リースバックは何年住める？期間を延ばす方法や強制退去についても解説

リースバックとは、自宅を不動産会社に買い取ってもらう方法の1つですが、通常の買取とは違って売却後も自宅から退去する必要がありません。その代わり不動産会社と賃貸借契約を締結し、家賃を支払いながら住み続けます。

このサービスを利用する多くの方は生活拠点を変えたくないという要望があり、リースバック利用後はなるべく長く住みたいと考えます。しかし、住み続けられる期間については、不動産会社との契約内容が重要なポイントとなり、場合によっては契約期間中に強制退去となることもありえます。

リースバックを利用した際に住み続けられる期間や延長方法、強制退去のリスクについて解説します。

リースバックは何年住める？

リースバックで何年住めるのかは、契約内容によって決まります。契約の形態によって期間は大きく異なるため注意が必要です。

賃貸借契約の内容によって変わる

リースバックは買い取ってもらったあとに、不動産会社と賃貸借契約を締結します。賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つがあります。

どちらを選択するのかで住める期間が変わってしまうため、注意が必要です。詳細は後述しますが、普通借家契約は入居者に有利な契約であるのに対して、定期借家契約は貸主に有利な契約内容であると認識しておきましょう。

普通借家契約

普通借家契約とは、一般的な賃貸借契約で使用される契約形態で、アパートやマンションを借りる際にはほとんどが普通借家契約となります。

借主は、期間満了後に契約を更新することで、長期間住み続けられます。普通借家契約は、借主を十分に保護するものであり、貸主の一方的な都合によって退去させられることはありません。

リースバックでなるべく長く住み続けたい場合には、普通借家契約で締結できないかを不動産会社に相談しましょう。

定期借家契約

定期借家契約とは、契約期間が定められている契約形態です。一般的な賃貸物件においては、転勤で一時的に物件を貸し出す場合などに利用されます。

普通借家契約とは違い、半年といった短期間での契約が可能となる一方、基本的には期間内の中途解約はできません。また、契約期間満了後は更新ではなく再契約となります。

一般的にリースバックで締結される契約形態はこの定期借家契約であることが多いです。これはリースバック事業者が賃料で収益を得ることではなく、売却による利益を目的として、リースバックのサービスを提供しているためです。

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住む期間を延ばす方法はある？

リースバックによって借家生活を続けた場合、居住期間を延ばす方法はあるのでしょうか。リースバックの実態に触れながら解説します。

普通借家契約であれば好きな期間住める

リースバック契約の多くは定期借家契約ですが、普通借家契約を採用している事業者もあります。

普通借家契約を締結した場合、原則好きなだけ住み続けられます。貸主から契約を中途解約できる場合もありますが、その場合には「正当な事由」が必要です。正当事由とは建替えによる立ち退きの要求や、家賃未払いによる契約違反などです。

このような理由がない限り、借主は住み続けられるため借主にとって非常に有利な契約といえるでしょう。

定期借家契約の場合は再契約の交渉をする

ほとんどのリースバック契約は定期借家契約となるため、契約期間満了時には退去しなければなりません。

しかし、事業者と合意を得られれば契約満了後であっても再度定期借家契約を締結できる場合もあります。ただし、再契約を締結できる場合は稀です。事業者の在庫過多や入居者の引っ越しが不可能な場合などで、双方が納得すれば再契約できることもありますが、基本的には退去する必要があると認識しておきましょう。

また、再契約では契約内容の変更ができます。条件がよくなることもあれば、家賃が上がるなどで条件が悪くなるケースもあります。

買い戻しという選択肢も検討する

買い戻しとは、現在借家として住んでいる家をリースバック事業者から再度購入し、所有権を得る方法です。

買い戻しができれば、契約内容などに縛られずに今後は好きなだけ住むことができます。

通常、リースバックの見積もりは「買取金額」と「再調達価格」が提示されます。つまり、リースバック検討時にはどのくらいで買い戻しができるかを知ることができるため、参考にしておきましょう。

リースバック利用後に買い戻しするケースは一定数あります。そもそもリースバックは「住みながら家を売却し、資金を得られる」という点に大きなメリットがあり、一時的な資金調達手段として採用されるケースが多いです。そのため、買い戻すことを前提にリースバック契約を締結する方も多いです。

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強制退去にも注意が必要

リースバックは一般的な賃貸借契約と同様に、契約内容に違反があれば強制退去となる可能性があります。この場合は契約自体が違約解除となってしまうため、猶予もなく退去となることもありえます。

また、この時点で事業者とトラブルになっていることから、再契約を締結することは難しくなり、事業者は家を売却する手続きを進めてしまうでしょう。このように、リースバックは強制退去のリスクがあることを知っておく必要があります。

家賃滞納は強制退去の原因になる

リースバックは月々の家賃を設定したうえで契約締結するものの、仕事や生活環境の変化によって支払いが困難になることもあります。

住宅ローンは滞納から6カ月〜10カ月程度で差し押さえになってしまいますが、リースバックの賃貸借契約は賃料滞納から3カ月〜6カ月程度で強制退去の通達を受けることになるため、注意が必要です。

リースバックの家賃滞納は住宅ローンの滞納よりもシビアな対応をされることが多く、その結果家に住み続けられる期間が短くなってしまいます。

リースバックを行う時点で資金に余裕がない場合が多いため、家賃の支払いが困難になることは珍しいことではありません。

家の使い方にも注意が必要

リースバックのメリットは「今の家に住み続けられる」という点にありますが、借家になることで家に関する制限が多くなります。

たとえば、外構のリフォームや水回りを新調する際には所有者である事業者に承諾を得る必要がありますし、誰かに家を貸す行為は「転貸」にあたるため、原則禁止されています。

また、借主は適切な設備の使用や掃除などで、物件を管理していく必要があります。元所有者だからといって自由に使用できるわけではないため注意が必要です。

事業者の倒産によって退去させられることも

貸主である事業者が破綻してしまうと、破産管財人によって物件は競売にかけられるため、退去を命じられるケースもあります。

また、退去はさせらずとも、所有者が変わったことで家賃が高くなるおそれもあります。

事業者の破綻や経営難は消費者にコントロールはできませんが、リースバックを締結する際には複数社を比較検討し、リスクの少ない会社を選びましょう。

不動産会社に相談する

リースバックは家に住み続けながら売却することができるという画期的なサービスですが、いつまで住み続けられるのかは契約内容によって異なります。

そのため、リースバックの契約内容は事前にチェックし、不明点がない状態で締結しましょう。また、家賃の滞納や契約違反によって強制退去を通達されないためにも、リースバックのリスクについても知っておくべきでしょう。また、高齢者などを狙って強引に消費者にとって条件の悪いリースバック契約を締結させる事業者もいるため注意してください。

リースバックを検討する際には早めに信頼のできる不動産会社へ相談し、希望の居住期間や賃料を伝えたうえで適切なアドバイスをもらいましょう。