マンション投資の家賃収入相場｜利益を最大化するための方法とは

マンション投資を検討する方が一番気になるのが「どのくらいの収益が見込めるのか」という点です。実際、マンション投資の家賃収入はどのくらいなのでしょうか。

マンション投資の家賃収入相場を紹介します。また、利益を最大化するための方法についても解説するので、ぜひ参考にしてください。

マンション経営の収支を再確認

マンション投資の収支はどのように計算するのでしょうか。マンション経営の収入は、総収入から支出を引いたものになります。それぞれどういったものが収入と支出になるのか見ていきましょう。

収入になるもの

マンション投資における主な収入は以下のようなものが挙げられます。

• 家賃収入
• 礼金
• 共益費と管理費
• 更新料

家賃収入

家賃収入がマンション投資の収入の中心になります。所有する賃貸物件を入居者に貸し出すことにより受け取る収入で、入居者がいる限り安定して収入が入ってきます。

礼金

賃貸契約時に、入居者からマンションオーナーに支払われるものです。部屋を貸すお礼としての意味合いで支払われるもので家賃の1〜2カ月分で設定されることが多いです。最近では、入居率を高めるため礼金をゼロにする物件も増えてきています。

一方、敷金は同じく入居時に発生するお金ですが、退去するときに部屋の原状回復に使われ、残金があれば入居者に返金されるので、オーナーの収入にはなりません。敷金は「預り金」として認識しておきましょう。

共益費と管理費

共益費はマンション入居者が共同で利用する設備や施設の維持管理にかかる費用です。管理費はほとんど同じ意味で使用されますが、マンションの維持管理に関する包括的な費用です。

オーナーの収入になりますが、区分所有の場合はマンションの管理組合が設定している管理費や共益費を部屋の所有者が支払うため、手元に残らない可能性があります。

更新料

賃貸契約は契約期間を設定しますが、契約終了後もその物件に住み続ける場合に、入居者がマンションオーナーに支払う手数料を更新料といい、オーナーの収入となります。一般的には契約期間を2年とし、更新料は家賃の1〜2カ月分とするケースが多いですが、慣例的に更新料のない地域も存在します。

支出になるもの

支出には以下のようなものがあります。それぞれ解説します。

• ローンの返済費用
• 管理委託手数料
• 建物修繕費
• 保険料
• 税金

ローンの返済費用

マンション投資をおこなうにあたって金融機関から借り入れた金額の返済額です。利息も含めた返済額が月々の支出になります。

毎月のローンの返済額は、元金の返済と利子の支払いを合わせた金額になります。利子部分の支払いは経費となりますが、元本部分の返済は経費となりません。マンション投資の収支を考えるにあたって、ローンの返済額とその金利負担は支出の大きな割合を占めることが多いです。

管理委託手数料

マンションの管理を管理会社に委託する場合に支払う手数料です。

管理会社は、空室の場合には借り手の募集活動をおこないます。また入居希望者がいる場合、契約などの事務手続き、契約後は家賃の集金や督促、建物に必要な修繕の対応、さらに入居者の退去時には退去に関わる業務（立ち合い、クリーニング、原状回復）をおこないます。

建物修繕費

建物の経年劣化により必要になる修繕のための費用です。建物の外壁塗装や壁紙、床材の張替といった、部屋の維持管理あるいは原状回復のための費用です。

マンションの管理組合が修繕積立金を設定している場合が多いです。この場合、区分所有のマンションオーナーは修繕積立金を支払う必要がありますので、支出になります。

保険料

投資するマンションの保険は、マンションオーナーが加入します。万が一の火災などの災害に備えるための保険料は支出になります。

税金

マンション投資で発生する継続的な税金には固定資産税と都市計画税があります。

固定資産税とは、1月1日現在の土地や建物の所有者に対して、物件が所在する市区町村が課税する税金です。土地や建物を保有する限り毎年課税されます。

都市計画税は市街化区域内に土地や家屋を持っている人には毎年課税されます。固定資産税と合わせて納税されます。

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マンション投資の家賃収入相場

マンション投資による収入はどのくらいなのでしょうか。申告所得税標本調査によると令和3年分の不動産オーナーの所得金額の平均は約540万円です。

この数値を見る際の注意点と区分マンション投資でこの所得を得ようとした場合、何部屋保有する必要があるかを考えてみましょう。

参考：国税庁「令和3年分申告所得税標本調査」

中央値、平均値、数字の注意点

不動産オーナーの平均所得金額の540万円には、区分マンションの保有者のほか、アパートや1棟マンションのオーナーの所得も含まれています。

また、注意が必要なのは、この数値は平均値で中央値と異なるということです。平均値はすべてのデータを足して、データの数で割った値です。極端な数値があるとそれに引っ張られる傾向があります。一方、中央値はデータを小さい順に並べたときに真ん中、中央にくる数値で、極端な数値の影響を受けにくいという特徴があります。

540万円という数値には不動産オーナーが投資物件を何部屋、何棟持っているかを考慮していないので、1件持っている人も10件持っている人も含まれています。そのため、複数持っているオーナーの所得に引っ張られて、平均所得額は全体的に高く出る傾向があります。

区分マンションの収入をシミュレーション

では、区分マンション投資で平均値である540万円の所得を得ようとすると何部屋保有する必要があるでしょうか。シミュレーションしてみます。

都心（城南地区）のワンルームタイプの期待表面利回りは3.8％（※）です。またマンション経営の経費率は一般的に15〜20％とされています。ここでは20％として計算してみます。なお、表面利回りは、年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格 × 100で求められます。

（※）参考：一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査公表資料（2023年4月現在）」

2,000万円のワンルームマンションを所有していると仮定し、シミュレーションしてみます。

• 収入：2,000万円 × 3.8％ ＝ 76万円（年間）
• 経費：76万円 × 20％ ＝ 15.2万円（年間）
• 年間所得：76万円 － 15.2万円 ＝ 60.8万円

以上の計算より、540万円にするには、2,000万円のワンルームマンションを約9部屋（540万円 ÷ 60.8万円 ＝ 8.88）所有する必要があります。

しかし、ローンの返済を行う場合は、この所得から返済額を支払いますので、手取り収入はローン返済額の分だけ減少することになりますので注意してください。

参考までに他の地域のワンルームタイプの期待表面利回りは以下のとおりです。

• 札幌：5.0％
• 名古屋：4.6％
• 大阪：4.4％
• 福岡：4.7％

参考：一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査公表資料（2023年4月現在）」

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マンション投資の収入（利益）を最大化するために

マンション投資の利益を最大化する方法にはどのようなものがあるでしょうか。その方法をいくつか紹介します。

借入額を少なくする

区分マンション投資の利益を最大化する方法のひとつは、借入額を減らすことで支出を減らすことです。頭金を多く用意して、借入金をできる限り少なくすることで、支出である毎月の利息負担と返済額が少なくなります。

一部繰り上げ返済をして、月々の返済額を減らす方法もあります。また、金利条件がよい融資先を見つけた場合、乗り換えることで金利の負担が減少します。

空室を減らす

マンション投資の利益を最大化するにあたって、空室はできる限り避ける必要があります。空室の期間は家賃収入がなくなり、一方でローンの返済、税金、保険料など多くの支出は継続して支払う必要があるので、持ち出しになってしまいます。

マンション投資をおこなうにあたっては、空室リスクの少ない物件を探すことが重要です。東京など人口が多い大都市にあり、かつ駅の近くのような立地条件がよい物件などは、空室リスクが少ない物件と考えられます。

ワンルームマンションを購入する

ワンルームマンションを購入することで表面利回りを高める方法もあります。ワンルームマンションは部屋数が少なく構造が単純なため、取得費用を抑えられる傾向があり、借入額を減らすことができます。

さらに単身者は引っ越しの機会が多いので、退去者が出ても比較的早く次の入居者がきまります。そのため、単身者をターゲットにしたワンルームマンションは収益性が高くなる傾向があります。

中古物件に投資する

中古物件を選び表面利回りを高くするという方法もあります。中古物件は新築物件より低価格で取得できるので、ローンによる借入額を抑えることができ利益が出やすくなります。

中古物件の中でも、とくに築浅物件は人気がありますので、空室リスクが少なく狙い目です。

リフォームやリノベーションで価値を上げて、家賃収入を増やす

マンションは物件の築年数が長くなるにつれて人気がなくなっていきます。しかしリフォームやリノベーションをすることで部屋の価値を上げて、家賃を高く設定することで収益性を高めることができます。

リフォームは部屋をもとあった状態に戻す原状回復に近い意味で使われ、リノベーションは部屋に新たな機能や価値を追加する作り変えの意味で使われます。

リフォームやリノベーションをする際には、それらをすることによって家賃を高く設定できるかどうか、家賃が高くなっても入居者が見込めるかどうかを、充分に吟味しましょう。