オーナーチェンジ物件は後悔する？理由や購入時のチェックポイントを解説

不動産ポータルサイトを閲覧すると、「オーナーチェンジ」と記載されている物件を見かけることがあります。オーナーチェンジ物件を購入すると後悔しやすいといわれていますが、それはどういった理由からでしょうか。

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オーナーチェンジ物件が後悔しやすいといわれる理由と購入する際に知っておくべきポイントを解説します。

オーナーチェンジ物件の特徴

オーナーチェンジ物件はその名のとおり、所有者が変わる物件のことをいいます。詳しくみていきましょう。

居住用ではなく、投資用物件

不動産を購入する目的は「居住用」であることが多く、生活拠点として自らが生活することが前提となります。

しかし、オーナーチェンジ物件は入居者がいる状態で売買取引を行います。そのため、すでに入居者がいるため住むことはできず、その代わり賃料を得ることができます。賃貸物件に入居していると、オーナーが変更したと通知されることがありますが、まさにオーナーチェンジが行われた状況です。

つまり、オーナーチェンジ物件は居住用ではなく「投資用」物件に使用される言葉です。

購入によって権利と義務を承継する

オーナーチェンジ物件を購入することで、所有者は賃料を得る権利と賃貸借契約終了時には不動産が原状回復され、返還される権利を持つことになります。

オーナーチェンジ物件は購入直後から賃料を得ることができるため、有効な資産活用となるでしょう。一方、所有者は権利だけでなく、入居者に使用の権利を与え、設備などの破損については修繕する義務を前所有者から承継することになります。

そのため、突然入居者に退去命令を出したり、水回りが破損し日常生活に支障がでる状態になっているにもかかわらず、修繕せずに放置することはできません。

オーナーチェンジ物件を購入し、こうした所有者が持つ義務を知らずに放置し、入居者から裁判を起こされるケースもあるため注意しましょう。

オーナーチェンジ物件を売却する理由

そもそもオーナーチェンジが売りに出されるのは、どういった理由からなのでしょうか。考えられる3つの理由を紹介します。

• 投資の運用方法として売却を選択した
• 収益計画が悪くなった
• 所有者がその物件に住む可能性がなくなった

投資の運用方法として売却を選択した

オーナーチェンジ物件に限らず、不動産投資は「賃料」だけで利益を上げるのは困難です。

入居者が退去し次の借り手が見つからない場合や、突発の修繕費用によって赤字になることがあり、収益が不安定になるタイミングがあります。また、周辺の家賃相場が下落した場合、当初の計画よりも家賃を下げることもありえます。

このように、不動産投資において家賃は不安定な収益源といえます。そこで、オーナーチェンジ物件で投資を成功させるためには、「賃料＋売却益」という考え方が基本となります。

家賃は不動産を維持する際のランニングコストに使用し、将来売却することで大きなリターンを得ることを目的とします。

一般公開されているオーナーチェンジ物件のいくつかは、こういった理由から売却を計画しています。

収益計画が悪くなった

売却の予定がなくとも、賃貸借契約満了によって空室になり、さらに空室期間が長引くことで収益を得られなくなることがあります。このように収益計画の悪化によって売却するケースもあります。

また、現在収益が安定していても将来の修繕計画によって利益が減ることが判明することもあり、このケースでも売却を決断することがあります。どちらの売却理由であったとしても、不動産投資目的で購入する買い手からすると、よい印象はありません。

このような情報を知らずに購入しないためにも、売却理由は事前に不動産会社経由で確認しましょう。そうすることで事前に対策を打つことができ、購入時の価格交渉を成功させる可能性を高められます。

所有者がその物件に住む可能性がなくなった

オーナーチェンジ物件を所有しているオーナーのなかには、自身が住んでいた分譲マンションなどが転勤をはじめとした様々な事情により住まなくなったため、一時的に賃貸として貸し出していたといったケースもあります。

その場合、所有者はいつかは物件に戻ってくることを予定しているため、賃貸にしているのですが、計画が変わり転勤先に永住するようになったといったケースでは売却することもあるのです。

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オーナーチェンジ物件が後悔しやすい理由

オーナーチェンジ物件を購入してから後悔してしまう所有者もいます。失敗をしないためにも、オーナーチェンジ物件の失敗ポイントについて、事前に確認しておきましょう。

空室になるリスクがある

すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件を購入すると、すぐに貸主の立場となるため、入居募集をせずに賃料を得られることになります。

しかし、現入居者はいつ退去するかわかりません。物件購入後数カ月で退去することも考えられます。

すぐに賃料を得られるオーナーチェンジ物件ですが、当然のように空室リスクもあることを理解しておきましょう。とくに一棟マンションではなく、区分マンションの場合は「空室＝家賃収入はゼロ」であるため注意が必要です。

売却しにくい

オーナーチェンジ物件は投資用物件となるため、居住用物件ほど買い手は多くありません。

つまり、将来売却しようとしてもすぐに買い手がつかず、計画どおりに進まないリスクがあるといえます。また、空室の状態でオーナーチェンジ物件を売却する場合、買い手は入居者を募集する工数と費用が増えるため、さらに売却しにくくなるでしょう。

オーナーチェンジ物件においては、確実に売却できるプランを立てることが非常に重要となります。

賃貸借契約を変更しにくい

賃貸借契約は不動産の所有者と入居者で締結されますが、法律によって借主の権利は強く保護され、貸主に都合のよい（借主が不利になるような）契約内容にすることができません。

たとえば、家賃を借主の合意なく高くしたり、正当な理由なく退去命令をすることなどは、法律で禁じられています。オーナーチェンジ物件の購入後に不動産の修繕状況や市況が変化し、現状の家賃では赤字になってしまうこともありますが、その場合であっても家賃を上げる交渉は難しいとされています。

このように、購入後の変化に対応しにくいという点を知らずに購入した場合、大きなトラブルに巻き込まれる可能性があるため、注意が必要です。

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【後悔しないために】購入時のチェックポイント

オーナーチェンジ物件を購入し後悔するケースもあります。しかし、不動産投資の中では比較的リスクが低く、金融機関からの融資も受けやすいことから、メリットの多い物件でもあります。

オーナーチェンジ物件を購入すること自体がハイリスクというわけではなく、注意点さえ抑えておけば安定した不動産経営が行えるでしょう。

無理のない購入資金でスタートする

オーナーチェンジ物件を購入し、投資を成功させるためには「購入資金」が重要なポイントです。

不動産投資には「利回り」という指標があり、これは購入資金を何年で回収できるのかを判断する材料となります。利回りがよい物件を探し、購入することで回収スピードが速くなり、収益計画がマイナスになるリスクを下げられるでしょう。

つまり、オーナーチェンジ物件で失敗なく収益を得るためには、物件価格と条件にこだわりを持ち、物件を検討することが重要といえます。

賃貸借契約の内容を確認する

すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件では、賃貸借契約の内容を引き継ぐことになるため、事前に契約内容をチェックする必要があります。

その際には賃料だけでなく、「契約期間」や「退去時の原状回復」についても確認しましょう。とくに、契約期間については一棟マンションであっても部屋ごとに個別に設定されていることが多いため、更新の仕方も踏まえて必ずチェックしましょう。

修繕履歴と修繕計画を把握する

オーナーチェンジ物件を購入する際、内覧をしようとしても入居者が生活しているため、室内の確認が充分にできないことが多いです。

そのため、購入後すぐに設備が破損し、入居者から修繕を求められることもあります。

購入検討時には、これまでの修繕履歴と不動産全体の修繕計画を開示してもらい、将来の修繕費をある程度イメージしておきましょう。そうすることで、収益計画の精度を高められ、計画通りに収益を得ることができるでしょう。

「出口戦略」を重要視する

不動産投資では「賃料＋売却益」で収益をプラスするのが基本的な考えとなるため、常に売却するタイミングは考えておくべきです。

とくに、市況が大きく変わったり大規模修繕計画が立案された場合は、将来の収益計画に大きな影響を与える可能性があります。

そのため、大きな変化が起きる予兆を感じた際には、すぐにでも売却できる準備を行い、手残り額をイメージしながら売却価格を設定しておきましょう。

 

【実録】オーナーチェンジ物件で「後悔」した2つの失敗事例

購入時のシミュレーション通りには進みません。ここでは、弊社にご相談いただいたオーナーチェンジの事例を2つご紹介します。

旧耐震×長期入居「利確できない」出口が見えない事例

旧耐震物件を「退去後の空室売却（高値）」を狙って購入したケースです。

• 誤算のポイント： 10年経過しても入居者が退去せず、想定していた「空室での出口戦略」が崩壊。

• 追い打ちをかける修繕費： 築古ゆえに下水の不具合が頻発。入居者が50代と若く、今後も長期入居が予想される中、修繕のたびに入居者のホテル代を負担するなど、利回りが大幅に悪化しました。

• 売却の難航： 退去交渉も拒否され、度重なる修繕履歴が足かせとなり「オーナーチェンジ」としても高値がつかない。まさに「売るに売れない」状態に陥ってしまいました。

専門家としてアドバイス

旧耐震物件の出口戦略は、入居者の属性（年齢・属性）まで考慮したシミュレーションが必要です。

「不労所得」の幻想が崩れた、管理組合の理事職負担の事例

「放っておくだけでいい」という営業マンの言葉を信じて購入したケースです。

• 予期せぬ実務の発生： 購入後、区分所有者の義務として「管理組合の理事」が持ち回りで回ってくることが発覚。

• 居住者主体マンションの壁： そのマンションは居住用オーナーが多く、投資家（非居住者）が遠隔から管理運営に参加するハードルは極めて高いものでした。

• 運用のストレス： 仕事で忙しい中、管理の意思決定や会合への対応が大きな精神的負担となり、当初夢見ていた「不労所得」とはかけ離れた実態に後悔することとなりました

専門家としてアドバイス

購入時に組合業務に対する負担の有無は、建物管理会社に確認をしておきましょう。

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