賃貸管理の仕事内容や管理形態の種類を解説。管理会社選びのポイントも紹介

賃貸経営において、管理会社はとても重要な存在です。

では、賃貸管理の仕事内容や管理形態の種類にはどのようなものがあるのでしょうか。

管理会社の選び方やポイントについても紹介します。

賃貸管理の仕事内容や管理会社の役割

賃貸管理にはさまざまな業務があり、オーナーは法律的にも素人であることが多いため、一般的に管理会社に委託します。管理会社は、オーナーに代わり、物件の賃貸管理を行う役割を担っており、家賃滞納などが発生した場合の請求業務といった、リスクを伴う業務にも対応します。

賃貸管理の仕事内容を、具体的に紹介します。

入居者の募集

入居者の募集は賃貸管理において、重要な業務のひとつです。空室期間が長くなれば、賃料収入のない期間が増えるばかりか、募集時の月額賃料について値下げしないと入居者が決まらないおそれもあります。

管理会社は、賃貸物件の情報サイトへの物件掲載や仲介会社への集客依頼などをかけて、空室物件への入居者探しに努めます。

家賃の回収・滞納に対する対応

毎月の家賃を確実に回収し、未納・滞納となった場合には適切に家賃を督促するのも重要な業務です。

家賃の滞納については、督促状の送付から裁判所での「明け渡し訴訟」、そして「債務名義の執行文付与の申し立て」の手続きを経て、住居からの強制退去を実現できます。しかし、たとえばオーナー側が家賃の滞納に関する請求を勤務先や連帯保証人でない家族に請求した場合、滞納者側から賠償請求をされるケースもあります。

法的な対処が大変なため、弁護士がいる管理会社に委託するオーナーが増えています。

入居者への迷惑行為に関する対応

騒音・水漏れ・悪臭といった入居者への迷惑行為に関するクレームが来たら、法的な問題に絡むため、適切に対応する必要があります。

管理会社によっては、通報に関して24時間対応で受け付けており、居住の快適さ・安全性能を居室の魅力にしています。また、入居者に、入居時に個人賠償責任保険への加入をすすめるケースもあります。

エントランスや廊下などの共用部分にある照明用の電球などの交換

物件内にある共用部分の設備において、電球などの交換が必要な消耗品を交換します。ごみ置き場のダストボックスなどが老朽化して壊れたときにも交換作業が必要です。

共用部分の電気・水道の使用料金の支払い

共用部分の電気・水道の使用料金の支払いに関しては、税務署への事業収支報告書の提出時に領収書が必要なため、しっかりと保管しておきます。

また、オーナーとの管理委託契約の内容によって管理会社が担当するケースもあります。

エントランス・廊下などの共用部分の清掃・点検

アパートやマンションの共用部分やエントランスで、ポストからあふれたチラシが床に散らばっているなど、手入れが行き届いていないケースがあります。こういった共用部分の汚れに関しては、特に女性入居者が嫌がる傾向にあり、退去の理由にもなり得るでしょう。

週に一度など、決まった期間での定期的な清掃を行う必要があります。その際に、建物の破損や落書きなどの問題が起こっていないかについての点検も行います。

居室内にあるエアコンなどの消耗品の交換

居室内のエアコン・水回り・シャワー・風呂の温水器・ガスコンロなどが壊れてしまった場合の設備の交換を行います。

これらの消耗品の購入まで委託する場合には、安売りのエアコン会社などと提携している管理会社のほうが、購入費用を抑えることができるケースもあります。

防災点検を行うこと

消防設備点検では、以下などが法定通りに設置されているかを確認する必要があります。

• 消火器
• 自動火災通知設備
• 避難器具
• 誘導灯
• 非常警報設備
• 連結送水管

火災報知器などについては、正常に作動するようになっているかを確認します。

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賃貸管理（委託）の形態の種類

賃貸管理（委託）の形態は、大きく分けて以下の3種類です。

• 一般管理委託
• 部分管理委託
• サブリース

多くのオーナーが一般管理委託もしくは部分管理委託を採用しています。賃貸管理の委託範囲を減らせれば、コストを抑えることができ、収益性が高くなるためです。

しかし、サラリーマン大家と呼ばれるような、本業があり副業でオーナーとして賃貸経営に取り組んでいる場合は、忙しくて時間が取れないこともあります。副業での賃貸経営の場合には、サブリースを検討してもよいでしょう。

3種類の管理形態についてそれぞれを解説します。

一般管理委託

前述したような賃貸管理業務をはじめとした賃貸管理に関するすべてを管理会社が担当します。

報酬はオーナーに収められた賃料から、賃貸管理料が支払われます。賃料の3～5％が相場です。

空室になれば、部屋の賃料収入がないため、オーナーの持ち出しで手数料を支払うことになります。

部分管理委託

オーナーが賃貸管理料を少しでも安く抑えたい場合などは、部分的な賃貸管理業務の委託形式が利用されます。入居者募集から賃料の請求までの範囲だけ依頼するタイプや、滞納・クレーム・清掃などだけを依頼するタイプが多いようです。

懇意にしている不動産会社がいるオーナーなどは、「入居者募集は管理会社を介さず自分でしたい」といった場合などは、日常の管理やクレーム対応だけを委託します。部分管理の手数料は賃料の3～4％といった割合でか、数千円～数万円の定額としていることもあります。

サブリース

一括借り上げとも呼ばれており、管理会社（サブリース会社）がその物件を借り上げて、転貸（又貸し）することで入居者を付けて賃貸経営を行うというものです。

サブリースは、物件を管理会社が借り上げるため、たとえ空室が発生しても賃貸料が支払われます。ただし、一般の賃料相場の80～90％の賃料が相場です。そこから転貸して得る賃料の差額が、管理会社の利益になります。

サブリースは、管理会社への一番依存度が高いタイプの賃貸管理委託です。賃料の設定は2年ごとに見直され、入居率が高ければ現状維持で契約更新となりますが、空室が発生している場合などでは賃料の値下げ交渉が始まります。そして、一定の値下げがない場合には、契約を更新できないケースが多いです。

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管理会社選びのポイントと注意点

管理会社選びのポイントは、オーナーが人間的な信頼を置くことができるかどうかです。また、収益性の大切なポイントとなる入居者集め（客付け）に長けていることや、実績の多さ、専門性の高さなどさまざまな点に注目しましょう。

管理会社選びのポイントについて紹介します。

人間的な信頼がおけるか

大切な資産である賃貸物件に関する管理を任せるわけですから、人間的に信頼できる管理会社を選びましょう。

賃貸経営をひとつの事業として捉え、オーナーと同じ目線で、事業を伴走してくれるような存在を見つけられれば心強いはずです。

無駄な出費を極力抑えるだけでなく、物件の特性を理解した付加価値アップの提案や場合によっては賃料の値上げにつながるような工夫など、第二のオーナーのようになってくれる管理会社であれば信頼できるでしょう。

入居者の募集に強いか

賃貸経営のベストは、入居率が100％であることです。空室が発生した際に入居者の募集に強いかどうかは、賃貸経営にかかせない重要な要素です。

たとえば、管理会社自体の集客力はなくても、全国チェーンの賃貸仲介会社と提携している場合は、入居者の募集に強いと考えられるかもしれません。

弁護士とのつながりがあるか

賃料の滞納やクレーム処理は、法的に繊細な問題が多いですが、弁護士とのつながりがある管理会社であれば、即時に高い対応力を発揮します。

特にクレーム処理は「入居者の使用権益を侵害しているかどうか」について、入居者に分かりやすく説明する必要がある場面があります。

不安を解消する能力が高ければ、空室率の低減にもつながります。

しっかりとした入居審査を行っているか

入居者の滞納や迷惑行為に抑止する最も簡単な方法は、入居審査の時点できちんと入居者を選ぶことです。

善良な応募者を見分けられる管理会社であれば、入居後のトラブルを未然に防ぐことができます。善良な入居者なら、居室の使用方法においても、きれいに使用してくれ、建物の劣化や維持にも影響します。反対に、どんな入居希望者でも受け付けてしまうような管理会社は要注意です。

クレームや緊急連絡が24時間できる体制が整っているか

クレームや緊急連絡に関して、24時間受付してくれる場合は、入居者の安心度や満足度が高まります。居心地のよさも入居率の向上に大切なことです。

さまざまな対応が細かく行き届いているかどうかで顧客満足度も違ってきます。顧客満足度が高いという実績がしっかりしている管理会社であることは、入居者の居心地のよさを作るための大切な条件です。