【必読】アパート経営に失敗する3つのよくある原因と対策

アパート経営は投資のため、少なからずリスクがあります。よくある失敗する原因を把握することで、アパート経営に失敗する可能性を回避できるかもしれません。失敗する原因の対策も紹介しますので、投資を検討している方は参考にしてください。

アパート経営に失敗する3つの原因と対策

アパート経営に成功すれば、安定的な家賃収入を得ることが可能です。安定的な家賃収入があれば、新たな投資物件を購入する頭金にしたり、老後の生活費にしたりと選択肢が増えます。

しかし、アパート経営は簡単に成功する投資ではありません。何らかの原因で失敗してしまうことも多々あります。失敗をしないためには、アパートを新築したり購入したりする前に、しっかりと対策をすることが重要です。

さらに準備に加えて、不動産投資やアパート経営に関しての「事前の勉強」が重要になります。これから不動産投資をはじめようとする人は、「アパート経営に失敗する3つの原因」をしっかり理解することが大切です。

アパート経営に失敗する原因として、主に次の3つがあります。

• アパート経営に向いていない立地を選んでしまう
• 融資額が多すぎて返済が苦しい
• 管理会社選びに失敗している

失敗する原因だけでなく、不動産経営で失敗をしないためにできる「対策」も解説しますので、合わせて理解しておきましょう。

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【原因】アパート経営に向いていない立地を選んでしまう

アパートの需要が少ないエリアにある物件を購入する主な原因は「市場調査不足」です。アパート需要が少ないエリアの物件を選んでしまうと、アパート経営に失敗するおそれがあります。

そこで次のような3つの対策をとることで、失敗を回避する確率を上げることが可能です。

対策：ランニングコスト削減や設備を充実させる

賃貸需要があまりない立地で物件を購入した場合、入居付けが難しくなり、経営が厳しくなるかもしれません。改善する方法としては「ランニングコスト削減」と「充実した設備の完備」です。

たとえば、次のような改善が考えられます。

• 共用のエントランスや廊下の照明をLEDに代える
• 宅配ボックスや防犯カメラを設置する

差別化を図ることで魅力のある物件になり、入居付けが期待できます。

対策：地元企業との協力関係を構築する

アパートの需要がないエリアには、入居付けをしてくれる不動産会社が近くにありません。そのため、広告やチラシなどで入居者を集めることが難しくなります。

対策として、地元の企業などに協力してもらうことで、入居付けを期待できるケースがあります。たとえば、地元企業の社員寮として一括で借り上げてもらったり、新入社員や中途採用社員、転勤してきた社員の住む場所として提供できたりすることが可能です。

さらに、地元企業と提携して協力関係を構築すれば、新たな入居者付けを目指すこともできます。

対策：物件の改装やリノベーションを実施する

物件の改装やリノベーションを実施することで、魅力的な物件にできます。特に駅やバス停などから遠い利便性の悪い物件は、室内や外壁などのリノベーション工事を行うことで目を引く物件にすることが可能です。

• Wi-Fiやインターネットの使用料を無料にする
• ペット飼育可能の物件にする
• 間取りを変更する（2DKを広めの1LDKにするなど）
• 外壁を暗い色から明るい色に塗装する

しかし、物件の改修やリノベーションはコストがかかります。長期的な視点で設備投資を計画し、収益に見合うように工夫をすることを忘れないようにしましょう。

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【原因】融資額が多すぎて返済が苦しい

物件を購入するときに、ローンを組む方も多いでしょう。金融機関からの「融資金額」が多すぎると、月々の返済が厳しい状況になります。融資額が多すぎると、月々のキャッシュフローがあまり出ず、空室が増えれば貯金などから返済にあてなければいけません。

融資を借りすぎていて返済が苦しい場合は、次のような対策を考えましょう。

• コスト削減などを検討する
• 新たな資金の調達や借り換えを検討する

対策：コスト削減などを検討する

まず必要なのは、コスト削減策です。

• 入居者募集の広告費
• 相場より低い家賃の見直し
• 省エネ設備への変更や新品への入れ替えなど

広告媒体を紙からWebサイト、SNSに変更したり、募集するときの賃料を相場に合わせてアップしてみたり、古い設備を新品に代えてランニングコストを削減したり、物件によって取り組みやすいところからコスト削減を心がけてみましょう。

対策：新たな資金を調達や借り換えを検討する

融資金を返済するために、新たな資金調達を行うことも視野に入れましょう。政府機関や自治体には資金援助や経営相談などの支援制度があります。これらを活用すれば、資金調達やアパート経営の見直しに取り組むことが可能です。また、金利が安い金融機関への借り入れもおすすめします。

長い目で見たときに、キャッシュフローの手残り額が大きく変わることもあるので相談してみましょう。

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【原因】管理会社選びに失敗している

アパート経営において、管理会社選びはとても重要です。管理会社の対応が適切でなかった場合、さまざまな問題が起こるおそれがあります。ここでは、管理会社選びで失敗した場合の対策を4つ解説します。

対策：管理業務委託契約書を確認する

管理会社との管理業務委託契約書を確認して、違反行為があるかどうかを確認することが重要です。契約違反がある場合、契約書に基づき法的手段を検討する必要があります。

• 家賃の遅延や滞納があるのに貸主へ伝えていない
• 家賃滞納者に対して家賃の催促を怠っている
• 退去後のリフォーム工事を管理会社に依頼しても行わない
• 定期清掃を怠っているなど

このような行為は、契約違反に該当する可能性が高いため、早急に改善を求める必要があります。

対策：管理会社とじっくり話し合う

管理会社といまの状況をじっくり話し合って、問題を解決することも対策のひとつです。管理会社に対して、いまのアパートの入居状態を伝えて、空室改善や入居者付けの促進を求めることもできます。

さらに管理会社が提供するサービスの改善（定期清掃の頻度を高めたり、管理料の引き下げ交渉をしたりなど）を要求することもできるため、遠慮なく伝えてみましょう。

対策：管理会社を変更する

管理会社と話し合っても話がまとまらない場合は、管理会社の変更も検討しましょう。信頼できる管理会社を選び直すことで、安定したアパート経営を再建できます。

新しい管理会社には、所有するアパートの経営方針や理念と合致するところを選ぶことが重要です。複数社の管理会社を比較することで、希望に合う管理会社が見つかるためしっかり比較しましょう。

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アパート経営に失敗したときの対処法

「アパート経営に失敗してしまった…どうしよう」と不安の方でも、次の4つの対処法を試せば改善できるかもしれません。ぜひ試してみましょう。

• 収支計画の見直し
• 空室率の改善
• 管理会社の見直し
• 売却を視野に入れる

収支計画を見直す

アパート経営に関しては、家賃収入以外にも次のような経費をきちんと把握することが大切です。

• 管理費、修繕費
• 各種税金
• 火災・地震保険料

アパート経営は、収支計画を立てることが何よりも大切です。そのため、アパート経営に失敗した場合は、修繕費用の見積もりや家賃の相場の再確認をして、現実に即した収支契約を策定する必要があります。

また、設備の修繕費が高すぎる場合には、管理会社や工事業者を変えるなどの対策も必要です。

空室率を改善する

アパート経営において重要なのが、空室率の抑制です。

• 所有するアパートの周辺に駅や商店街、学校などがあるかどうか
• 周辺環境や生活に必要なスーパーや施設が充実しているかどうか

このような状況を確認して、家賃の値下げや設備の改善、ペット可物件への変更など、入居者からの要望に応えるのも効果的です。

管理会社を見直す

アパート経営の成功には、信頼できる管理会社との良好な関係が必要です。管理会社の対応や信頼性に問題があった場合には、見直しを行って適切な管理会社を選びましょう。また、管理会社との契約期間や手数料、事務内容なども再確認する必要があります。

売却を視野に入れる

改善策を講じても、アパート経営がうまくいかないようであれば、売却することも視野に入れる必要があります。ただし、空室があるアパートは売却しにくいため、頑張って満室にしましょう。

とはいえ、そもそもアパート経営に失敗しているため、満室にするのも簡単ではありません。細かい売却のタイミングや方法は専門家であるプロに相談することが安心です。一度、相談してみてはいかがでしょうか。