事故物件の売却は不動産買取がおすすめ。事故物件が価格に与える影響も解説

不慮の事故や事件によって、所有している不動産が事故物件になってしまった場合、物件の売却は可能なのでしょうか。そもそも、事故物件の定義とはどのようなものなのでしょうか。

2021年に制定された事故物件のガイドラインについての解説や、事故物件の売却に不動産買取をおすすめする理由について紹介します。

新しく定義された事故物件のガイドラインを解説

2021年10月、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が国土交通省から発表されました。これは、人の死が発生した不動産物件に関して、仲介する宅建業者はどこまで説明しなければならないのか、について定めたものです。いわゆる「事故物件」を売却や賃貸する際には、このガイドラインに沿って取り扱う必要があります。

この章では、ガイドライン発表の背景や影響などについて、説明していきます。

ガイドラインの必要性

実は、「人の死が発生した物件、イコール事故物件」という訳ではありません。事故物件に、定義はないのです。宅建業法で定められているのは、「心理的瑕疵（かし）」が存在する場合の告知義務です。

心理的瑕疵とは、自殺や殺人など過去の嫌悪すべき歴史の存在が住み心地に影響し、本来あるべき住み心地を貶めることです。

この瑕疵の判断は（ガイドライン発表前は）人や宅建業者によりとらえ方が異なっていました。それが原因となって、人の死が発生した物件の告知をめぐり、さまざまなトラブルが発生していました。

具体的には、「売買契約後に、死亡者発生の事実を知った買主が、売主に損害賠償請求をした」とか、「死者の発生を恐れた貸主が、高齢者への賃貸を渋るようになった」などです。

結局、人の死という自然現象に対し、「そういう物件は、多分みんな嫌いだろう」という、ある意味勝手な予測により、その物件にいつまでも「悪いレッテル」を張り続けるのが正しいのか、社会的損失なのではないか、という考えが根底に存在します。

このような背景があり、ガイドライン制定につながっていきました。

ガイドラインの内容

ガイドラインの制定により、これまで明確でなかった宅建業者の事故物件に対する告知義務が、明確になりました。

（注）本来の定義とは異なるのですが、「人の死が発生した物件＝事故物件」として説明します。

ガイドラインが対象としているのは、居住用不動産です（集合住宅の共用部も含みます）。オフィスビルなど事業用不動産は、ガイドラインの対象外です。

死亡事象発生に関する告知事項の調査に関しては、宅建業者は、各売主・貸主に対し告知書への記載を求めることで足りる、と定められました。

「事故物件」の告知義務があるのは、以下のものです。

• 社会的影響が大きい事象（報道された凶悪事件など）の発生した物件
• 買主・借主から質問された場合
• 賃貸物件で「a.自殺・他殺・火災で死亡した場合」、「b.自然死などのあと特殊清掃※を行った場合」で、a.b.の時点から3年が経過していない場合（ちなみに、この3年を「賃貸の希釈期間」といいます）。また、3年以内の二次賃借人への対応は、明らかにされていません。
• 売買に関しては、3年を超えても告知義務が有ります（希釈期間なし）。

逆にいうと、自然死、日常生活の不慮の死などで特殊清掃無しの場合は、告知義務はありません。

※特殊清掃とは、通常の清掃では汚れを落とすことが難しい場合に行われます。本レポートに関連する場合は、死亡から日数が経過し、人体の腐敗状態が進んでいた場合などに行います。

ガイドライン制定の影響

ガイドラインの制定以来、宅建業者は「事故物件」に関して重要事項説明書で告知を行っていると思われ、トラブルは減っています。なによりも、宅建業者の責任の範囲が定められたことから、宅建業者の心理負担はかなり低くなりました。

また賃貸の告知期間が3年と定められたことから、不動産会社が扱いやすくなった面もあります。さらに、貸主が不当に高齢者借主を排除することも少なくなっています。結果として「事故物件」の流通が活性化しています。

事故物件売却の際の注意点

ガイドラインを念頭に、所有者が事故物件を売却しようとする場合に注意すべき点を考えてみます。

以後取り上げる事故物件を「新しいガイドラインにより、住人死亡の事実を告知する義務がある物件」と定義します。

事故物件であることを告知する

ガイドラインの「売主の義務」にもあるとおり、正直な告知が必要です。ここでウソをつくと、ガイドライン制定以前よりペナルティは大きくなるものと予想できます。

清掃は念入りに

購入者の心情に立って、清掃は念入りに行います。場合によっては、特殊清掃の実施を検討します（購入する不動産買取業者が清掃を行うケースもありますので、清掃前に相談するのが良いでしょう）。

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事故物件は、不動産価格にどのような影響を与える？

さて、ガイドラインにより事故物件の対応についても決められたわけですが、ではその事故物件を売却するときには、どれくらい影響するのでしょうか。

事故物件の価格

事故物件であっても全く気にならないという購入者もいますが、一般的に事故物件は通常の価格よりも安く売買されています。

決められた値引き幅はありませんが、高齢者の自然死であれば20％、殺人事件が発生した物件では50％の価格下落といった考えもあるようです。

ただし、殺人事件の現場であれば相場が3億円の物件が、半額の1.5億円になるということは考えにくいため、物件が持つ魅力や立地などの要素と、事故物件のネガティブ要素のバランスが価格への影響を決定していると考えられます。

事故物件の価格が下がる理由

ガイドラインの告知事項に該当しない「自然死」でも、価格は影響を受けるのが実情のようです。人の死は誰にでも訪れる現象なのですが、日本人には「死穢（しえ）に触れるのはタブー」という思想があるせいか、気にされる方は多いようです。

心理的瑕疵について

住人が死亡した歴史を持つ物件には、以下のようなイメージが付随します。

• （特殊清掃を実施しても）遺体の体液等が臭うのではないか？
• 霊がいるのではないか？
• 理由はないが、なんとなく気持ち悪い
• 転売の時、安くなるのではないか？

そして上記のようなイメージを持つ人が多いと、需要が低下する⇒価格も低下する、となります。「明確な理由のない心理的瑕疵イメージ」に左右される、といえるでしょう。結局、事故物件の価格は「買い手の気持ち次第」となります。

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事故物件の売却に不動産買取をおすすめする理由

もちろん、多くの日本人が事故物件を拒絶するとしても、なかには「気にしない、安くて良い」と考える方も一定数存在します。そのような相手方を発見できれば、あまり減額せずに売却できる可能性が高まります。

しかし、そのような方々を、どうやって発見しますか？　事故物件へのイメージは人それぞれ。なおかつ、悪いイメージを持っている人の割合の方が高い。そういう状況の中で、売主個人が最適な売却相手を探すのは、至難の業です。

不動産買取業者の集客力

そこで登場するのが、プロの「不動産買取」業者です。特に、先ほど説明したガイドラインの制定の影響もあり、事故物件の売却を依頼するのは「事故物件専門の不動産買取業者」を選ぶのがベターです。

先ほど「事故物件を気にしない人もいる」と述べました。そういう人は、「事故物件専門の不動産業者」に集まってくるのです。ということは、「事故発生で下がった価格」が「（買取業者の集客力による需要増加で）再び上がる」と考えることができます。つまり、相対的に高い価格で取引できるのです。

不幸にして事故物件を所有してしまったあなた、専門の不動産買取業者に相談してみましょう。