家賃滞納督促の手順4つ！督促状の文例や注意するポイントを紹介

賃貸経営で最も頭の痛い問題が「家賃滞納」です。

家賃収入が入らないと、経営に大きな打撃です。そのため、家賃滞納が起きると、オーナーは滞納者への取り立てを行う必要があります。

家賃滞納督促の手順と気をつけるべきポイントを紹介します。

家賃滞納督促はどういう手順で行う？

家賃滞納が起きたときは、以下の手順で督促します。

1. 入居者に電話や訪問する
2. 督促状の通知を行う
3. 連帯保証人へも督促状を送付する
4. 家賃の支払いと契約解除の催告書を送付する

電話や訪問で問題を解決できれば、それ以降の対応は不要です。

入居者に電話や訪問する

家賃滞納から約1週間のタイミングで、入居者に対して電話や訪問で滞納の連絡を行います。

滞納から間もないときは、入居者の振り込み忘れや引落口座の残高不足など、故意でない可能性があります。

そのため、この段階では電話で家賃未払いの件を伝えるだけにしましょう。留守の場合は、留守電に残します。昼間に直接訪問するのもよいでしょう。

督促状の通知を行う

家賃の滞納が1週間以上続き、相手とも連絡が取れない、もしくは支払いに応じる姿勢がなければ、督促状で通知を行います。

なお、督促状の内容は後ほど詳しく説明しますが、家賃滞納の事実を伝えて支払いを促すものです。

連帯保証人へも督促状を送付する

家賃滞納から約1カ月経過した場合は、滞納者と連帯保証人に督促状を送付します。

なお、内容は前回よりも厳しいものにして、支払期限を定めるようにしましょう。

家賃の支払いと契約解除の催告書を送付する

家賃滞納から3カ月経過しても督促に応じず、家賃の支払いがないときは、家賃の支払いと契約解除の催告書を送付します。

催告書は、これまで送付した中で最も厳しい内容にします。指定した振込日までに入金がなければ、契約解除兼強制退去になる旨を記載します。

なお催告書は、通知した事実を証明するために「内容証明郵便」を介して送付します。内容証明郵便にすると、後に裁判へ発展したときに証拠書類として使えます。

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家賃滞納督促の際のポイント

ここでは、家賃滞納の督促時に注意すべきポイントを紹介します。

督促状の文例

ケース別に、督促状の文例を紹介します。

家賃滞納1週間

家賃滞納があってから1週間のタイミングで送付する督促状は、威圧的な文章にならないように注意しましょう。

引落口座に諸々の事由でお金が入っていないこともあり、家賃滞納が意図的であるかがわからないためです。

○○様 家賃お支払いのご連絡 いつもお世話になっております。 ○○様がご入居中の○○○号室の家賃のお支払についてのご連絡です。 毎月○○日に家賃を納めていただいておりますが、○月分が引き落としされませんでした。 大変お手数ではございますが、内容に相違がないかをご確認のうえ、下記振込先へご入金ください。 なお、本状と行き違いで既にご入金いただいておりましたらご容赦ください。 ご不明な点は○○までご連絡ください。

家賃滞納1カ月

家賃滞納が1カ月を経過すると、家賃滞納が意図的であるとわかります。そのため、送付する督促状では強く支払いを促しましょう。

滞納がある事実を伝え、従わない場合は法的な手段に出ることを記載してもよいでしょう。

○○様 家賃に支払いについて 以前、書面にてご通知したとおり、○○○号室の家賃が下記のとおり滞納が続いており、現在も入金の確認ができておりません。 ○○○○年○月○日までに、下記の振込先までにご入金をお願いいたします。 なお、○○○○年○月○日までに入金の確認できない場合、連帯保証人様へ連絡させていただきますのでご了承ください。

督促の内容を伝えるのは本人のみ

督促は電話で行い、正当な理由なしに電話以外の手段、たとえばFAXやメール、自宅への訪問は行わないようにします。

また、現代であれば個人携帯に電話するのが一般的ですが、もし自宅に電話して本人以外の家族が出た場合は、電話した趣旨が督促であることは伏せます。

脅迫や相手を威圧するような言動は行わない

家賃滞納が起きると、オーナーは厳しく取り立てたいと考えるでしょう。しかし、毅然（きぜん）とした態度や言動にて対処し、決して感情的なものを出さないように注意します。

厳しく取り立てをすると、法に触れてしまうおそれがあります。

早朝や深夜などの連絡は避ける

督促の電話は、早朝や深夜などは避け、基本的には朝9時から夜21時までの間にしましょう。また、同じ日に何度も連絡し過ぎないようにします。FAXやメールも同様です。

これらを守らないと、法律上、相手側の平穏な私生活を害する言動としてみなされてしまいます。

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家賃収入が不安定で困っているなら

家賃収入が不安定で困っているなら、どういう対策ができるのでしょうか。

入居審査を厳しく行う

家賃収入を安定させるには、安定的に家賃の支払いができるかについて厳格な基準を設定して入居審査を行うことが重要です。

アパート全体の稼働率が低い場合、早めに入居者を迎え入れたいとオーナーは考えるでしょう。しかし、その際に焦ってしまうと、入居審査の基準が甘くなり、収入が安定しにくい職業の人や素行自体に不安がある人と賃貸借契約を締結するかもしれません。結果的に、今後滞納が起きるリスクを抱えてしまいます。

入居審査時は、自己申告のみならず、源泉徴収票などの収入を証明できるものや身分証明書を取得しましょう。勤務先については、勤続年数のヒアリングをしたり、名刺などをもらったりして、就業の実態把握に努めます。

収入が安定した連帯保証人を付けるように求める

家賃滞納を防ぐなら、入居者に、収入が安定した連帯保証人を立てることを求めましょう。

たとえば、就業形態がアルバイトや契約社員、フリーランスなどの場合、毎月の収入が安定せずに家賃を滞納するおそれがあります。

連帯保証人がいれば、家賃滞納が起きた場合でも連帯保証人に家賃請求ができます。

家賃を口座引き落としにする

毎月の家賃の支払いを口座引き落としにすれば、振り込みを忘れたり、振り込む時間がなかったりという理由で滞納される心配がありません。

なお、引落口座は、なるべく給与振込口座にしてもらうと、より滞納されるリスクは軽減できます。

保証会社を付ける

最近の賃貸経営では、保証会社を付けるケースが多くなっています。

保証会社の役割は、家賃の滞納などがあった場合、入居者に代わり家賃を立て替えることです。つまり、オーナーは家賃滞納を心配せずに安心して経営を続けられます。

ただし、入居者が保証料を負担するため、礼金を下げるなどの対応をしないと、入居者が集まりにくいおそれもあります。

入居当日から顔見知りになっておく

家賃滞納をしにくい環境作りも、滞納を未然に防ぐためのポイントです。そのひとつが、以下のような方法で入居者とコミュニケーションを深めて、顔なじみになることです。

• 賃貸借契約時にオーナーとしてあいさつをする
• 入居当日に入居祝いを持参する

これにより、入居者はオーナーとの関係を良好に保ちたいと考え、家賃滞納が起きにくくなるかもしれません。

管理会社の担当者ではなく、オーナー自らが入居者の顔をしっかりと認識することで、家賃滞納を未然に防げる可能性が高まります。

物件を売却する

家賃滞納への対策を行っても将来的な経営不安がふっしょくできなければ、物件の売却がおすすめです。

物件の売却価格が当初の購入額を上回ったり、ローンを完済できて手元に資金が残ったりすれば、賃貸経営は成功といえます。

なお、売却のメリットは以下のとおりです。

• 家賃滞納で悩む必要がない
• 売却資金でほかの物件への投資が可能に

家賃滞納がある状態が続くと、大きな悩みの種としてストレスを抱えることになりますが、売却できればその心配はありません。

また、売却して資金が手元に残れば、ほかの物件や金融商品などへの投資も可能です。先行きが不安な投資を続けるより賢い選択といえるでしょう。

投資物件の売却を専門に扱う不動産会社であれば、いまの経営状態を正確に見きわめて、資産価値がどれくらいあるのかを判断してくれます。売却を決断していなくても構いませんので、まずは気軽に相談してみることをおすすめします。