マンション投資が節税になる理由と適している人の特徴を解説

節税目的でマンション投資を始める人は多いです。では、マンション投資をすることで具体的にどのような節税効果があるのでしょうか。

マンション投資が節税になる理由と、どのような人に向いているのかについて解説します。

マンション投資が節税になる理由

マンション投資が節税になる理由を3つ解説します。自身の状況と照らし合わせながら確認してみましょう。

所得税・住民税を節税できる

マンション投資で得られる所得は不動産所得といい、給与所得や事業所得と同じ総合課税に分類されます。総合課税は黒字から赤字の部分を引く「損益通算」ができます。

たとえば、不動産所得が赤字でも、給与所得から不動産所得の赤字の部分を差し引くことが可能です。不動産所得の赤字部分を給与所得から差し引けば、それだけ課税所得を低く抑えられます。

課税所得を圧縮できれば、支払うべき所得税や住民税の額も低くなるため、節税につながります。とくにマンション投資はマンションの購入代金が高額なので、投資を始めた数年〜数十年間（法定耐用年数に応じて）は購入代金を減価償却費として経費計上ができます。そのため、マンション投資で不動産所得を得ていても、会計上は赤字という状態を作れます。

この「マンション投資で利益は出ているが、会計上の不動産所得は赤字」という状態が数年続けば、かなりの節税効果が見込めるでしょう。

相続税・贈与税の節税につながる

マンション投資は、相続税・贈与税の節税につながります。現金を相続や贈与するときはその金額がそのまま課税対象になりますが、マンションなどを相続・贈与する場合は現在の評価額をもとに税額を計算します。

たとえば、故人から1,000万円の現金を遺産として相続するときの財産評価額は、そのまま1,000万円です。

しかし不動産を相続する場合、土地なら「相続税路線価」マンションなどの建物なら「固定資産税評価額」を使います。これらを使うと土地なら販売価格の8割程度、マンションなどの建物なら販売価格の7割程度が評価額になることが多いです。

つまり、マンションを相続・贈与する場合、そのまま現金で相続・贈与するときとくらべて2～3割程度、税金を安く抑えることができます。

加えて、相続や贈与の対象になっているマンションが他人に貸し出されている状態であれば、借地権割合や借家割合の影響などでさらに評価額が低くなります。

経費として計上できる費用が多い

マンション投資が節税になる理由として、確定申告で経費に計上できる費用の種類が多いことも挙げられます。

先ほど挙げた減価償却費のほか、経費として計上できる主な費用は以下のとおりです。

• 固定資産税
• 損害保険料
• 建物管理費
• 修繕費
• 借入利息
• 修繕積立費
• 物件購入・管理のために使った交通費・滞在費
• マンション投資の学習をするためのセミナー・書籍・新聞代
• パソコンやスマートフォン、インターネット関連費用
• マンション管理会社との打ち合わせのために使った費用

上記のように、確定申告で経費にできる費用の種類が多いので、忘れず必要経費として計上すれば課税所得を圧縮でき、節税につなげられます。

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マンション投資での節税に適している人

マンション投資はうまくやれば節税になりますが、誰でも節税効果を得られるわけではありません。この項目では、マンション投資の節税に適している人について紹介します。

収入が多い人

マンション投資での節税に適している人は、収入の多い人です。たとえば、年収が1,200万円以上の人は課税所得が900万円を超えるため、節税効果を実感しやすいです。

課税所得が900万円を超えたときの所得税率は33%で、住民税の10%と併せると43%になります。節税対策を行わなければ収入に対して4割以上も課税されるので、マンション投資による節税効果をより強く実感できるでしょう。

参考：国税庁「所得税の税率」

またマンションを売却するとき、所有期間が5年を超えてから売却すると譲渡所得にかかる税率も、5年未満の所有とくらべて低くなります。

先述のとおり、マンション投資にはさまざまな必要経費がかかるため、長く所有するにはそれなりの資金が必要です。このことからも、収入の多い人のほうがマンション投資の節税に適しているといえるでしょう。

参考：国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」

融資を受けやすい職業に就いている

マンション投資には多額の資金が必要ですが、多くの場合、金融機関から融資を受けて投資を行います。その際、金融機関は借り手の返済能力を審査します。安定した職業に就いている方は、返済能力が高いと判断され、融資審査に通りやすくなります。

• 公務員
• 士業
• 看護師
• 薬剤師

たとえば、上記の職業についている人は返済リスクが少ないと判断されるため、比較的融資を受けやすいです。また、一棟物件などのように物件価格が億を超えるような場合は、職業や収入だけでなく、これまでの不動産投資実績なども審査項目となります。

マンション投資について継続的に学習できる人

マンション投資について継続的に学習できる人も、マンション投資での節税に適している人です。投資に関連する税制が変更になったり、適用条件が変更になったりしても素早く対応できるからです。

正しくマンション投資を行うためには継続的な学習が必須です。確定申告や相続・贈与などの税務に関わる知識を書籍などで身に付けておきましょう。また、セミナーに参加するのもおすすめです。

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マンション投資で失敗しないために

マンション投資に失敗して、生活が苦しくなる人がいるのも事実です。マンション投資で失敗しないための注意点を紹介します。

収入の変動リスクに備える

マンション投資では、想定していた収入が得られなくなるリスクに備えることが重要です。

予想できる主なリスクは以下のとおりです。

• 天災や景気の影響でニーズが変わって空室が続く
• 経年に伴って修繕費がかさむ
• 借りているローンの金利が上がる
• 入居者による家賃の滞納
• マンション内での住民同士のトラブル

上記のリスクはほんの一例であり、購入するマンションの構造や立地、地域などによってもさまざまなリスクが考えられます。

また、どうしても空室が埋まらずに改善策も見つけられないときは、損切りのためにマンションを売却するかどうかの決断に迫られるケースもあります。ただし、空室期間が長いケースなどでは購入時の金額よりも売却額が大幅に下回ることもめずらしくありません。

売却額があまりに低く、売るに売れないため赤字を承知でそのまま所有し続けるしかないというケースも多いです。

マンション投資で起こり得るこのようなリスクに備えるためには、常に中長期的な視点で運用にのぞみ、トラブルが起こっても対処できるように資金計画を立てておくことが大切です。売却時のことも考えて、自分が欲しい物件ではなく「住みたくなる物件」を選んでリスクに備えることも重要です。

確定申告をする

会社員が副業でマンション投資をする場合、年間20万円以上の所得があれば確定申告が必要です。また先述のとおり、マンション投資で節税するためには不動産所得の赤字分を給与所得で相殺する損益通算が必要です。

参考：国税庁：「給与所得者で確定申告が必要な人」

納税の義務としても、節税のためにも、不動産所得が20万円以上あるなら必ず確定申告を行いましょう。申告を怠ると、場合によっては延滞税と無申告加算税が科せられることもあるので注意してください。

信頼できる不動産会社を選ぶ

マンション投資で失敗しないためには信頼できる不動産会社を選ぶことも重要です。マンション投資で思うような成果を得るためには、専門的な知識が必要だからです。

もちろん、自分で知識を身につけるのが一番ですが、マンション投資に関連する知識は幅広く複雑なので、精通するまでに時間がかかります。信頼できる不動産会社のサポートを受ければ、適切なアドバイスを受けつつ、すぐにマンション投資を始められます。

信頼できる不動産会社を選ぶときのポイントは以下のとおりです。

• マンション投資の知識や経験は豊富か
• 実績を公開しているか
• 物件のメリットだけでなくデメリットも伝えてくれるか
• 既存のお客様からの評判はどうか
• 優秀な税理士や弁護士とつながりがあるか
• こちらに寄り添って親身に接してくれるか
• アフターフォローは十分か

信頼のできる不動産会社を見つけて、安心のできるマンション投資を始めましょう。