家賃収入の確定申告が不要なケースがある？無申告がバレるとどうなる？

賃貸経営をしていて家賃収入がある場合でも、確定申告が不要なケースがあります。

確定申告は、年間の所得などを申告し、納税する額を確定させる手続きです。重要な手続きではありますが、煩雑な作業にもなりやすく、必要がなければ避けたいと考える人も多いでしょう。

なお、確定申告が必要であるにも関わらず無申告だとバレると、無申告加算税や延滞税などのペナルティが課せられるため、注意が必要です。また、賃貸オーナーは、家賃収入の確定申告と物件売却時の確定申告の違いも理解しておくべきです。

家賃収入は確定申告が不要？

家賃収入がある人でも、確定申告が不要なケースを紹介します。ただし、不要な場合でも確定申告をすることでメリットがある可能性があります。

確定申告が不要なケース

家賃収入があっても確定申告が不要となるのはどんな場合でしょうか。

立場を次の3つに分けて考えます。

• 会社員が副業で賃貸経営をしている場合
• 公的年金を受け取りながら、賃貸経営をしている場合
• 賃貸経営のみをしている場合

なお、わかりやすくするために省略した例外もあります。

会社員が副業で賃貸経営をしている場合

会社員として給与をもらいながら賃貸経営をしている場合は、まずは次のいずれかに当てはまるか確認しましょう。

• 給与所得が2,000万円を超えていない
• 給与を1箇所（ひとつの会社）からしか受け取っていない

そのうえで、「不動産所得が年間20万円を超えていない」のであれば、確定申告は不要です。

注意点として、所得は家賃収入とは違い、以下のように求めます。

不動産所得＝家賃収入－必要経費

つまり、家賃収入が100万円あったとしても、賃貸経営に80万円の必要経費がかかった場合は、所得は以下のようになります。

不動産所得＝100万円－80万円＝20万円

なお、必要経費として認められるのは、固定資産税や管理費、修繕費、損害保険料などがあります。一方、賃貸経営とは関係のないプライベートで使った費用などは計上できません。

公的年金を受け取りながら、賃貸経営をしている場合

公的年金を受け取っている人は、以下の条件を確認しましょう。

• 年金収入が年間400万円を超えていない
• 不動産所得が年間20万円を超えていない

いずれにも当てはまる場合、確定申告は不要です。

賃貸経営のみをしている場合

給与所得や年金収入がない人は、以下の条件に当てはまると確定申告が不要です。

• 年間の所得の合計が48万円以下である

ここでいう所得は、不動産所得だけでなく、ほかの所得すべてを含めた額を指します。

家賃収入－経費がマイナスでも確定申告をしたほうがよい

確定申告は、所得をもとに課税額を決めるための手続きです。所得が多ければ多いほど税金が課されますが、逆にいうと、所得がなければ、課税されることはありません。

では、賃貸経営がうまくいっていない、始めたばかりである、などの理由で、家賃収入よりも経費の支出が上回ってしまい、所得がマイナス（赤字）になってしまったらどうでしょうか。

この場合、ほとんどのケースで、前述した確定申告不要の条件に当てはまるはずです。

しかし、「確定申告が不要」とは、あくまで「しなくてもよい」という意味です。実は、家賃収入から得た利益がマイナスでも、確定申告をしたほうがメリットを得られるケースがあります。

大きくは、以下の2つについて考えられます。

• 損益通算をしたい場合
• 所得控除・税額控除を受けたい場合

損益通算をしたい場合

所得税や住民税は、所得が多ければ多いほど課税されます。この所得は、年間に得たさまざまなものをすべて合わせた額です。そのため、家賃収入から得た利益がゼロやマイナスであったとしても、給与収入など、ほかの所得が多ければ、それぞれに応じた課税があります。

つまり、通常は、計算上所得がマイナスになると、その所得はゼロとしてみなされますが、例外があります。以下の4つの所得だけは、マイナスになれば、マイナスのまま合算し、プラスの所得と相殺してよいという仕組みです。

• 不動産所得
• 事業所得
• 山林所得
• 譲渡所得

この仕組みを「損益通算」といいます。つまり、不動産所得が赤字であった場合、その額はほかの所得から差し引けるため、結果として総所得額が小さくなり、課税額を抑えられます。

所得控除・税額控除を受けたい場合

税金についてはさまざまなルールがあり、所得や税額を減らせる仕組みも多くあります。

たとえば、その年の間に「生命保険料を支払った」「医療費を支払った」「寄付をした」といったことがあれば、その支出を、一定の基準に従って、所得から差し引けます。これが所得控除です。

また、個人の住まいの住宅ローンを返済している人は、返済額に応じて、課税額の控除を受けられます。こうした税額控除の仕組みはほかにもあるため、国税庁の「No.1200 税額控除」を確認してみましょう。

控除を利用するには、多くの場合、確定申告が必要です。

確定申告が必要ではない立場であっても、確定申告をして控除を受けたほうが有利なケースも多いでしょう。

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家賃収入の無申告がバレるとどうなる？

確定申告をしなければならない立場にも関わらず、期限までに確定申告をしなかったらどうなるでしょうか。

ペナルティとして「無申告加算税」がかかる

無申告の事実が知られた場合、本来、払うべきであった税金を納めなくてはなりません。

その際、無申告のペナルティとして、本来、払うはずだった税額に、一定の率を掛けた「無申告加算税」という税も支払う必要があります。一種の罰金のようなものと考えてよいでしょう。

無申告課税の税率は、本来、払うべきであった税額に応じて決まります。

また、無申告が判明した経緯が、自ら申し出たか、税務署の調査によって発覚したかによっても変わります。税務署の調査によって発覚した場合は、15～20％の税率が掛けられますが、自ら申し出た場合は5％の税率に軽減されます。

納税が遅れた分の「延滞税」も課される

無申告だったということは、本来の期限よりも納税が遅れています。そのため、無申告加算税とは別に、遅れて納める税金には、遅れた日数に応じて延滞税が課されます。

延滞税の税率は、本来の期限からどれくらい遅れたかによって異なり、下記の基準で課税されます。

• 納期限の翌日から2カ月以内：7.3％
• 納期限の翌日から2カ月超：14.6％

そのため、確定申告が必要な方は、必ず期限までに終えるようにすべきですし、万一、遅れてしまった場合も、できるだけ早く行いましょう。

災害の被害を受けたなどのやむをえない事情がある場合は、申告の期限に猶予がもらえる場合もあるので、税務署に相談してみましょう。

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物件売却時の確定申告は不要？

家賃収入が一定以上ある場合や、少なくても状況によっては確定申告が必要です。では、物件を売却した場合はどうでしょうか。

不動産を売却したときは「譲渡所得」の申告が必要

購入した額と売買にまつわる諸経費を合わせた額よりも高値で売れれば、利益が出たことになるため、確定申告が必要です。

ただし、家賃収入から得た利益が不動産所得となるのに対して、不動産の売却で得た利益は譲渡所得という別の所得として扱われます。

譲渡所得は、以下のような計算で求められます。

譲渡所得＝売却価格ー取得費ー譲渡費用

所得の計算方法や課税の仕組みが家賃収入の場合と異なるため、注意しましょう。

また、家賃収入の場合と同様に、所得額が赤字になる場合（購入額よりも低い価格でしか売れなかった場合など）は、原則、確定申告は不要です。

しかし、不動産の譲渡所得に関しては、さまざまな税制上の特例があり、それらを活用するためには確定申告が必要です。

投資物件専門の不動産会社に相談するのがおすすめ

不動産と税金については、複雑な制度や仕組みが多くあり、確定申告などのさまざまな手続きが必要です。

特に、物件売却に関する譲渡所得については、特例の活用が重要なため、できれば専門家のサポートやアドバイスを受けながら進めたいものです。

ファイナンシャルプランナーや税理士のほか、不動産会社が心強い味方になります。

物件を売りたいとき、不動産会社は、より有利に売れるようサポートしてくれますが、高く売りたい一方で、高額な税金を課されるのは抵抗があるものです。そんなときは、不動産会社に税金対策についてもアドバイスを受けてみましょう。売買実績が豊富な会社であれば、知見を提供してくれるはずです。