マンション投資のメリットとリスクを解説。メリットを最大限享受するには

マンション投資と聞くと、「詐欺ではないか」「リスクが高いから損をするのではないか」など、ネガティブなイメージをもつ方が多いかもしれません。

マンション投資は富裕層だけでなく、20代や30代といった若い世代でも資産形成を目的として始める人が急増しています。

マンション投資のメリットとリスクを解説するので、しっかりと理解したうえで検討を始めてみましょう。

マンション投資のメリット

マンション投資には、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。主なメリットを5つ紹介します。

• 賃料収入を得られる
• 節税対策になる
• レバレッジをかけられる
• 将来的な資産となる
• 区分マンションは流動性が高い
• 相続税対策になる

家賃収入を得られる

当然のことながら、マンション投資はマンションを人に貸し、賃料が収入となる事が大きなメリットです。

老後不安や老後2,000万円問題といった将来を見据えた私的年金だけでなく、日々の生活を豊かにするために賃料収入を得たい、資産形成をしたいといった要望にも、マンション投資は有効です。

節税対策になる

不動産所得は、年間の家賃収入から必要経費を引いた金額です。

家賃収入で得た不動産所得は、損益通算できるのがマンション投資のメリットです。会社員の方であれば、給料から所得税や住民税が引かれて給料が支給されます。仮に不動産所得がマイナスになった場合、給与所得から不動産所得のマイナス分が引かれるので、課税対象額が減るということです。

また、不動産は減価償却ができるため、不動産所得がマイナスになるのは、そう珍しいことではありません。たとえば、3,000万円でマンションを購入した場合、その年の経費として購入代金の3,000万円すべてを計上するのではなく、不動産を購入した日から耐用年数が終わるまでの年数に分けて計上します。

そのため、実際には黒字が出ていても帳簿上は赤字になることが珍しくありません。

ただし、所有している期間中いつまでも節税効果が続くものではないことに注意してください。減価償却は建物の構造による法定耐用年数に応じて認められています。耐用年数を過ぎた時点で減価償却は終わり、経費として計上できなくなります。ちなみに、マンションに多い構造の鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。

レバレッジをかけられる

大きなレバレッジをかけられるのもマンション投資のメリットです。

マンション投資におけるレバレッジとは、金融機関から融資を受けて、自己資金以上の高額物件に投資できることです。レバレッジをかけることで、所有する資金以上の取引ができるため、大きな利益を得られる可能性があります。

しかし、レバレッジはかけた分だけ、損失も大きくなる可能性があることに注意が必要です。「レバレッジを抑える」という考え方もマンション投資には必要です。

将来的な資産となる

マンション投資は、空室でなければ毎月入居者からの家賃収入があります。

最初のうちは、ローン返済にあてるのが精一杯かもしれませんが、ローンを完済できれば、家賃収入が不労所得としてそのまま収入となります。

また、将来的には売却も検討することで、売却益を得られます。マンション投資では家賃による利益を「インカムゲイン」、売却による利益を「キャピタルゲイン」といいます。

マンション投資に慣れていない人は、インカムゲインを中心に考えがちですが、マンション投資は長期的な視点が必要です。そのため、キャピタルゲインも考慮したマンション投資を始めましょう。

区分マンションは流動性が高い

マンション投資を始めるといっても、いきなり一棟マンションを購入する人は稀でしょう。ほとんどの人がマンションの一室、つまり区分マンションからスタートします。

不動産は一般的に、流動性が低いといわれています。流動性とは換金のしやすさを表します。つまり、流動性が低いとは、売却して売却益を得るまでに時間がかかるということです。

しかし、区分マンションは不動産の中では比較的、流動性が高いです。理由としては、価格帯がほかの不動産（一棟ビルや一棟アパート）よりも手頃であることや戸建てや土地に比べると個別要素が少なく、汎用性の高い不動産であることなどが理由です。

特に都市部のマンション1室であれば、地方に比べて売り出せばすぐに売却できます。地方の物件は都心部に比べて売却するのに時間がかかってしてしまうこともあるため、早めに行動することをおすすめします。

相続税対策にもなる

遺産相続によって発生する税金は高額です。現金をそのまま相続してしまうよりも不動産に代えて相続したほうが財産の評価額を圧縮できるので相続税の節税につながります。

具体的には、土地は時価の8割、建物は時価の7割程度が評価額となります。

また、賃貸用不動産に対する軽減措置として、土地に対する「小規模宅地の特例」や「貸家建付地の評価」、建物に対する「借家権割合による評価減」などがあります。現金をマンションに換えた場合、一般的に相続における評価額は約3分の1まで減少することができます。

このように、現金のまま相続する場合に比べて大きく節税が見込めます。

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マンション投資にはリスクも

マンション投資にはリスクがつきものです。マンション投資のリスクを知らずにマンション投資をしてしまうと、損をして取り返しのつかない事態も起こります。マンション投資の代表的なリスクを紹介します。

• 空室状態が続く
• マンションの物件価値の下落
• 金利上昇による収支の悪化

空室状態が続く

マンション投資で必要なことは、入居者に毎月の家賃を支払ってもらうことです。

空室状態が続けば、その期間の家賃収入は一切入りません。家賃収入が得られなければ、貯金を切り崩してローン返済を行うことも起こり得ます。また、入居者が家賃を滞納することも考えられます。

入居者が途絶えないマンション経営を目指すのは当然ですが、家賃収入を継続的に得られることを前提にマンション投資をすることはおすすめできません。常にリスクを意識し、リスクに対して柔軟な対応ができるように準備しておく必要があります。

マンション価値の下落

不動産は基本的に古くなればなるほど価値が下がります。

新しいマンションが近隣に建設されると、所有するマンションの価値が相対的に下落してしまいます。そうなると、家賃を下げる必要が出てきます。また、経済的な変化や地域の発展度合いによって、物件価値が下落するおそれもあります。

空室状態が数カ月も続く場合は、物件の価値と家賃の金額が釣り合わないこともあるため、現状の家賃を見直す必要があります。

金利上昇による収支の悪化

融資を受ける際の金利は、市場の金利水準によって決まり、金利が上昇すると返済額が増加してしまいます。

マンション投資は、安定したキャッシュフローや資産の増加を目指すうえで魅力的な選択肢ですが、金利上昇リスクは投資家にとって懸念すべき要因です。一般的に、金利が上昇すると、以下のような影響がマンション投資に及ぶ可能性があります。

• 毎月の返済額の増加
• 収益性の悪化
• 買い控えによる売却難

金利は、大きく分けて固定金利と変動金利の2種類があります。固定金利であれば金利変動の影響はありませんが、変動金利の場合はマンション経営に大きく影響します。

毎月の返済額の増加に伴い、経営が悪化してしまいます。また、経営悪化によって所有マンションの売却を検討する場合もあります。しかし、金利が上がった状態だと一般的に買い控えが起きてしまうため、売却しにくい状況になっています。

固定金利を選択したり、金利上昇を見越した収支計画が必要です。

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マンション投資のメリット最大限享受するために必要なこと

マンション投資のメリットとリスクを理解したうえで、メリットを最大限活用するために、必要なことを3つ紹介します。

• 市場調査と適切な物件選択
• 実績のある不動産会社に依頼
• 信用できる担当者か判断する

市場調査と適切な物件選択

市場調査と物件選びは非常に重要です。いくら、魅力的なマンションだったとしても、そのエリアの賃貸需要が低ければ安定した経営はできません。反対に賃貸需要が高いエリアだからといって、どのような物件でもいいというわけではありません。

需要の高い地域や成長が見込まれるエリアを重点的に調査し、物件の立地や周辺環境、エリアの将来性などを総合的に評価する必要があります。魅力的な地域に投資することで、需要の安定性と物件価値の上昇を期待できます。

実績のある不動産会社に依頼

市場と物件の見極めはマンション投資に慣れていない人には難しいです。実績があって頼れる不動産会社を見つけて、有益な情報を得ましょう。

実績のある不動産会社に依頼することで、マンション投資を失敗するリスクが減ります。ポイントとしては具体的な事例を聞き出すことです。実績の多い不動産会社であれば、具体例をいくつか挙げてくれるでしょう。具体例を話せるということは、実績が多く、その分成功のノウハウも持ち合わせていることでしょう。

マンション投資を初めて行う方は、不動産会社次第で成功の可否が大きく左右されます。不動産会社の選定には十分吟味しましょう。

信用できる担当者か判断する

不動産会社選びとともに担当者選びも重要です。

なかには、投資マンションを買わせることだけが目的で、その後の経営には無関心な担当者もいます。担当者の利益目的だけで購入させられたマンションでは、経営がうまくいかないでしょう。信用できる担当者に出会うためにも、まずは不動産会社に問い合わせや資料請求する行動に踏み出すことが大切です。

マンション投資はリスクもありますが、家賃収入を不労所得として生活している方も数多くいます。安定したマンション経営を行うためにも、まずは不動産会社へ問い合わせ、情報収集することから始めましょう。