マンションの修繕積立金負担は地獄絵図？値上げで払えない状況から脱出する方法とは

マンションの修繕積立金は、住宅ローンのように完済して終わるといったことはなく、分譲マンションを所有する以上、支払いを続ける必要があります。

修繕積立金が値上がりすれば、老後も支払い続けられるのかが不安になります。中には、「値上がりにより将来は地獄絵図のようになるのでは」と考える方もいるのではないでしょうか。

マンションの修繕積立金の必要性や負担を軽減する方法などを紹介します。

マンションの修繕積立金は本当に必要なのか

管理費や修繕積立金の支払いは本当に必要なのか疑問に思うかもしれません。修繕積立金の性質、必要性について理解しておきましょう。

分譲マンションにおける修繕積立金とは

分譲マンションにおける修繕積立金とは、主に共用部分（ 外壁やエントランスなど） の修繕や大型補修を目的として、各世帯から一定の金額を毎月徴収し、積み立てるお金を指します。

万が一、修繕積立金が不足すると、必要な修繕工事を行えず、マンションの老朽化が早まってしまいます。最悪の場合、建物自体が倒壊の危険にさらされることにつながります。

また、修繕費用については、修繕積立金のほかに「修繕一時金」や「修繕積立基金」がありますが、これらは修繕積立金とは異なります。

修繕積立一時金とは

大規模修繕の費用が修繕積立金では不足する際に、緊急の対策として各世帯から徴収されるお金のことです。

管理組合における計画がずさんな場合、数10万円から数100万円という金額が徴収されることもあります。

修繕積立基金とは

分譲マンションの購入時に一括して徴収される積立金です。新築時には、当然ながら積立額が0円なため、有事の際に備えて一定額を徴収するのが一般的です。

修繕積立金と管理費の違い

分譲マンションを購入したあと、住宅ローンのほかに毎月の支払いが必要になるのが「管理費」と「修繕積立金」です。どちらもマンションの維持管理に必要なものと考えられることが多いです。

しかし、大規模な修繕を目的としている修繕積立金に対して、管理費は以下のような管理を主な目的としています。

• 共用部の清掃や光熱費
• 管理会社への支払い
• 設備点検

日々の維持管理は管理費、数十年に1度の大型修繕が修繕積立金で支払われます。

修繕積立金の金額はどう決まる？

修繕積立金の金額は、そのマンションの管理組合（または管理会社）に決定権があります。本来は、入居者による管理組合の権限で決定しますが、最近は管理組合の運営に前向きな入居者も少なくなり、修繕計画も含めて管理会社に委託するケースも少なくありません。

また、新築マンションの場合は管理組合がないため、管理会社が決定します。一般的に、管理会社はマンション販売会社の子会社となることが多く、マンションの販売促進を目的としています。そのため、毎月の支払額を少なく見せるため、過剰に低い金額で設定されることもあります。

修繕積立計画をしっかりと把握しておくことが重要です。

修繕積立金を支払わないとどうなる？

管理組合が決定した修繕積立金や修繕一時金の支払いを拒否することは、原則として不可能です。

そのため、支払いを長期滞納すると、管理組合に訴えられるおそれがあります。最悪の場合、保有する分譲マンションの区分所有（部屋）が差し押さえの対象となり、競売にかけられるケースもあります。

こうした状況に陥る理由には、ずさんな修繕計画による急激な修繕積立金の増加、修繕一時金の支払要請などもあり、一概に支払い方が悪いともいえないのが現状です。

投資物件の修繕積立金もオーナー負担

投資目的で単身用の分譲マンションなどを購入した場合でも、修繕積立金の支払いは必要です。

これは管理費も同じであり、あくまで修繕積立金の支払い義務は、入居者ではなく区分所有者にあることには注意が必要です。

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マンションの修繕積立金は値上がりして地獄絵図になる？

ここ数年、分譲マンションにおける修繕積立金の値上がりが顕著です。また、それによる支払い負担の増加により、売却を検討する区分所有者もいるようです。

修繕積立金は、その性質上から値上がりせずに何十年も維持することは少なく、ある程度は増額が基本と考えておきましょう。

修繕積立金が値上がりする理由

修繕積立金が値上がりするのには、大きくは3つの理由が考えられます。

販売を目的として初期の金額を低くしている

前述したとおり、販売することを目的とした施工会社と、その子会社である管理会社において、長期的な修繕計画を度外視した低い金額を設定しているケースがあります。

広告やチラシで「毎月○○円の支払いで購入可能！」という安価な価格をアピールして、購入者を引き付けます。

購入時には魅力的かもしれませんが、将来的な値上げや修繕一時金の回収につながります。

管理組合の機能不全

管理組合は、区分所有者が自ら運営しますが、近年は人と人との交流が少なくなっており、管理組合員のなり手が不足しています。それにより、積極的な運営が行われず、惰性による修繕計画が横行しているおそれがあります。

結果として20年、30年後に修繕積立金が不足し、多額の修繕一時金を徴収することも少なくありません。

物価の上昇

30年前と比較すると、物価は上昇傾向にあります。ここ数年は、新型コロナウイルスの流行や世界情勢の不安定さもあり、特に物価全体が高騰しています。

これは、建築資材も同様です。一般財団法人 建物物価調査会の「建設物価　建設資材物価指数」によると、建設総合の物価指数は、2011年平均を100とすると、 2023年2月には139.4まで上昇しています。

そのため、修繕計画を作成したときに比べ、金額の上昇は予想以上になっていると考えられます。今後、修繕積立金はこれまで以上に上昇傾向になると予想されます。

修繕積立金が不足したときに起きること

修繕積立金が不足した際に何が起こるのでしょうか。マンションの補修や修繕が不十分になるのだろうとは予想できるかもしれません。

大型の修繕工事が必要なのに修繕積立金が不足している、という状況に管理組合が取れる選択肢は2つしかありません。

• 不足額を修繕一時金として徴収する
• 修繕を先送り、または実施しない

前者は、多額の負担が区分所有者に課せられます。

後者は、赤字の先送りという大きな課題を抱え込むと同時に、必要な大型修繕が適切に行われずに建物の老朽化を早めてしまいます。

長期的な目線で見れば後者は愚策といえますが、修繕一時金の徴収も区分所有者の理解が得られにくく、選ばれやすいでしょう。

いずれにしても、このような状況に陥る前に投資用物件であれば売却するのが正解です。

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修繕積立金の負担で地獄を見る前に対策すべし

分譲マンションにおける修繕積立金は、今後、さらに値上げされると予想できます。

投資用物件の場合は、収益が少ないと赤字になるだけでなく、修繕積立金や修繕一時金が払えないおそれもあります。

事前に確認しておくべきポイント

修繕積立金が払えないために競売にかけられないよう、事前にしっかり確認しておくべきなのは、修繕計画です。

国土交通省の「マンション標準管理規約」では、管理組合に長期修繕計画を作成する義務を設けています。また、2021年に改正された「長期修繕計画作成ガイドライン」では、以下を満たした期間の修繕計画を立てる必要があるとしています。

• 30年以上
• 大型修繕が2回以上含まれている期間以上

必要な計画と積立が行われているか、また行われる予定か判断する材料にできます。

資金不足を感じたときの対処法

実際に入居しており、転居が難しい場合は、管理組合の役員となるなど積極的に修繕計画に関わっていくことが重要です。

一方で、投資目的で所有している場合は、赤字とならないよう早期の売却を検討するとよいでしょう。

大切なのは、修繕に関する状況を常に意識しておくことです。普段は何気なく見過ごしている管理組合からの収支報告について、内容を理解して問題がないかを判断しましょう。

判断が難しい場合、不動産会社に相談してみてもよいでしょう。その際、多少の営業は行われるかもしれませんが、現状や周辺物件との資産価値の相違などを知るよい機会と考えられます。

資金計画の見直し

修繕積立金の支払いができなくなる前に、資金計画の見直しを行いましょう。

修繕積立金は、マンションの維持管理の状況や物価高騰など外的要因により金額が変更されます。

修繕積立金は値上がりするものだと考えて、そのほかの将来的な支払いを減らす計画をしましょう。たとえば、ローンを繰上げ返済するのも、毎月の支払いを減らす手段のひとつです。

特に投資目的で購入している場合は、いままで以上に修繕計画を意識し、現在の積立額と修繕計画における支出に問題がないか確認することが重要です。

どちらの場合も、修繕計画に問題があって修正が難しいと考えた際は、住み替えや売却を検討するのが最善の対処です。

早い段階で物件の売却を検討

修繕計画に問題を感じたり、物件の管理に不安があったりする場合は、資産価値の下落や修繕積立金の見直しが起きる前に売却するのがおすすめです。

資産価値の低下は売却価格に大きく影響し、修繕積立金の見直し後は売却の容易さに関わってきます。

投資目的で分譲マンションを所有する場合、赤字に注意するのはもちろん、支出の増加にも気をつけることが重要です。

まずは、資産価値を確認する意味でも、投資物件の売却が専門の不動産会社に相談してみましょう。