換	10〜20万円
ユニットバスの交換	40〜150万円
トイレの交換（洋式）	10～50万円
外壁塗装	150～300万円
インターネット導入（工事費）	50～120万円

実際のリフォームでは、使用する建材などにより費用が異なりますが、目安としてリフォーム計画の参考にしてください。

優先的にリフォームしたい箇所

限られたリフォーム費用をどこにかけるかにより、費用対効果が変わってきます。また、どの属性の人に入居してもらいたいのか、ターゲットによってもリフォームの優先順位は変わるため、先に想定入居者のターゲットを決めておくことをおすすめします。

ここから、優先的にリフォームしたい箇所について以下の項目で解説します。

• 敬遠されやすい箇所から改善する
• 目に付きやすい箇所から改善する
• 無料インターネットで幅広い層の需要を満たす

敬遠されやすい箇所から改善する

費用対効果の高いリフォームを実施したい場合は、プラスアルファの設備に投資するよりも、想定入居者層から敬遠されやすい箇所を優先的に改善しましょう。

たとえば、清潔感をチェックされるトイレは、汚れていると部屋全体が汚い印象を与えるため、古ければ交換しましょう。また、一般に和式トイレは敬遠され、入居候補物件から外されやすいため、なるべく洋式トイレへ変えることをおすすめします。トイレの交換費用の相場は、工賃込みで20〜50万円ほどです。

温水便座のニーズも高く、築浅の物件ほど設置率が高い傾向です。賃貸物件検索サイトの検索条件にも入っているため、入居者のニーズを考慮すると温水便座は設置するほうが得策です。温水便座は3〜10万円ほどで設置が可能です。

バスルームについては、ターゲット層にもよりますが、バランス釜や3点ユニットバス（バス・トイレが一体）を検討対象から外す人が多いようです。賃貸アパートの中にはバランス釜を使用しているところもありますが、若い世代には使い方を知らない人もいて、和式トイレと同様に敬遠される傾向です。

バスルームの交換費用相場は、ユニットバスの交換が40〜100万円ほど、浴槽のみの交換が10〜50万円、洗面台のみの交換が10〜20万円です。

目に付きやすい箇所から改善する

物件の目に付きやすいところからリフォームに着手することも、入居者づけには効果的です。

壁や床は面積が広いため目につきやすく、入居希望者の内覧時の印象を大きく左右します。張り替えるだけなら、少ない費用で清潔感と明るい雰囲気を演出することが可能です。

新品の壁紙に変えるだけで清潔感が出て古さを感じさせなくなります。使用する壁紙は、量産されている1㎡あたり650〜1,200円程度の安価なものでも十分効果的です。

また、床は畳よりもフローリングのほうが低コストなうえ、メンテナンスも容易です。とくに最近は畳の需要は下がる一方のため、フローリングに変えておくことをおすすめします。畳からフローリングへの改装（6〜8畳1間）にかかる費用は15〜60万円ほどです。

内装だけでなく外観も、物件の第一印象を左右する要因です。外壁の塗装にはアパートの見た目がよくなるだけでなく、建物の劣化を遅らせる意味もあります。

塗装費用は2階建てで150〜300万円程度、3階建てで200〜400万円が相場です。塗料の種類により価格が異なりますが、グレードを下げると耐用年数が短くなる点に注意が必要です。

無料インターネットで幅広い層の需要を満たす

無料インターネットは単身者層・ファミリー層両方で需要が高まっているため、リフォームで優先すべき事項のひとつです。

全国賃貸住宅新聞による調査「入居者に人気の設備ランキング2022」によると、周辺相場よりも家賃が高くても入居する設備として、インターネット無料設備が単身者向け・ファミリー向けともに1位でした。さらに同調査では「高速インターネット」が3位・4位に位置付けていることからも、インターネット需要の大きさが見て取れます。

インターネット設備導入の注意点として、せっかく導入しても通信速度が遅く回線が不安定では、入居者の不満を呼びクレームにつながってしまいます。そのため、世帯数が多い物件でテレワーク環境を整備したい場合には、不安定なLAN方式やVDSL方式よりも、各部屋への光回線引き込みが確実です。

インターネット回線敷設の初期費用は50〜120万円（1部屋あたり5万円）、保守費用が一部屋あたり500円程度で、これに月額費用は1〜3万円が加わります。

ただし、インターネット回線も、スマートフォンしか使わない人や高齢者にはそれほどニーズが高くないため、想定入居者層にあわせて優先順位を検討しましょう。

参考：全国賃貸住宅新聞「ネット無料、安定の2冠【人気設備ランキング2022】」

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アパートのリフォームに利用できる補助金

アパートのリフォームの必要性や実際の費用相場、優先順位のつけ方を把握したのはよいが、リフォーム費用の捻出方法に頭を悩ませるオーナーさんもいるでしょう。

そこで、アパートのリフォームで使える代表的な補助金を3つ紹介します。

• 長期優良住宅化リフォーム推進事業
• 既存住宅における断熱リフォーム支援事業
• 住宅セーフティネット制度

国の制度のため、それぞれに目的が決められていますが、所有アパートの改修内容に沿うようであれば、ぜひご活用ください。

長期優良住宅化リフォーム推進事業

建物の老朽化対策や耐震対策、省エネ対策、子育て世帯向け改修などのリフォーム工事を対象に、補助金を支給する制度です。

制度を利用するには、リフォームに先立って「インスペクション」という住宅診断を受ける必要があり、劣化が判明した場合は指摘箇所の補修も行う必要があります。

補助の対象となるのは、劣化対策や耐震性、省エネ対策などの性能を一定水準まで向上させる工事です。補助率は対象リフォーム工事費の合計の3分の1で、限度額は以下のとおりです。

	リフォーム後の住宅性能	補助限度額
評価基準型	長期優良住宅（増改築）認定を取得しないものの、一定の性能向上が認められる場合	100万円/戸
認定長期優良住宅型	長期優良住宅（増改築）認定を取得した場合	200万円/戸

なお、長期優良住宅化リフォーム推進事業の補助金公募は、予算に達すると終了してしまう点にご注意ください。

公式サイト：「長期優良住宅化リフォーム事業【総合トップページ】」

既存住宅における断熱リフォーム支援事業

断熱性能の高い建材を使用し、エネルギー消費効率の改善や、低炭素化の促進の効果が見込める断熱リフォームを行なった場合に、費用の一部が補助される環境省の制度です。

対象となるリフォームは、15％以上の省エネ効果が見込まれる高性能建材を使用した「トータル断熱リフォーム」、または居間に断熱効果のある窓を用いた「居間だけ断熱」の2種類です。

補助率は補助対象費用の3分の1以内、1住戸あたり15万円までです。

この制度による補助金申請について、予算を超えると公募が終了する点と、使用できる高性能建材が国により登録された製品である点にご注意ください。

公式サイト：「【全国対象】既存住宅における断熱リフォーム支援事業」

住宅セーフティネット制度

賃貸住宅への入居が困難な、低所得者・高齢者・障がい者・子育て世帯などに向けた物件として登録することで、住宅の改修費を補助する国土交通省の制度です。制度の目的は、住宅確保要配慮者が入居できる公営住宅の不足を補うことです。

登録基準として、アパートが以下の項目を満たしている必要があります。

• 耐震性を有すること
• 住戸の床面積が原則25㎡以上であること
• 家賃の額が近傍同種の住宅の家賃の額と均衡を失しないこと　など

制度登録時に、受け入れる要配慮者の属性をあらかじめ選択しますが、その際にある程度の条件を設定することも可能です。補助率と限度額は以下のとおりです。

	国による直接補助	国と自治体による補助
補助率	国が工事費の1/3を補助	国と自治体あわせて工事費の2/3を補助
限度額	50万円/戸

住宅セーフティネット制度に登録することで、物件が「セーフティネット住宅情報提供システム」という専用ホームページに掲載されるため、入居者を確保しやすくなります。

公式サイト：「住宅セーフティネット制度について」