ワンルームマンション投資のからくりとは？失敗したときの対処法

副業としてはじめやすいことから、ワンルームマンションを活用した不動産投資に注目が集まっています。長期的に利益を得られることもあって、ワンルームマンションはとても魅力的な投資方法に思えます。

しかし、投資である以上、100％の安全は保証されていません。ワンルームマンション投資をはじめる前に、利益を出すからくりを把握しておきましょう。

ワンルームマンション投資で利益を出す仕組み

サラリーマンの副業として、不動産投資をはじめるケースが増えています。投資は預金と違って元金が100%保証されていないため、損失が出ないようにしなければなりません。

最初に、ワンルームマンション投資で利益を出す仕組みについて解説します。

インカムゲイン【賃貸に出して利益を出す】

インカムゲインとは、所有する不動産を賃貸に出して利益を出すことです。

たとえば、購入したワンルームマンションを家賃10万円で貸し出せば、毎月10万円の収入が得られます。家賃収入がローンの支払いや修繕費などの経費を上回れば、その部分が利益になります。

インカムゲインは、毎月家賃収入が入ってくるため、長期的に安定した収益を得られるのがメリットです。本業がサラリーマンでも、管理会社に管理を依頼すれば手間をかけずに賃貸経営を行えます。そのため、副業として、ワンルームマンション投資をはじめる人は少なくありません。万が一、会社の給料が減ったり、リストラされたりしても、別口の収入を確保できます。

キャピタルゲイン【売却で利益を出す】

キャピタルゲイン（売却益）とは、所有している資産の価格が値上がりすることによって得られる収益を指します。ワンルームマンション投資の場合、購入したときよりも高値で売却できれば利益が生まれます。

立地条件のよいマンションの場合、適切な管理や経営をしていれば資産性が上がり、売却時にキャピタルゲインを得られる可能性があります。

ワンルームマンション投資では、「安く買って高く売る」という考えのもと、売却益が黒字になることで収益を狙う方法があります。つまり、キャピタルゲインを目的にして、不動産の値上り益を狙った投資方法です。

金融情勢や不動産市況が活況な経済状況下では、期待できる投資方法ですが、景気が下降している、あるいは不動産市況が不況のときだと、利益を上げるのは難しいでしょう。

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ワンルームマンションの販売会社が利益を出すからくり

ワンルームマンションの販売会社は物件を売ったあとも、顧客から利益を得られます。主な方法は以下の3つです。

• サブリース契約で儲ける
• 管理費・修繕費で利益を出す
• オーナーから買い取った物件を再び販売する

ここでは、ワンルームマンションの販売会社が、利益を出すからくりについて解説しましょう。

サブリース契約で儲ける

ワンルームマンションを販売した不動産会社は、物件を購入したオーナーとサブリース契約を結ぶことがあります。

サブリース契約とは、サブリース会社がオーナーから物件を賃借し、入居者に転貸（又貸し）することで収益を上げるシステムです。サブリース会社がオーナーに代わり、賃貸経営を行います。入居者募集や賃貸借契約、退居の手続き、家賃回収、クレーム対応、建物の維持管理など、賃貸経営に関するすべての業務をサブリース会社が代行します。

サブリース会社は満室の家賃相場の80～90％をオーナーに支払い、その差額を自社の利益とするのが一般的です。あるいは、満室の家賃を支払う代わりに、一定額の保証料や手数料をオーナーからもらう場合もあります。

借地借家法では借主の保護が強いため、オーナーよりサブリース会社の権限が強くなります。

管理費・修繕費で利益を出す

マンションを販売した不動産会社は購入したオーナーと管理契約を結び、オーナーに代わって物件の管理を行うケースもよく見受けられます。オーナーが毎月支払う管理費も、収入源の一部です。管理費用の相場は、家賃収入全体のおよそ5％が一般的で、たとえば10万円の家賃収入の場合は5,000円となります。

また、入居者が退去したあとの原状回復費用や、物件の修繕費などはオーナー負担になるため、販売会社は修繕費用をオーナーに請求します。その際、3割程度の利益を上乗せして、その分を利益とするのが一般的です。

オーナーから買い取った物件を再び販売する

オーナーが何らかの事情により、所有物件を手放す場合、販売した不動産会社が仲介または買取をするもあります。オーナーから買い取った物件に利益を上乗せして、再び新しい顧客に販売して利益を上げるのです。

仲介の場合は売主であるオーナーと買主の双方から受け取る仲介手数料が、不動産会社の利益になります。

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ワンルームマンション投資で失敗するのはなぜ？

ここでは、ワンルームマンション投資で失敗する、よくあるパターンを紹介します。

利回りだけを見て赤字になった

投資物件を選ぶときに、「利回り」だけに注目すると失敗するケースがあります。利回りの種類には、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、以下のように計算式には違いがあります。

• 表面利回り＝（年間家賃収入）÷（不動産価格）×100％
• 実質利回り＝（年間家賃収入－諸経費－空室損益）÷（不動産価格－購入時諸費用）×100％

このように、表面利回りは諸経費を入れて計算していないため、実質利回りのように現実的な数値を算出することはできません。

物件の広告で記載されているのは表面利回りが多いため、実際に賃貸経営をしてみると予定していた金額より収益が少ないことがあります。

高金利でローンを組んだ

ワンルームマンションなど不動産を購入するときには、アパートローンなど事業用ローンを借り入れるのが一般的です。

アパートローンは一般的な住宅ローンより金利が高いこともあり、高金利でローンを組んだ場合は支払いの負担が大きくなります。金利は金融機関によって0.9～9％と幅広いため、借り入れの時点でなるべく安い金利のローンを選びましょう。

不動産会社のいいなりで購入

不動産会社から、「節税になる」「保険代わりになる」「年金代わりになる」などと説得されて、ワンルームマンションを購入する人があとを絶ちません。利回りがよく、常に満室経営の優良物件ならばよいのですが、あくまでも投資のため、必ず利益が出るとは限りません。

投資用物件を購入するときは、立地や実質利回りなど物件の価値を精査してから購入しましょう。

入居者が家賃を払わない

不動産投資の収益源は「家賃収入」のため、入居者が家賃を滞納すると収益に響きます。一棟建てのマンションならほかの部屋の家賃収入でカバーできますが、ワンルームマンションで1部屋だけ所有しているケースでは、収入がゼロになってしまうため注意が必要です。

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失敗した！と思ったときの対処方法

せっかくワンルームマンション投資をはじめても、残念ながらうまく行かないケースもあります。ここでは、ワンルームマンション投資で失敗したと思ったときにできる、対処法を紹介します。

所有マンションを売却して損切りする

このまま所有していても利益が見込めない、あるいは赤字が続きそうな場合は、マンションを売却して損切りすることも検討しましょう。一般的なマンションは、年数が経過するほど資産価値が下落するため、売却を決断したらなるべく早めに売り出してください。

たとえば、毎月の赤字が5万円ずつ発生する場合、1年では60万円、10年では600万円の損失となり、古くなれば修繕費も高額になります。不動産投資は「出口戦略」も重要です。住居ではなく、投資用物件の場合は、なるべく損失が拡大しないうちに手放すこともときには必要です。

ローンの借り換えをする

金利の高いアパートローンで借り入れると、毎月の金利負担が重くなってしまいます。不動産投資の場合は、販売会社が金融機関を紹介してくれることが多いのですが、金利が高い商品も少なくありません。

長期間で返済する場合はトータルの返済額が大きくなるため、金利の低いローンへの借り換えも検討しましょう。

管理会社を変更する

サブリース契約でない場合は、管理会社を変更するのもよい方法です。「入居者がなかなか決まらない」「請求される修繕費が高すぎるような気がする」などのお悩みを持つオーナーは、思い切って管理会社を変えてみるとよいでしょう。

なお、サブリース契約の場合は容易に変更できないため、契約時に注意が必要です。

賃貸管理手数料を見直す

経費を少なくするために、賃貸管理手数料も見直してみましょう。管理費の相場は通常5%前後ですが、物件によってはもっと多い場合があります。

家賃収入の割合に比べて管理費が高額の場合は、管理会社に交渉してみてください。