所有するマンションを売却するとき、どの不動産会社に依頼すればよいのでしょうか。不動産会社はどこも同じように見えて、さまざまな違いがあります。よく比較検討をして、自分のマンションを早く、高く売れる不動産会社に売却を任せましょう。
不動産会社を選ぶときに、どういったポイントに注目すればよいのかを紹介します。安易に決めずに、不動産会社の違いに注目してください。
マンション売却を依頼する不動産会社の選び方
マンションを売却するとき、仲介を依頼する不動産会社はどこを選べばよいのでしょうか。「不動産会社なんてどこも同じ」と思うかもしれませんが、そんなことはありません。不動産会社によって得意・不得意があるため、売れる早さや価格に違いが出るのです。
大切なマンションを信頼して任せられる不動産会社を選ぶ方法を紹介します。
不動産会社が違うとなにが違う？
マンションの売却を成功させるには、どの不動産会社を選ぶのかが重要です。
不動産会社といっても、賃貸と不動産売買、戸建てとマンションなど、会社によって得意分野が違います。当然、得意分野のほうが不動産会社は能力を発揮できるため、自分が売りたい不動産に強い会社を選びましょう。
マンション売却で不動産会社を選ぶときは、当然「マンションの売買に強い」会社がおすすめです。そういった不動産会社であれば、マンションを早く、高く売れる可能性があります。
大手なら安心!?大手不動産会社のメリット
大手の不動産会社に売却を依頼するメリットは次のとおりです。
- 営業店舗が多い
- 信頼性が高い
- 買い情報を多数保有
- 自社のWebサイトの集客力が高い
- 不動産市況の動向をいち早くつかめる
大手の不動産会社に売却を依頼する最大のメリットは、会社の規模が大きいことでしょう。会社の知名度の高さから知名度が高く、信頼性や集客力に優れているのも大手の不動産会社の強みです。取引件数が多いため、不動産市況の動向がいち早くわかり、物件に応じた売却活動を行えるのも有利な点です。
ただし、デメリットもないわけではありません。大手の不動産会社なかには、両手取り引きを目的とした「囲い込み」が常態化し、売主より自社の利益を重視していると思われる会社があります。
中小の不動産会社にはどんなメリットがある？
地元で古くから営業している中小の不動産会社に依頼するメリットには、次のものがあります。
- 地域情報に詳しく、古くからのネットワークを持っている
- 親身になって対応してくれる
- 顧客数が少ないこともあり、囲い込みの可能性が低い
地場の不動産会社は地元の地主と古くからのつき合いがあることが多く、大手不動産会社にはない独自の情報を持っているケースがあります。地域に詳しい利点を活かして購入希望者に、地元ならではのアドバイスができるため、とんとん拍子に話がまとまることも少なくありません。
大手と違って自社の顧客が少ないため、囲い込みをすることなく、売主の利益につながるような営業活動を期待できるでしょう。
デメリットは会社の規模が小さいため、自社のWebサイトの集客力が弱いことです。そのため、不動産ポータルサイトなどを利用した営業活動が欠かせません。
高く売るならどんな不動産会社を選ぶ？
大切なマンションを売却するからには、できるだけ高く売りたいものです。高く売ってくれそうな不動産会社には、次のような特徴があります。
- 営業店舗数が多い
- 売却実績数が多い
- 提案力が高い
- インターネット広告が充実している
- 対応が早い
- 親身になってアドバイスしてくれる
営業店舗数が多いということは、自社のネットワーク網が広いという意味でもあり、購入希望者の情報を集めやすいということです。大手の不動産会社が有利なように思えますが、中小の会社でも独自のネットワークを持っている場合があるため、会社の規模だけで決まるわけではありません。
重要なのはマンションを売るのですから、マンションの売却実績が豊富であることです。販売にあたって「適正な売り出し価格をつける」「不要なリフォームはしない」など、効率よく売れる提案をしてくれる会社を選びましょう。インターネットで物件情報を探す人も多いため、インターネット広告が充実していることもチェックすべきポイントです。
そしてなによりも、困ったことや不安があるときに気軽に相談でき、スピーディに対応してくれる、売主の立場になってくれる不動産会社を選びましょう。
マンション売却は不動産会社選びが超重要
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マンションの売却を依頼する不動産会社を選ぶステップ
それでは実際に、マンションの売却を依頼するときに、不動産会社を選ぶまでのステップを紹介します。
不動産会社へ査定を依頼する
最初に不動産会社へ査定を依頼しましょう。マンションを査定してもらうときに、用意しておくとよい書類は次のとおりです。
- 登記済証（権利証）または登記識別情報通知書
- 本人確認書類
- 購入時の売買契約書、パンフレット
- マンション維持費の確認書類
- マンションの管理規約、長期修繕計画書
- 住宅ローンの返済予定表、残高証明書（返済中の場合）
登記済証（権利証）または登記識別情報通知書
マンションの新築年月日・種類・構造などを確認するために、登記済証（権利証）または登記識別情報通知書が必要になります。見当たらない場合は不動産会社でも取得できるので、その旨を伝えましょう。
本人確認書類
査定を依頼した人が、マンションの所有者かどうかを判断するために必要です。運転免許証など本人であることを証明できるものを用意しておきます。
購入時の売買契約書、パンフレット
マンションを購入したときの売買契約書、重要事項説明書、パンフレットがある場合は提示してください。適正な査定価格を算出してもらえる可能性が高まります。パンフレットには部屋の間取り図が記載されているため、物件の広告を作成するときに間取り図を書く参考になります。
マンション維持費の確認書類
マンションの管理費、修繕積立金の支払い額がわかる書類も必要です。管理費、修繕積立金の滞納がないことが確認され、滞納金がある場合は契約時に清算します。
マンションの管理規約、長期修繕計画書
ペット飼育や楽器演奏などが記載されたマンションの管理規約、マンションの長期修繕計画書も必要な書類です。マンションごとに管理規約に違いがあるため、購入希望者に管理規約の内容を確認してもらわなければなりません。長期修繕計画も同様です。
住宅ローンの返済予定表、残高証明書
住宅ローンを返済中に売却する場合は、住宅ローンの返済予定表、残高証明書を確認してもらいます。売却価格で住宅ローンを返済できる、または不足分を手持ちの資金で補える場合に、マンションの売却が可能になります。
机上査定・訪問査定を受ける
必要書類を用意したら、実際に査定を受けてみましょう。不動産査定の種類には机上査定と訪問査定のふたつがあります。それぞれ特徴を簡単に解説します。
机上査定（簡易査定）
机上査定は、現地に行かずに物件情報、取引実績、市場動向などをもとに、物件の査定価格を算出する方法です。一括査定でよく使用され、手軽に自宅の価格がわかります。
結果を受け取るまでは早ければ即日、遅くとも3日がほとんどです。自宅で対応する手間が省けるので便利ですが、実際の家を見るわけではないため、査定価格kの精度はそれほど高くはありません。
訪問査定
訪問査定は、実際に不動産の現物を見て調査する方法です。不動産会社の担当者が現地調査を行い、物件の状態や周辺環境を調べます。
訪問査定を受けてから約1週間で査定結果がわかります。時間をかけて詳しく調査するので、査定価格の精度は高めです。自宅で対応する手間がかかり、近隣住民に売却を知られやすい面があります。
査定価格・提案内容などを比較する
不動産会社を決める重要なポイントは次のふたつです。
査定価格は高ければよいというものではありません。査定価格をもとに売り出し価格を決めるのですから、実際に売れそうな価格であることが必要です。市場価格からかけ離れた価格だと、いつまで経っても売れ残るおそれがあります。
不動産会社の提案も重要です。売主の手もとに残るお金を少しでも多くするために、不要なリフォームはしないなど、的確で無駄のないアドバイスをする不動産会社がおすすめです。
不動産会社を決めて媒介契約を締結する
売却依頼をする不動産会社を選んだら、その会社と媒介契約を結びます。媒介契約には次の3種類があります。
専属専任媒介契約と専任媒介契約は、1社の不動産会社としか契約できないものの、どういった活動をしたのか売主へ報告する義務があります。そのため、ちゃんと販売活動を行っているかどうかを把握できます。一般媒介契約であれば複数の不動産会社と契約できるものの、報告の義務がないため、ちゃんと宣伝活動をしているかを把握できません。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは、売主が自分で見つけた買主と直接売買契約を交わせるかどうかです。専任媒介契約であれば売主が買主を見つけたら売買契約を直接結べますが、専属専任媒介契約だと売主が買主を見つけても直接売買はできません。
専属専任媒介契約と専任媒介契約は、ほかの不動産会社が先に売却を決めてしまうリスクがないため、不動産会社が熱心に営業活動を行います。そのため、購入希望者が見つかりにくいマンションでも、買主が見つかる可能性が高いです。
人気エリアにあるなど購入希望者の多そうなマンションであれば、一般媒介契約でも問題ないでしょう。
よい不動産会社に出会えれば何が違う？
はじめての投資マンション売却
こちらから！
こんな不動産会社がおすすめ！決め手になるポイント
契約する不動産会社を選ぶときに、決め手になるポイントを紹介します。
査定価格に根拠のある説明ができる
どうしてこの査定価格になったのかを信用できる根拠をもとにして、明確に説明できることがポイントです。
不動産会社が算出した査定価格が実際のニーズからかけ離れた価格だと、なかなか買主は見つかりません。だからといって、安すぎるのも問題です。少しでも高く売るために、根拠をもって説明できる適正な査定価格を出せることが大切です。
免許番号で業界歴を確認する
宅地建物取引業免許の更新回数がどのくらいなのかを確認するのもよい方法です。
複数の都道府県にまたがって支店がある場合は国土交通大臣免許、本店のみの場合は各都道府県知事が免許を発行します。たとえば免許番号は、次のように表示されています。
| ・国土交通大臣免許（5）12345号
・大阪府知事免許（3）12345号 |
宅地建物取引業の免許は5年に1度更新され、（）のなかには免許の更新回数が記載されます。そのため、（）の数字が大きいほど不動産業界歴が長いということになります。
しかし、業界歴が短くても腕のよい不動産会社はあるため、参考程度にしてください。
行政処分情報を確認する
不動産会社がいままでに問題を起こして、行政処分を受けたことがないのかを確認してみましょう。
不動産会社が免許更新をした行政庁で宅地建物取引業者の名簿を閲覧すると、行政処分情報を確認できます。料金はかからず、誰でも閲覧可能です。問題がなければ安心して仲介を依頼できます。
プロが教えるマンション売却を依頼する不動産会社の絶対条件
代表取締役伊藤幸弘
マンション売却時の不動産会社選びを甘く見ちゃいけません。きちん会社を選ばないと、いろんな問題が起こる可能性があるんですよね。
まず、結果的にいくらで売れるのか。値段が変わってくることがあります。まじめに買主と交渉してくれてるのかどうか、担当者の能力が低いと交渉力に問題があったりします。また、引き渡しに向けての手続きが大変になってしまうかもしれません。準備しなくてはならないものが抜けていたとかで、トラブルになることもあります。
結局、依頼する不動産会社を吟味しなければ、かからなくてもいいストレスが売主側にかかってしまう可能性があるんです。だから、しっかりとした担当者を選ぶべきなんですよ。
会社の規模ではなくて、担当者が重要だと思います。でも、会社が無関係ではありません。その会社のHPを見て、担当者の顔写真とか情報がしっかり公開されてるかどうかを確認しましょう。それは、責任を持った取引をしますよという会社や担当者の姿勢に繋がっています。顔出しもしてないようなところは、安心できないと思いますよね。