失敗しやすい投資マンションの特徴！原因は？早めに損切りをするべき？

マンション投資を行うにあたって、投資の失敗につながる可能性のある原因を把握しておくことはリスク管理において大切なプロセスです。

マンション投資のよくある失敗と原因、また失敗しやすい投資マンションの特徴を詳しく解説します。また、損切りすべきかの判断基準など出口戦略の考え方も理解しましょう。

マンション投資の失敗と原因

マンション投資では、以下のような失敗があります。

• 空室が埋まらず家賃収入が減少した
• 修繕積立金が想定を上回った
• 利回りだけを見て物件を購入してしまった

それぞれの詳しい内容とその原因について紹介します。

空室が埋まらず家賃収入が減少した

最も多い失敗は、空室が埋まらず家賃収入が減少したケースです。

マンション投資では、空室期間中は家賃収入がゼロになるため、長い期間空室が続くとキャッシュフローが大きく悪化します。

空室が埋まらないのには、以下のような原因があります。

• そもそも入居者に人気がない条件の物件である
• 家賃設定が相場より高い
• 入居者募集の営業力が不足している

たとえば、立地が悪い、間取りが不便、設備が古い、管理が行き届いていないなどの理由で、入居者のニーズに合わない物件は、どんなに家賃が安くても空室が埋まりにくくなります。

また、家賃設定が高すぎると、入居者はほかの物件を選びますし、低すぎるとオーナーの利益が減ります。適正な家賃設定をするために、市場調査や競合分析を行う必要があるでしょう。

さらに、物件情報の写真や文章が魅力的でなかったり、問い合わせや見学の対応が遅かったりすると、入居者の興味を引くことはできません。

修繕積立金が想定を上回った

修繕積立金の負担額が想定を上回ってしまうケースがあります。

修繕積立金は、建物の老朽化や劣化に対応するため、必要な修繕や改修工事に備えて毎月かかる費用です。マンションの管理組合によって運用される基金の一部で、仮にマンションを売却したとしても返金されません。

築年数が経過すると修繕積立金は増加し、同時に家賃は下落していくのが一般的です。そうなると、毎月のキャッシュフローが赤字になってしまい、持ち出しで補わなければ物件の維持管理はできなくなります。

この失敗は、物件を購入してから徐々に増えていく費用を計算に入れていなかったことが原因のひとつです。

修繕積立金がどれほど増加するのかは、事前に長期修繕計画を調べればある程度把握できます。あらかじめ、事業計画に組み込んでマンション投資をスタートさせることが失敗を避けるために必要でしょう。

利回りだけを見て物件を購入してしまった

「高利回り」という広告を見て物件の購入を決断してしまうと、投資が失敗するおそれがあります。

広告などに表示されている利回りは、基本的に以下の計算で求められる表面利回りです。

表面利回り（％）＝年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格 × 100

実際の経営を始めてからの必要経費が含まれていない表面利回りは高く見えます。しかし、購入後に大規模な修繕や改修工事が必要になり、結果として想定どおりの利益を得られない可能性が高いです。

また、必要経費などを加味して利回りが高い物件でも、売り手が売るためには高利回りの値付けが必要だろうと考え、相場よりも高い家賃を設定している可能性もあります。

当然、利回りを求める気持ちも大切ですが、利回りの数値だけを見て、物件を判断してしまわないよう心がけましょう。利回りの高さはリスクの高さであるということを認識しておく必要があります。

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失敗しやすい投資用マンションの特徴

投資用マンション選びでは、失敗しやすい特徴の物件を見極めて、避ける必要があります。

設備が古い

築年数が経過していて劣化が激しく設備も古い物件は、新しい設備に交換したりメンテナンスしたりするのに、多額の費用が必要になることが予想されます。購入後の修繕費もかさみ、実質的な利回りは低下します。

外壁にひび割れや剥がれがあるかなど、建物自体のメンテナンスがしっかりされているかのチェックもしておきましょう。物件の購入時は不動産会社からマンションの管理状況をしっかり確認し、可能であれば現地へ実際に行って調査してみることをおすすめします。

サブリース物件

投資マンションでは、サブリースが付いているケースも多くあります。サブリースとは、サブリース会社とオーナーの間で賃貸借契約を締結し、物件を一括借り上げしてもらうサービスです。入居者の有無にかかわらず家賃収入が得られるため、家賃保証とも呼ばれます。サブリース会社が入居者を募って物件をまた貸しすることで、契約は長期にわたります。

ただ、家賃の保証も実際には2年・4年ごとに契約内容の更新があり、そのタイミングで家賃保証契約が打ち切られてしまうこともあります。保証期間中は、オーナーが家賃の金額を決められず、賃料の改定もサブリース会社主導で行われます。

一見お得に見えるサブリース契約ですが、結ぼうとしている契約内容や物件のキャッシュフローについては、事前にしっかり検討することをおすすめします。

デザイナーズマンション

デザイナーズマンションは、外観や内装を建築家が手がけていることもあり、おしゃれで人気の高い物件です。しかし、デザイン性を優先するあまり、住みにくい間取りだったり家賃が相場より高い傾向にあったりします。

建築仕様など、こだわりのある物件はメンテナンス費用も多く発生することが考えられます。

購入したときは最先端のデザインでも、それが20年先まで続くとは限りません。そのため、個性的なデザインの物件は、なかなか売りに出せない場合もあります。

デザイナーズマンションを選択する場合は、必ず自ら内見して、しっかりシミュレーションすることが大切です。

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投資マンション選びに失敗した！と感じたら

すでに投資マンションの選定に失敗してしまったと感じている場合は、早めに売却するのも賢い選択です。

所有している期間中いくら順調であっても、売却するまで成功か失敗かの確定はできません。効果的な投資を実現するには、適切なタイミングで資産を売却する出口戦略が重要です。

損切りするべきかの判断

収益を出しているときはよいですが、損失が出ているのにも関わらず物件を持ち続ける状態は要注意です。そのままにしておくと、損失を拡大させることにつながります。損失が小さいうちに損切りという判断ができるかどうかで、結果も変わってきます。

マンション投資をスタートさせる前に損失の上限金額やルールを決めておきましょう。たとえば、毎月の赤字で損失が●万円を超えたら物件を売却するなど、あらかじめ損切りのルールを作っておけば実行しやすくなります。

現在の売却できそうな価格をチェックする

所有している物件がいくらで買い手がつくかどうか、まずは査定価格をチェックしてみることをおすすめします。売却できそうな価格によって取れる手段も変わってくるからです。

売却価格がローン残債を上回る場合は、投資マンションの売却代金でローンを一括返済できます。さらに余裕があれば、手元にお金が残るため、新しい投資資金にできる可能性があります。

一方、売却価格がローン残債を下回る場合は、自己資金を返済に充てるか、任意売却という手段を取る必要があります。

任意売却は、金融機関に許可を得て一般の市場で売却する方法です。ローンの返済が滞った結果、強制的にマンションを差し押さえられる競売よりも高く売れるため、最終的な赤字を少なくできる可能性があります。

まずは、不動産会社に査定を依頼し、高く購入してくれる買い手を探すことが、失敗を最小限にとどめるコツです。

投資マンション専門会社に相談する

マンション投資の失敗や原因をよく知っていても、売却などの決断に迷いが生じてしまうケースは少なくありません。

自分で熟考しても決定できないときや査定を依頼したいときは、投資物件を幅広く取り扱っている会社より、信頼できる投資マンション特化の会社に相談しましょう。

投資マンションに特化した知識と経験を持っているため、効果的な投資戦略に関する専門知識を提供してもらえます。