アパート管理会社の選び方。委託先を見直すタイミングはいつ？

アパートオーナーの多くは、物件の管理業務を管理会社へ委託します。手数料を支払う必要がありますが、入居者募集から退去の業務までを任せられます。

リスク回避の意味でも有効ですが、管理会社選びを間違えると、入居率の低下などにつながるおそれがあります。

アパート管理会社の役割や選び方を詳しく解説します。

アパート管理会社の役割

アパート管理会社の役割は、大きく以下の3つに分類できます。

• 入居者の募集を行う「入居前に関する業務」
• 賃料の集金など「入居中に関する業務」
• 入居者の退去で発生する「入居後（退去時）に関する業務」

主な業務を以下の図にまとめました。

入居前⇒入居中⇒入居後（退居時）を繰り返し対応するのが、管理会社の役割です。

入居前に関する業務

アパートに空室がある場合、入居者を募集するには、空室の清掃や破損・紛失など不具合の修繕などの準備が必要です。管理会社は、これらの業務を請け負ってくれます。

また、準備が終わって入居者募集を開始するときは、以下のような業務を行います。

• 引っ越し先を探している方に対応する賃貸不動産会社への営業活動
• 物件情報の公開（不動産会社が物件情報を調べるためのポータルサイト「レインズ」への登録）

さらに、入居希望者が現れた際は、以下のような業務も必要です。

• オーナーが定める入居者基準に基づく審査
• 契約書や重要事項説明書の作成

アパートの管理業務を一言でいうと、空室をなくして物件を管理することですが、そのためには多くの業務が付随してきます。それらを管理会社に任せることで、オーナーは時間と手間を削減できます。

入居中に関する業務

アパート管理会社に手数料を支払って管理業務を委託する最大のメリットが、入居中に関する業務を代行してくれることです。

入居中の管理としては、主に以下を実施します。

• 毎月の賃料の収集と支払管理
• 家賃滞納時の督促
• 建物や設備の維持管理
• 共有部分の清掃や軽微な修繕

入居中に関する業務には、日々の賃料の集金管理だけではなく、入居者間のトラブルやクレーム対応が含まれます。トラブルやクレーム対応は、通常の業務と比べてはるかに多くの時間と手間がかかります。

もし、専業で投資をしているオーナーであれば、トラブル対応などに多少の労力を割けるかもしれません。一方、その投資を副業や兼業で実施している場合、できるだけ突発的な対応は避けたいところです。

管理会社と契約することは、リスクに対する保険として大きな意味があります。

入居後（退去時）に関する業務

退去時には、入居者と場合によっては修繕を施工する会社の担当者と一緒に立ち会いをして、必要な修繕費用などを決定します。

最近では、原状回復費用や敷金の取扱いについて、入居者の知識も深くなっています。そのため、不明な点があれば指摘がされ、少額であっても折衝が必要なケースも増えています。

借主側が国土交通省のガイドラインに基づいて正しい修繕費用を要求した場合でも、入居者の主張に対抗するのは、手間がかかります。

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アパート管理会社の選び方

では、どのような基準でアパート管理会社を選べばよいのでしょうか。

アパート管理会社の対応が悪いと、入居者の不満が高まります。入居者が退去してしまい家賃収入が得られなくなるばかりか、維持管理の不足から、物件自体の資産価値を下落させるおそれもあります。

そのため、アパート管理会社の選定は、細心の注意を払って慎重に検討する必要があります。

ランキングより地域性を重視

インターネットで「管理会社＋ランキング」などのキーワードで検索すると、多くの情報が出てきますが、重要なのは、全国または一部の都市を対象とするランキング上位の管理会社ではなく、実際に管理を依頼する地域に強い会社を選ぶことです。

たとえば、東京や大阪など大都市における管理会社と、地方都市をメインに活動する管理会社とはまったく別物です。

ランキングに惑わされず、物件のあるエリアやその土地、その町で実績のある管理会社を探すことが大切です。

誠実な対応をしてくれるかが重要

実際に管理会社と対応していく中で、担当者や管理会社との相性は大切な要素です。

不動産会社の中には、新入社員や経験の浅い社員が最前線で業務を進めている会社もあります。そのため、やり取りの中で疑問や不安を感じるような管理会社や担当者に相対した場合は、少し突っ込んだ質問をしてみるなど、誠実な対応がされるか確認してみましょう。

賃貸住宅管理業者の登録有無

賃貸住宅における管理会社を見極めるひとつの基準として、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」に基づく賃貸住宅管理業者の登録があります。要するに、国が定める賃貸住宅管理業者に登録しているかどうかです。

具体的には、国土交通省は、管理戸数が200戸以上の管理会社の登録を義務化しています。そのため、多くの管理を実施しているかどうかの判断が可能です。

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アパート管理会社を見直すタイミング

アパート経営では、管理費そのものの高騰や入居率の低下が、その年の収支に大きな影響を与えます。

アパート管理会社を見直すタイミングはさまざまですが、主にライフスタイルや状況の変化が発生した場合や、目に見える数字に問題がある場合は、見直しをおすすめします。

アパートを相続したとき

アパートを相続などによって引き継ぐことになったときも、管理会社を見直すタイミングのひとつです。

相続したとき、まずはアパートをそのまま所有して投資運用を続けるかどうかを検討するでしょう。継続する場合は、管理会社の見直しが必須です。

相続した物件が建物や部屋の維持管理などに問題がないか、また毎月の支払いが必要な管理費が相場よりも高くなっていないかなど、改善できる点がないかを検討します。

管理費が負担になったとき

月々の収益に対して管理費が大きな割合を占めており、負担となった場合は、早急に見直しを行う必要があります。

最初に行うのは、現在の管理会社に対して値下げ交渉を試みることですが、うまくいくケースは多くありません。

収益を得るために投資をしているのに、アパートの管理費用によって赤字になっては本末転倒です。管理費が負担になったり、当初の収支計画書より赤字が大きく膨らんだりしている場合は、管理会社の見直しが必要です。

入居率が低下してきたとき

建物の年数が経過すると入居率の低下が起こりやすいため、入居率が低下する＝必ずしも管理会社が原因とは言い切れません。

しかし、管理会社は、新しい入居者の募集やアフターケアを行う立場のため、管理会社の変更によって入居率が改善するケースも少なくありません。

維持管理に不安を覚えたとき

実際にアパートへ足を運んで、管理会社による清掃やメンテナンスに対して不安や不信感を覚えた場合は、管理会社を変更するべきです。建物の老朽化や管理会社の人員不足など、さまざまな理由が考えられますが、入居者の安全を守るためにも、迅速かつ適切な対応が求められます。

維持管理や清掃は、数値にするなどの見える化が難しく、管理会社からの報告が正確かどうかの判断が難しいです。そのため、自分の目で見たときに何か違和感を覚えるのであれば、その感覚を信じて行動するのもよいでしょう。

早めに売却を計画しておくのが賢い

オーナーが自らアパート管理をすべて実施するのは、少々困難です。また、管理会社に委託した場合でも、その管理会社が正常に機能しているかどうか、委託することによって必要な管理費が全体の収支計画に影響を及ぼしていないかなども考える必要があります。

このような不安や悩み、また稼働の増加から解消されるために、投資物件はある程度の収益を得た時点において、早期売却を行うことも選択肢のひとつです。また、アパートを相続したときも、売却を検討するタイミングとして適しています。

アパート経営において最大の敵は、築年数です。初期段階では入居者が絶えない物件であっても、築年数が経過すると入居希望者が減少していく傾向にあります。そのため、将来的に収支計画が下回るおそれがあるため、その分岐点を考慮に入れた収支計画が必要です。

近年、副業ブームにより個人投資家が増加し、投資物件を専門に扱う不動産会社も年々増加しています。投資物件を早期売却することが正しいとは限りませんが、選択肢を増やすためにも、不動産会社に積極的に相談して、パイプを作っておくことも重要です。