不動産投資のメリット・デメリットとは？初心者にもわかりやすく解説！

不動産投資は副業でも取り組めるなど多くのメリットがあるため、関心を持っている方も多いでしょう。しかし、投資である以上、さまざまなデメリットもあることに注意してください。不動産投資を基本から解説しながら、メリットとデメリットを紹介します。不動産投資への関心が高まっている方は、しっかりと理解しておきましょう。

まずは基本から「不動産投資ってなに？」

まずは不動産投資の仕組みについて理解しましょう。どうすれば利益が出るのか、どれくらい儲けられるものなのか、不動産投資に取り組む前に学んでおくことが大切です。

不動産投資で儲かる仕組み

不動産投資が儲かる仕組みは、大きく分けてふたつあります。

• キャッシュフローで利益を得る…インカムゲイン
• 不動産を売却して利益を得る…キャピタルゲイン

電気代などの経費やローン返済費用を差し引いて残る「手残り」のことを、キャッシュフローと呼びます。このキャッシュフローがプラスになることを「インカムゲイン」と呼び、キャッシュフローは不動産投資の主な収益源です。毎月の家賃収入を得て、経費をいかに削減できるかが不動産投資において重要になります。

さらに不動産投資で儲かるもうひとつの方法が、不動産を売却して利益を出すことです。不動産を購入した価格より、高い価格で売却することで得られる利益のことを「キャピタルゲイン」といいます。

インカムゲインとキャピタルゲインをうまく組み合わせることで、失敗しない不動産投資が可能です。

不動産投資でどれくらい儲かる？

不動産投資で具体的にどれくらい儲かるのかを、シミュレーションしてみましょう。次の物件を例にして紹介します。

中古区分マンションの場合

• 物件価格：1,500万円
• 月額家賃：82,000円
• 月額管理費・修繕積立金：10,000円
• 月額固定資産税・都市計画税：9,000円
• 月額火災保険料：5,800円
• 借入金：1,000万円（借入期間15年、金利2%、月額返済64,350円）

収益シミュレーション

月額家賃95,000円－（月額管理費・修繕積立金10,000円＋月額固定資産税・都市計画税9,000円＋月額火災保険料5,800円＋月額返済64,350円）＝5,850円

年間キャッシュフロー：5,850円×12カ月＝70,200円

この条件のマンションは、年間70,200円のキャッシュフローが出る計算になります。不動産投資は「かなり儲かる」という投資ではなく、「長い期間、少しずつ稼いでいく投資」といえます。

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不動産投資のメリットとデメリット

不動産投資で成功すれば、将来安心して生活できますが、楽に稼げるわけではありません。不動産投資のメリットやデメリットについて詳しく解説します。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットは次の5つです。

• 手間が少なく副業に適している
• 利益が年金代わりになる
• 節税効果がある
• 年齢に関係なくはじめられる
• レバレッジ効果で自己資金を抑えられる

手間が少なく副業に適している

物件が手に入れば、空室がない限り定期的に安定した家賃収入を得られます。さらに、クレーム対応や家賃の回収、定期的な清掃などを管理会社に委託することで、管理の手間が一切かかりません。そのため、ふだん本業で忙しい会社員などに適しています。

利益が年金代わりになる

毎月の安定した家賃収入は、年金代わりにすることも可能です。定年までに不動産投資のローンの支払いが完済していれば、定年後に多くの家賃収入が入ってきます。そのため、年金代わりになる定期収入を期待でき、生活費に余裕ができるので安心です。

節税効果がある

不動産投資は「減価償却」や「経費の控除」など、税制上の優遇措置があります。減価償却費とは、物件を取得した際の投資額を一定期間に分割して経費にできる費用のことです。

たとえば、家賃収入で年間120万円の黒字が出た場合、建物の減価償却費が年間50万円あれば50万円を経費にできるため所得税を少なくできます。さらに固定資産税や管理会社に支払う管理費用なども経費にできるため、所得から控除することが可能です。これらの方法を巧みに活用することで節税にできるのです。

年齢に関係なくはじめられる

不動産投資をはじめるのに、年齢の上限はありません。むしろ本業で長く働いている場合、金融機関からの評価が高くなるため、融資を受けやすくなるという利点もあります。

若いうちからはじめておくと、本業を退職したあとの収益を確保できるため資産の運用がしやすくなるのでおすすめです。

レバレッジ効果で自己資金を抑えられる

不動産投資におけるレバレッジ効果とは、自己資金を最小限にして金融機関からお金を借り入れることで投資効果を最大化することです。

不動産投資をはじめる際に、低金利の融資を金融機関から借りることで、自己資金を抑えた投資ができます。自己資金を可能な限り抑えられたら、早い段階で自己投資額分の回収ができ、不動産投資を優位に運営することが可能です。

不動産投資のデメリット

不動産投資のデメリットには、次の4つがあります。それぞれについて解説します。

• 空室が続くとローンの支払いが難しくなる
• 地震や火災などで建物が壊れるおそれがある
• 本業が手につかなくなる
• 金利が上昇するリスクがある

空室が続くとローンの支払いが難しくなる

引っ越しなどで入居者が退去すると、家賃収入が得られません。家賃収入が得られなければ、ローンの支払いが困難になるケースもありえます。

特に副業として不動産投資を行う場合、本業の収入からの「手出し」が必要になることも視野に入れなければいけません。不動産投資家には、立地や周辺環境などの状況を見極めた物件選びや、「入居者が見込める物件がどうか」を見極められるかの判断が求められます。

地震や火災などで建物が壊れるおそれがある

地震や火災などの自然災害により、物件が壊れてしまうのもデメリットのひとつです。建物が被害に遭ってしまうと、修繕や再建のコストが発生して収益が減少します。

特に不動産投資を副業として行う場合、本業に時間を割かなければいけないため、災害による物件への対応ができなくなることもあります。火災保険への加入など、リスク管理の徹底が必要です。

本業が手につかなくなる

不動産投資にのめり込むあまり、次の物件を購入することばかり考えてしまうこともあります。本業の仕事中にもかかわらず、ひんぱんに不動産情報をインターネットなどでチェックしていると、本業の仕事に支障が出てしまいます。

副業で不動産投資を行う場合は、本業に支障をきたさない程度に行いましょう。

金利が上昇するリスクがある

金融機関などからの融資を受けて不動産投資を行う場合、金利上昇によってローンの返済額が増加するおそれがあります。

副業として不動産投資を行う場合は、金利変動による予想外の負担が発生するのがリスクのひとつです。次のように金利変動に備えて、不動産投資に取り組むことをおすすめします。

• 金利が上昇しても影響しない程度の融資額を借りる
• 資金に余裕を持たせておく

金利上昇にも耐えられるくらいの、無理のない投資を行うことがポイントです。

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重要！不動産投資を成功させるための秘訣

不動産投資の初心者が投資を成功させるために、最低限知っておくべきポイントを紹介します。

立地とニーズが空室率を決める

不動産投資を成功させるには、物件の立地選びや賃貸ニーズの有無を調査する必要があります。立地が悪く、入居者が見込めない物件を選んでしまうと「空室率」が上がり、不動産投資に失敗する確率が高まります。

市場の需要や供給のバランス、地域の成長性や賃貸需要の予測などを十分に分析して「慎重な物件選び」を行うことが重要です。

リスクを見越してお金を準備する

投資に必要な資金をきちんと計画し、リスク管理を行うことが重要です。収益や利回りの見通しを正確に評価し、将来のリスクに備えた資金計画を立てましょう。

空室が増えて家賃収入が減った際に、「補てんできるお金」を準備しているかどうかも重要です。

不動産や税金の知識を学べば怖いものなし

不動産投資には、不動産に関する法律や税金に関する知識が必要です。不動産会社などの専門家にアドバイスを受けることも重要ですが、自身で不動産や税金のことを勉強することも不動産投資成功のポイントになります。

悪質な不動産会社にだまされないようにするため、しっかりと知識を取得しておきましょう。不動産の知識や税金の知識を得て不動産投資に臨めば、失敗のリスクを大きく減らせるでしょう。

長期的な視点で収益の最適化を目指す

不動産投資は、長期的な計画で収益を見込むことが重要です。物件の価値は時間とともに変動するため、長期的な保有を考えた収益の最適化が必要になります。

物件のリフォームや、設備の取り替え、物件の改修工事などの「収益向上策」を講じることも視野に入れましょう。すぐには儲からないかもしれませんが、10年後や20年後を見越した不動産投資を行えば、少しずつお金が貯蓄されていきます。

あまり大きい利益を求めず、地道に長期的な視点で収益の最適化を目指しましょう。