マンション売却の失敗例と対策7選！投資マンションの場合はリスクが高い？

マンション売却は、失敗してしまうケースが少なくありません。たとえば、売却価格が思ったより低くなってしまったり、売れない期間が長くなってしまったりといった問題が起きるおそれがあります。

原因はさまざまですが、失敗を回避するための対策を押さえておくことが大切です。

マンション売却の失敗例とその対策を7つ厳選して解説します。

マンション売却における失敗とは

マンション売却で起きる失敗は、大きく以下の2つに分類できます。

• 売却価格が安くなった
• 売却まで時間を要した

1つ目は、売却価格が想定より安くなってしまったなど、「金額」に関することです。2つ目は、売却戦略の誤りなどにより、一向にマンションが売れない、または売れるまでの時間が想定より長くなってしまったなど、「時間」に関することです。

この2つの失敗は比例する傾向にあり、マンション売却における失敗の代表格は、「売却まで時間を要した結果、さらに売却価格も安くなり後悔する」ことです。

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マンション売却の失敗例と対策

「金額」と「時間」に関する失敗が発生する主な要因は何でしょうか。マンションを高く、そして早く売却するために、よくある失敗と対策を詳しく説明します。

失敗例：不動産会社の選定を失敗した

マンションだけではなく、土地や戸建てなどの不動産の売却は不動産会社に依頼するのが一般的です。その不動産会社の営業力が、そのまま理想どおりの売却が可能かに直結します。

よくある失敗として、家から近いという理由だけで地元の不動産会社を選び、専属専任媒介契約を締結して売却を一任した結果、時間だけが経過し、焦り始めた頃に足元を見られて値下げを余儀なくされるケースがあります。

このような事例は極端に感じるかもしれませんが、現在でもよく見られるケースです。

不動産会社の選定は、マンション売却の鍵ともいえるため、慎重に選ぶ必要があります。

対策1：条件に合った不動産会社を選ぶ

マンション売却が得意、戸建てが中心、投資用物件の取引実績が多いなど、不動産会社によってそれぞれ特徴は異なります。

また、不動産会社によって、物件だけでなく、取り扱える地域が限られているケースもあります。大手企業よりも中小企業のほうが物件の売り先となる顧客を確保している地域もあるかもしれません。

そのため、条件に合った不動産会社を選ぶ際は、しっかりと吟味する必要があります。まずは、オンライン上で気軽に相談に乗ってもらうとよいでしょう。

対策2：担当者との相性が大切

不動産会社を選定したあとは、窓口となる担当者との相性も大切です。人と人ですから、合う合わないは必ず発生しますし、不安を覚えることもあるでしょう。疑問点や不安な点は、どんどん問い合わせて、担当者との相性や熱量を確認します。

• レスポンスが遅い
• あいまいな回答をする
• 言葉や態度に違和感を覚える
• なんとなく嫌い

上記のように、担当者とのやり取りの中で問題が生じた場合は、遠慮なく不動産会社に相談しましょう。優良な不動産会社であれば誠実な対応をしてくれますし、それでも解決しなければ会社の変更を検討します。

ひとつの不動産会社やひとりの担当者に固執する必要はありません。大切な資産の取り扱いを任せてもよいと思える、信頼できる担当者を見つけましょう。

失敗例：事前知識が不足して失敗した

不動産に関する事前知識は身に着けておくのがおすすめです。信頼できる担当者が見つかれば不明な点は説明をしてもらえるため、あくまで基本的な内容で問題ありません。

ただし、住宅ローンに関する情報や税制、登記に関する内容などは自身でしか知り得ない情報でもあります。こういった情報を把握し、まとめておくことで不要な固定資産税などの支払いを免れるでしょう。

対策3：住宅ローンについて把握しておく

住宅ローンを借り入れる際は、担保として抵当権を設定するのが一般的です。抵当権により、金融機関は債務者の支払いが滞った際に物件を強制的に売って返済金に充当できます。

抵当権は基本的に住宅ローンを完済すると解除できます。そのため、マンションを売却する際に、「住宅ローンの残債＜売却価格」でなければ自己資金で補う必要があります。

追加で支払うための金銭が足りない場合は、カードローンを組むなど別で用意します。

マンション売却における最大の失敗は、売却が予定より遅くなり、低い価格で売った結果、住宅ローンの残債を売却価格が下回ってしまい多額のローンを追加で組むことです。そうならないためにも、住宅ローンの状況を事前に把握しておきましょう。

対策4：事前準備は早めに

マンションを売却する際は、固定資産税などの支払い証明や登記簿謄本、マンションの管理規約などの書類を早めに準備しておきましょう。

なお、実際の売買契約時に使う印鑑証明は、有効期限が発行後3カ月のため、あとから取得しても問題はありません。

一方で、売却までのスケジュールや、内覧希望者への対応（家族の誰が立ち会うのか、何曜日が可能か）なども考えておくとよいでしょう。実際に、内覧希望者からの問い合わせを受けてから急いで準備をすることにならないようにしましょう。

失敗例：不動産会社の言いなりになって失敗

営業担当者はできるだけ売りやすい物件で売買を成約させて、売上を得たいと考えます。もちろん売主の利益も考慮しますが、自社（自分）の売上を最優先するでしょう。

そのため、不動産会社に任せきりにならないようにしましょう。

対策5：媒介契約について知っておく

媒介契約は、マンション売却を依頼するための契約であり、売却に向けた営業実績の報告方法や成約時の仲介手数料などを定めます。

媒介契約には、以下の3種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社のみに依頼します。

いずれも契約期間は3カ月までですが、言い換えると一度（専属）専任媒介契約をしてしまった場合は、最長で3カ月はほかの不動産会社に依頼できません。

一方で、一般媒介契約の場合、いつほかの会社が成約するかわからないため、自社だけが取り扱う物件のほうに注力するのは当然です。

それぞれのメリットとデメリットを把握したうえで、媒介契約を締結しましょう。

対策6：売却戦略の確認

不動産会社が実際に、どのような広告活動を行うのか、また金額について具体的にどのような戦略を持っているのか、しっかりと確認しましょう。たとえば、「3カ月は○○万円で売り出して、反響が○件を下回れば○○万円に値下げして○カ月以内に成約する」といったものです。

需要が高い地域であるか、売却価格が相場より低くない限り、売却戦略がないと売れ残る可能性が高くなります。

失敗しないマンション売却は戦略の構築にかかっています。担当者とコミュニケーションを取って、正しい計画を作り上げましょう。

対策7：周辺相場を知っておく

購入者の立場で考えると、マンションの購入は一生に一度になるかもしれない高い買い物です。そのため、複数の物件を比較しながら慎重に検討するのは当然であり、相場から乖離がある物件は敬遠するものです。

周辺相場より売り出し価格が大幅に高いと、まったくと言えるほど反響がなくなります。反対に安すぎる場合は、早く売れるかもしれませんが、新居の購入費用に充てる予定だった資金が手元に残らないおそれがあります。

長期間売れ残ってしまった場合は、安く売るのも戦略のひとつですが、当初からたたき売りをする必要はありません。担当者と相談しながら相場を十分に理解し、適切な価格設定をするように心がけましょう。

はじめての投資マンション売却
こちらから！

マンションが投資用なら注意！失敗するリスクが高い！

投資用マンションに特化すると、一般的なマンション以上に売却戦略が重要です。

一般的なマンションと同様に、売れるタイミングが遅れると、月々の収支が赤字になるおそれがあります。また、売却価格が低くなり、総合収支が赤字になるかもしれません。

マンション投資は、購入時・月々の運営・売却時の3つの要素で収支を考える必要があります。出口戦略となる売却で失敗しないことを心がけましょう。

出口戦略が何よりも重要

出口戦略とは、いかに損失を出さないタイミングで投資を切り上げるかの戦略です。

「毎月の家賃収益が0円になった」「維持費などで赤字になった」という状態から売却を検討するようでは、赤字を積み重ねてしまいます。

投資用マンションの収支は、以下で確定します。

収支＝月々の収益＋売却価格ー購入金額（諸費用）

売却価格が、月々の収益から購入金額を差し引いた金額より下回った場合、投資は失敗といえます。そのため、タイミングの見極めと確実な売却が必要です。

投資マンションが売れない理由

投資マンションが売れにくい理由は、購入する人も投資目的であることが多く、購入希望者の層が絞られるためです。

投資マンションは、購入して住むには不向きな特徴があり、賃貸として借りる、もしくは投資用として購入するのが主なニーズです。

一方で、投資マンションを売却する理由は、投資価値が下落している＝利益が減少したり見込めないことが考えられます。そのため、売り手と買い手のニーズに不一致が起こります。

そのため、一般のマンションよりも売却に工夫が求められます。

必ず投資物件専門の不動産会社に相談する

不動産会社によって取扱物件の得意・不得意があります。戸建てを得意とする不動産会社に投資マンションの売却を依頼しても、ノウハウが少なく苦戦する可能性が高いです。

投資マンションについては、利回りや収益率なども考えながら売却戦略を練る必要があります。餅は餅屋という言葉があるように、投資マンションを得意とする専門の不動産会社に相談するのが、より早く、そして高く売却するための一歩です。