ワンルームマンションの売却相場をチェック！ベストタイミングはいつ？

不動産価格の高騰が話題になっていることもあり、所有するワンルームマンションの売却価格が気になる方は少なくないでしょう。

いまが売るべきタイミングなのか、まだ所有してさらなる高値を狙うべきなのか。ワンルームマンションを売却するタイミングを検討するヒントを解説します。

ワンルームマンションの売却価格の相場

国土交通省が提供している「土地情報総合システム」のデータをもとに、実際に取り引きされたワンルームマンション（すべて1K）の売却価格の相場を探っていきましょう。

東京23区

建築年月日により価格に違いがありますが、全国と比べるとかなり高い価格で取り引きされていることがわかります。昨今のマンション価格高騰の影響があるかもしれません。

市区町村	価格	最寄駅からの距離	建築年月日
千代田区	1,300万円	徒歩3分	昭和60年
中央区 入船	2,900万円	徒歩2分	平成15年
新宿区 荒木町	2,500万円	徒歩6分	平成21年
江東区永代	3,200万円	徒歩5分	平成27年
世田谷区 赤堤	1,600万円	徒歩6分	平成5年

横浜市

関東だと東京に次ぐ人口集中エリアだけに、新しい物件の取引価格は高く、東京都並みに高い取引価格となっています。

市区町村	価格	最寄駅からの距離	建築年月日
横浜市中区相生町	2,500万円	徒歩5分	平成24年
横浜市旭区今宿東町	750万円	徒歩20分	平成2年

札幌

昭和50年代に建築されたマンションは、駅から近い好立地でも300万円台と手ごろな価格で取り引きされています。

市区町村	価格	最寄駅からの距離	建築年月日
札幌市中央区 大通西	320万円	徒歩3分	昭和56年
札幌市中央区北2条西	300万円	徒歩6分	昭和51年

仙台市

札幌と同じように仙台市も、マンションの取引価格は落ち着いている印象です。比較的新しくても、大きく高騰はしていないようです。

市区町村	価格	最寄駅からの距離	建築年月日
仙台市青葉区五橋	770万円	徒歩2分	平成10年
仙台市太白区東中田	330万円	徒歩21分	平成3年

大阪市

西日本を代表する大都市ですが、ワンルームマンションの売買では東京ほどの高価格で取り引きされていないようです。

市区町村	価格	最寄駅からの距離	建築年月日
大阪市西区阿波座	950万円	徒歩2分	平成10年
大阪市福島区海老江	1,700万円	徒歩7分	平成27年

福岡市

福岡市は大阪市と比較的似たような価格でワンルームマンションが取り引きされています。

市区町村	価格	最寄駅からの距離	建築年月日
福岡市中央区赤坂	1,300万円	徒歩10分	平成16年
福岡市博多区上川端町	1,200万円	徒歩1分	平成14年

主要都市のワンルームマンションの売買価格を比較すると、東京や横浜が高く、そのほかの都市ではやや落ち着いている状況のようです。所有するワンルームマンションの地域によっては、それほど急ぐ必要はないかもしれません。売却を検討している方は、タイミングを見計らうことをおすすめします。

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ワンルームマンションの売却相場に影響するポイント

 

金利低下

金利が低下すると投資家の期待利回りが低くなるので売買価格が上昇します。また金利低下により積極的な融資が行われるとこも影響します。金利は不動産価格の先行指標として考えましょう。

 

取引件数増加

売買が活発になると取引件数が増加し売却相場に影響します。取引件数が増える方が価格上昇しているケースが多く、定期的に観察すると相場観が養えます。

 

家賃相場

家賃相場が変動すると投資利回りも変動するので売却相場に影響します。当然ですが、家賃が上昇した方が高く取り引きできます。

 

物価変動

物価は売却相場に大きな影響があります。インフレーションであれば所有を続けた方が将来値上がりになり、デフレであれば価値が減少する前に売却をするべきかもしれません。物価は予測が難しいので大局でとらえてください。

 

株式相場

株式相場の過熱は、資産効果により売買が活性化するので売却相場に大きな影響があります。日経平均株価の半年遅れで、ワンルームマンション相場は影響があると言われています。

不動産価格は粘性があり極端には価格が変動しませんが、株式相場を先行指標として考えましょう。

 

需給バランス

需要と供給のバランスにより相場が決まってきます。投資ブームによって購入希望者が増えれば価格が上昇し、所有者の売却が多くなれば価格は下がります。売出物件数の推移や成約件数によって予測することができます。

 

円相場

ワンルームマンション売買に参加する海外の投資家が増加しているので、為替相場の影響も売却相場に影響があります。海外投資家に人気のエリアは円安になると売却価格が上昇します。

 

ワンルームマンションを売るときの注意点

マンション売却を成功させるには、いくつかのポイントがあります。ここでは、ワンルームマンションを売るときの注意点について解説します。

売却代金でローンを完済できる

ローンの残債がある場合に注意したいのが、売却代金でローンが完済できるかどうかです。通常、物件を購入する場合は、住宅ローンまたは事業用ローンを組むのが一般的ですが、売却しても残債を完済できない場合は、借金だけが残ってしまいます。

ローンの残債がある物件には金融機関の抵当権が付いていますが、この抵当権を外さないと第三者に売ることは原則できません。手持ちの資金を追加することでローンを完済して、抵当権を抹消できない場合は、金融機関に相談してから売り出しましょう。

信頼できる不動産会社・営業担当者を選ぶ

大切な資産である不動産を売るのですから、信頼できる不動産会社を選ぶことがポイントです。営業担当者の人柄や腕も見極めましょう。

不動産会社にはそれぞれ「強み」とする分野があるため、ワンルームマンションなどの投資用物件の売買に強い会社に依頼してください。

査定価格を提示されたときは、なぜその金額になったのか「根拠」を聞いて、信頼できる不動産会社かどうかを判断しましょう。

媒介契約の種類を判断する

不動産を売却するときは、一般的に不動産会社へ仲介を依頼します。ただし、媒介契約には3つの種類があり、自分のケースに合った方法を選びましょう。

不動産媒介契約の種類は次の3つがあり、それぞれ売主の自由度や不動産会社の対応が変化します。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
自己発見取引 （自分で買主を見つける）	できる	できる	できない
依頼できる会社の数	複数社に依頼可能	1社のみ	1社のみ
依頼主への報告義務	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
レインズへの登録義務	なし	あり	あり

媒介契約の種類によって、自己発見取引の可否や依頼できる不動産会社の数などが決まります。

すぐに売れそうな物件なら一般媒介契約で手広く売りに出すのもよいでしょう。しかし、地方にある物件など買主が見つかりにくい場合は、専任媒介契約でじっくり探してもらうのもよいかもしれません。

所有する物件の条件や売主の状況に、ぴったりの媒介契約を選びましょう。

売却時にかかる費用や税金を確認する

不動産を売却するときには、不動産会社に支払う仲介手数料や、印紙代、抵当権抹消費用などの費用がかかります。売却後に利益が発生した場合は、譲渡所得税も課せられます。

投資用のワンルームマンションの場合は居住用ではないため、売却時の「3000万円特例控除」などの特例を受けられません。節税できないため、売却益が出た場合、譲渡所得税を支払う必要があります。

仲介売却と買取の違いを理解する

不動産を売却する方法には、仲介と買取のふたつがあります。仲介は不動産会社が売主と買主を仲介して、買主に売る方法です。一方、買取は不動産会社が物件を直接買い取る方法です。

仲介の場合は市場価格に近い価格で売れる可能性が高いですが、買主が見つかるまで時間がかかるおそれがあります。

一方、買取は不動産会社が購入するため、現金を早めに手に入れられるのがメリットです。しかし、市場価格より安い価格になるため、手にするお金が思ったより少なくなることもあります。

売り急ぐ事情がない場合は、仲介での売却のほうが手もとに残るお金は多くなります。

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ベストタイミングはいつ？売却を判断するポイント

ワンルームマンションの売却を成功させるポイントは、ベストタイミングで売ることです。売却を判断するポイントを3つご紹介します。

不動産価格が上昇している

せっかくの資産を売却するのですから、できるだけ高値で売りたいものです。それなら不動産価格が上昇しているタイミングにあわせて売却しましょう。

投資用マンションの相場価格がいま上昇傾向で、令和4年では全国的に前期比1.1％となっています。売却するタイミングとしては、いまが狙い目といえるでしょう。

入居者がいなくて空室になっている

所有するワンルームマンションが投資用物件であれば、入居者が住んでいない、空室のときも売却のタイミングに適しています。

入居者が住んでいてもマンションを売却することは可能ですが、さまざまな引き継ぎがあって、面倒に思う買主も少なくありません。それよりは、入居者がいないタイミングでルームクリーニングやリフォームをして売りに出したほうが、買主が見つかる可能性があります。

所有期間が5年以上になった

マンションを売却して利益が発生したら、その利益に対して譲渡所得税を課税されます。譲渡所得税の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得税額 ＝ （譲渡所得 – 特別控除額） × 税率

税率は売却する不動産の所有期間によって異なり、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に区別されます。短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違いは以下のようになります。

	所有期間	税率
短期譲渡所得	5年以下	39.63％（所得税 30.63％ 住民税 9％）
長期譲渡所得	5年超え	20.315％（所得税 15.315％ 住民税 5％）

所有期間が5年を境に税率がほぼ半減するため、5年以上所有してから売却すると譲渡所得税の負担が軽くなります。

ワンルームマンションの売却にかかる費用

ワンルームマンションを売却するときには、さまざまな費用がかかります。ここでは、ワンルームマンションの売却にかかる費用について解説します。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して売買契約が成立すると、仲介手数料が発生します。仲介手数料の上限は400万円以上の売却価格の場合、「物件価格（税抜）×3％+6万円＋消費税」で計算されます。

たとえば、物件価格が1,000万円の場合は、39万6,000円です。なお、仲介の依頼をしても売買が成約しなければ、仲介手数料を支払う必要はありません。

印紙税

印紙税は不動産売買契約書を作成して、契約締結をするときにかかります。印紙税の額は取引価格によって異なります。印紙税は収入印紙を契約書に貼付・消印することで納付したとみなされます。

売主と買主の契約書として2通作成する場合は、契約書ごとに印紙税を納めます。不動産売買契約書に貼る収入印紙は、売主と買主がそれぞれ支払うケースが一般的です。

なお、平成26年4月1日から令和6年3月31日までに作成された不動産売買契約書には、軽減税率が適用されます。

一括返済手数料

ローンを一括で返済すると、一括返済手数料がかかるのが一般的です。金融機関によって手数料が異なり、一定期間がすぎると無料になるケースもあります。一括返済を行うときは確認しておきましょう。

譲渡所得税

先述したとおり、不動産を売却して利益が発生した場合は、譲渡所得税が課税されます。所有期間によって税率が大幅に変わるため、5年以上所有してから売却することをおすすめします。