アパートの解体費用相場｜入居者がいる場合の立ち退き料についても解説

所有しているアパートが老朽化し解体をする場合には、どのくらいの費用が必要なのでしょうか。

アパートの解体費用相場や解体の具体的な流れ、また、入居者がいる場合の立ち退きに関して、解説します。今後、アパートを解体する予定がある所有者は参考にしてください。

【構造別】アパートの解体費用相場

アパートを解体する場合、構造によって解体費用が大きく変わります。

基本的に耐久性が高いアパートほど解体費用は高くなるため、事前にアパートの構造を確認しておくとよいでしょう。

この章ではアパートの構造が「木造」と「鉄骨造」、「鉄筋コンクリート造」である場合の解体費用相場について解説します。

木造アパート

木造のアパートは他の構造よりも解体費用は安くなり、約5万円/坪が相場です。

たとえば60坪のアパートを解体する場合、約300万円が解体費用として必要になるでしょう。なお、60坪のアパートは部屋の広さにもよりますが、1Kの部屋が6〜8部屋程度の規模です。

木造のアパートは解体しやすく、工事車両のレンタル期間も安くすむことから、解体費用は比較的抑えられます。

ただし、2006年以前に建築されたアパートの場合、アスベストが使われている可能性があるため、注意が必要です。アスベストは繊維状の建材となっており、断熱材として使用されていましたが、肺がんや呼吸系の病気を引き起こす要因となるため、現在は全面的に使用が禁止されています。

このような背景から、80㎡（約24坪）以上の建物を解体する際にはアスベストの事前調査が義務付けられており、万が一アスベストの含有が認められた場合には、解体費用が相場よりも高くなってしまうでしょう。なお、アスベストの解体費用相場は、5万〜25万円/坪です。

鉄骨造

鉄骨造は木造よりも解体が難しく、時間がかかることから費用が高くなってしまい、約7万円/坪が費用相場となります。

そのため、同じ60坪のアパートを解体する場合であっても、解体費用は約420万円となります。なお、鉄骨造のアパートを解体した場合、解体業者は回収した鉄材を売却し利益を得られることもあります。

つまり、鉄の相場が高い時期に解体することで、相場よりも解体費を安く抑えられます。解体業者に相談するときには、鉄の相場推移についても尋ねるとよいでしょう。

鉄筋コンクリート造

鉄筋にコンクリートを合わせた鉄筋コンクリート造は非常に耐久性が高く、大きなアパートを建築する際に採用される構造です。

しかし、資産価値が減少しにくいという点から、60坪前後のアパートでも使われることがあります。このように、住民の安全を確保しやすいという理由から採用されている鉄筋コンクリート造のアパートですが、その分解体費用は高くなってしまい、約10万円/坪が相場となります。

そのため、鉄筋コンクリート造の解体費は木造の2倍近くになることを認識しておきましょう。

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入居者がいる場合は立ち退き料が必要？

入居者がいなければ解体はいつでもできますが、1世帯でも入居者がいる場合は退去するのを待つ必要があります。

しかし、入居者を強制的に立ち退きさせるのは難しいです。自ら出ていく意志がない場合は立ち退きの交渉をすることになりますが、この場合は貸主側から立ち退き料を支払う必要があるのでしょうか。この章で詳しく解説します。

貸主都合であれば立ち退き料が必要

本来、借地借家法では貸主側から退去を命じることはできず、正当な事由が必要です。

貸主と借主は本来公平な立場ではないため、借主の権利は借地借家法によって強力に保護されています。そのため、大家から賃貸借契約を解除する場合、家賃の未払いなどの理由がなければ賃貸借解除はできません。

アパートの老朽化による解体はこの正当な事由に該当しますが、この場合入居者は貸主の都合で生活拠点を変えなければなりません。そのため、入居者が立ち退きを拒否しそのまま居住し続けるケースも多いです。

このような場合には、貸主は管理会社を通じて入居者と交渉し、立ち退き料を支払う代わりに退去を依頼します。つまり、立ち退き料も解体予算に含んでおく必要があるでしょう。

相場は家賃の6カ月

一般的に立ち退き料は家賃の6カ月が相場で、入居者の引っ越し代や新居の仲介手数料に充当することを目的に支払います。

もちろん、入居者の同意が必要になるため、6カ月分以上の立ち退き料が必要となるケースもありますが、速やかに解体する必要があるため、ある程度譲歩し交渉を成立させるほうがよいでしょう。

なお、交渉が決裂した場合には弁護士に相談するなど、第三者を交えて再度協議することになります。そのため、調停や裁判を見据えた交渉になる可能性があることを知っておきましょう。

立ち退き料が不要となるケースもある

入居者が家賃を滞納していたりゴミ屋敷のような使い方をしていたりした場合は、立ち退き料なしで退去させることができます。

なぜなら、この場合は賃貸借契約に違反していることになり、契約違反による強制退去を命じられるためです。

ただし、素早い解決を求めて、本来支払うべき家賃を免除する代わりに即刻退去命令を出すケースもあり、この場合は実質立ち退き料を支払ったことになります。

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アパート解体の流れ

最後にアパートを解体する流れを解説します。大家としてやるべきステップを漏れなく実施することで、アパート解体をスムーズに進められます。

1.入居者に通達する

アパートに入居者がいるのであれば、全世帯にアパート解体に伴う賃貸借契約解除を通達しましょう。

立ち退き交渉で時間がかからないようにするためにも、住民が納得のしやすい内容で通達を行いましょう。通達は退去してもらう6カ月前に行うのが法令で定められていますが、立ち退き交渉の時間を踏まえると1年前には通達し、入居者に説明していく必要があるでしょう。

また、賃貸借契約解除の通達の前に新しい入居者の募集を管理会社に停止してもらうことも重要です。

2.必要な申請や手続きを行う

アパートの解体には「解体工事の届出」や「道路使用許可の申請」が必要です。これらを行わずに解体工事を始めてしまうと、ペナルティが科せられます。

しかし、基本的には解体業者が手続きしてくれるため、任せておけば問題ありません。

アパートの所有者が対応するのは、電気やガスなどのライフラインの停止手続きです。ライフラインがつながったままだと工事ができないおそれがあるため、事前に解体業者に確認してください。

3.解体をスタートし、完了後は滅失登記する

解体開始前には周辺住民に工事のお知らせを行い、工事期間などを通達します。

その後、足場を組み防音シートを設置してから解体をしていきますが、約60坪の建物であれば、おおよそ2週間程度で解体できるでしょう。なお、コンクリート除去や建物の基礎部分の撤去はさらに1週間前後必要となるため、全体で3週間を解体期間として把握しておきましょう。

アパートの解体工事が終わったら、建物滅失登記を1カ月以内に申請しなければなりません。申請しないと、最大10万円以下の罰金が科されるおそれがあります。また、固定資産税や都市計画税の課税請求が続く可能性もあります。

このように、解体工事には多くの注意点があるため、まずはプロに相談しながら着実に進めていきましょう。