リースバックの家賃相場はいくら？抑え方や買取価格との関係性も解説

不動産の売却には「リースバック」という方法があります。リースバックは売却後に賃貸借契約を締結することで、そのまま住み続けられるのが特徴です。

しかし、リースバックの家賃は相場より高く設定されることが一般的です。家賃はどのように決められており、抑える方法はあるのでしょうか。

リースバックの家賃相場

そもそもリースバックとはどのような仕組みなのでしょうか。リースバックの基本と家賃相場について解説します。

リースバックとは

一般的な不動産売却には「仲介」と「買取」があり、リースバックは買取の1種となります。買取は市場に売り出すのではなく、不動産会社が直接買い取ることで売買契約を締結します。

買取は、買い手を探す必要がないため販売期間を短縮できるメリットがあるため、なるべく早く売却したい人にとってはおすすめの方法といえます。しかし、買取価格は市場に売り出す仲介に比べて安くなる点には注意が必要です。

リースバックと買取の違い

リースバックは買取の1種ではあるものの、通常の買取とは異なる点が1点あります。それは、売却しても退去せずそのまま居住を継続できるという点です。

通常、不動産会社は物件を買い取ったあと、修繕し再販売することで利益を得ます。つまり、家を売却した際には速やかに退去し、家を明渡す必要がありますが、リースバックを利用することで住みながら売却し、生活拠点を変えずに済むことになります。

このような仕組みが成立するのは、前所有者と現所有者である不動産会社が賃貸借契約を締結し、「借家」として居住できるからです。そのため、リースバック利用後は生活拠点は変わらないものの、これまで不要だった家賃が発生するという特徴があります。

ただし、その代わりこれまで支払っていた固定資産税は免除されるため、一概にランニングコストが増えるというわけではありません。リースバック利用時にはランニングコストの変化を注視することが重要です。

リースバックの家賃相場

リースバックの家賃は周辺相場を参考に設定されますが、一般的には以下のような計算式を基準に設定されることが多いです。

買取価格 × 利回り（6～10％）÷12カ月＝リースバックの家賃

参考値として付近の利回りも考慮するため、物件やエリアによって利回りは変動します。たとえば、買取価格が1,500万円で利回りが10％だった場合を見てみましょう。

1,500万円×10％÷12＝12万5,000円

上記のケースでは12万5,000円が毎月の家賃となります。

利回りは、年間の家賃収入と購入価格の割合を示したものです。こういった付近の家賃相場や利回り相場はインターネット上に公開されているため、リースバックを利用する前には自分で調べることをおすすめします。

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家賃と買取価格の関係性、家賃の抑え方について

リースバックの家賃は買取価格と関係性があります。つまり、買取価格によって家賃が安くなったり高くなったりします。

リースバック事業者が算出する家賃と買取価格の算出方法、家賃を押さえる方法について、解説します。

家賃と買取価格は相関関係にある

家賃と買取価格は相関関係にあり、家賃を安くすると買取価格も下がり、家賃を高くすると買取価格も上がります。具体的に見ていきましょう。下記はリースバック事業者が提示する見積もりの一部です。

買取費用	買取価格	11,500,000円
	固定資産税清算金	14,657円
	総買取価格	11,514,657円
買取に伴う諸費用	所有権移転登記費用	116,500円
	測量費	450,000円
	諸費用合計	566,500円
賃貸借契約の費用	保証金	0円
	礼金	155,000円
	火災保険料	30,000円
	家賃保証事務手数料	189,000円
	リース契約諸費用合計	374,000円
手残り額	オーナー手残り額（①‐②-③）	10,574,157円

基準家賃	85,000円
保証料	0円
リースバック家賃	85,000円

リースバックは買取価格から所有権移転や測量費などの売買にかかる諸費用、リース契約にかかる諸費用が差し引かれ、手残り額が算出されます。

そして、リースバック会社は家賃や利回りの相場を調べ、家賃を算出します。たとえば上記のように家賃が8.5万円と設定された場合の利回りは約8.8％となります。

（8.5万円×12）÷1,150万円＝約8.8％

利回りをそのままに、たとえば買取価格を1,000万円にした場合は家賃が約7.3万円となります。

1,000万円×8.8％÷12＝約7.3万円

このように、家賃を抑えるためには買取価格を調整するのが、もっとも簡単な手段といえます。

複数のリースバック事業者を検討する

希望の買取価格と家賃設定に近づけるためには、複数のリースバック事業者を検討し、比較検討してください。

近年、多くの事業者がリースバックに参入しています。事業者ごとに特徴があってサービス内容も異なります。たとえば、賃貸借契約の内容を定期借家契約だけでなく普通借家契約も選べる、物件種別が戸建てだけでなくマンションにも対応している、などは事業者によって可不可が分かれます。

リースバックは、売買契約＋賃貸借契約と大きな契約を2つ連続して行います。後悔しないように事前に調べること、事業者は比較検討することの2つを怠ることがないように注意しましょう。

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家賃や買取価格以外で注意すべきポイント

リースバックを利用する際には家賃や買取価格は重要なポイントですが、それ以外にも注意すべきポイントがあります。

リースバック事業者の実績数

リースバックというビジネスは実績数が多いほどノウハウが蓄積し、買取価格と家賃の見積精度も高くなります。

その結果、より高い買取価格と安い家賃に設定することができるため、リースバック事業者の買取実績数は非常に重要なポイントです。また、買取価格と家賃以外にも売買契約時の印紙代や測量費が不要など、規模が大きく実績が多い事業者であれば、充実したサービスを提供していることも多いです。

一方、実績のない事業者に依頼してしまうと、思わぬトラブルが発生することがあります。リースバックは歴史が浅く、法整備が追いついておらずトラブルが多いのも事実です。このことからも、リースバックで失敗しないためには、依頼するリースバック事業者の選定は重要です。

賃貸借契約の形態

リースバック会社との賃貸借契約は、「定期借家契約」と「普通賃貸借契約」の2つになります。それぞれ次のような違いがあります。

	定期借家契約	普通賃貸借契約
契約期間の設定	有	1年以上
更新	無（再契約）	自動更新
賃貸人からの中途解除	正当な事由が必要	正当な事由が必要

とくに注意したいのが、「更新または再契約ができるかどうか」という点です。定期借家契約の場合は、期間満了後には基本的に再契約ができず、引っ越しを余儀なくされると考えてください。リースバックだからといって、そのままずっと住み続けられると安易に解釈しないように注意しましょう。

再販売価格

再販売価格とは、居住者とリースバック会社との賃貸借契約が満了となったあとに、物件を販売する価格です。

つまり、期間満了と同時に居住者が再販売価格で購入することで、家を買い戻すことができます。これもリースバックの大きな特徴のひとつです。

たとえば、自営業で資金が苦しく、さらに生活拠点を変えられないことからリースバックを利用し、事業の運転資金として充当し、その後事業内容が好転するケースもあります。この場合は、家の買い戻しを希望する方も多いでしょう。

そのため、リースバックの契約時には「買い戻しの可否」、「買い戻しする場合の価格」の2点を必ず確認しておきましょう。

リースバックを検討しているなら、まずは事業者に相談してみましょう。自分で一から調べるよりも圧倒的に時間を短縮できます。一通り情報収集をしたうえで、リースバックは本当に自身に必要か、契約内容は適切かなどを吟味しましょう。