リースバックのトラブル事例を紹介。リースバックが怪しいといわれる理由とは

手間がかからない賃貸経営の方法として、安定した賃料収入を得られる契約として、注目されているリースバック。

しかし、リースバックはよい部分だけでなくトラブルやリスク、なかには大きな事件の原因にもなる可能性があることに注意が必要です。

リースバックによるトラブル事例や怪しいといわれている理由について解説します。

リースバックの仕組みと怪しいと思われる理由

リースバックを利用すると、自宅を売却したあとも同じ家に住むことが可能です。しかし、仕組みがわかりにくいために「怪しい」と感じる人は少なくありません。

また、「リースバックで損をした、だまされた」という話を聞いて不安に思っている方もいるかもしれません。

リースバックの仕組みと特徴、怪しいと思われる理由について解説します。

リースバックの仕組み

リースバックは、住宅を不動産会社に売却したあとに、賃貸契約を結ぶことで住んでいた住宅に引き続き住めるサービスです。

不動産会社は、リースバックの利用者（以下利用者）から賃料を受け取ります。また、賃貸契約満了後には不動産を売却して売却益を得ます。この賃料と売却益が不動産会社の収入になります。

リースバックの仕組みは一見複雑に感じられますが、売買契約と賃貸契約に分けて考えれば理解しやすいでしょう。2種の契約において、利用者と不動産会社はそれぞれ以下のような立場になります。

	売買契約	賃貸契約
リースバック利用者	売主	借主
不動産会社	買主	貸主

リースバックのメリット

リースバックには、以下のようなメリットがあります。

引っ越しの必要がない

家を手放すとなると、通常は退去しなくてはなりません。愛着のある家を離れなければならなくなるうえ、引越しの手間や費用がかかります。

リースバックであれば、売却後も同じ家に住み続けられます。

すぐに現金を手に入れられる

一般的な不動産売却の手段である仲介では、買主が現れなければ売却ができません。また、もし買主が見つかったとしても、融資審査や売買手続きなどに時間がかかります。

リースバックであれば、不動産会社が直接家を買い取るため、すぐに売却できます。ローン返済や住み替えなどで、すぐにまとまった現金がほしい場合にはリースバックが役立つでしょう。

物件の維持費を払う必要がない

不動産を自分で所有していると固定資産税や都市計画税、マンションであれば修繕積立金といった維持費がかかります。

リースバックを利用した場合、不動産の所有者である不動産会社が維持管理費を支払うことになります。維持管理費の支払いが必要なくなり、不動産を所有していた時より支出が抑えられるかもしれません。

ただし、契約によっては借主が修繕費を支払うこともあるため注意が必要です。

リースバックは怪しい？その理由

リースバックにはさまざまなメリットがありますが、リースバックで自宅を売却してから「損をした」、「だまされた」という方も少なくありません。そのため、「リースバックは怪しい」といわれることもあるようです。なぜ、リースバックで損をしたり、だまされたと感じたりするのか、その理由を紹介します。

利用者が不利になる契約もある

リースバックはやや特殊なシステムですが、一般的な不動産売買や賃貸と変わりはありません。

不動産会社は不動産の所有者になり、契約に反しない限り自由に賃貸、売却ができます。そのため、正当な権利として以下のような行動を取る不動産会社も存在します。

• 元売主の買戻し依頼に応じない
• 賃貸契約期間満了後、再契約を拒絶した
• 賃貸契約期間満了後、家賃を値上げした

売却後は不動産の所有者である不動産会社の立場が強くなり、利用者は従うしかありません。そのため、利用者はどうしても不利になってしまうのです。

悪質な不動産会社がいるため

先述のとおり、リースバック自体は正当な契約方法であり、違法性はありません。しかし、リースバックを悪用する不動産会社もいます。

• 強引な勧誘で家を買い取る
• 口約束で契約内容を決め、あとから撤回する
• デメリットや注意点を説明せずに契約する
• 「このマンションは取り壊しになる」「状態が悪く長く住めない」など、不安をあおるような虚偽の説明をする

上記のような詐欺まがいの不動産会社により、不本意なリースバックをしてしまう人もいます。リースバックで不動産を処分する際は、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

リースバックに関するお悩みや
ご相談はこちら

リースバックを原因としたトラブル事例

リースバックは不動産会社有利になりやすく、悪質な不動産会社にだまされることもあるため、トラブルになってしまうケースも少なくありません。

リースバックが原因になっているトラブルには、どのようなものがあるのでしょうか。その事例とトラブルの回避方法について解説します。

契約解除や買戻しを申し出てもめてしまった

リースバックの利用者の中には、「怪しいと思ったら契約をキャンセルすればよい」、「お金ができたら買戻しすればよい」と考える人もいます。

しかし、リースバックでは解約や買戻しでもめてしまう事例も少なくありません。

たとえば、売買契約を結んだあと、クーリングオフと同じ感覚でキャンセルを申し出ても解約はできません。宅建業法におけるクーリングオフは、宅建業者への売却の場合は適用されないためです。

それでも解約するのであれば違約金を支払う必要がありますが、数百万円以上の違約金を請求され、支払いができない場合もあります。

また、一度売却したあとの買戻しも容易ではありません。買い戻しに応じなかったり、金額を吊り上げられたりする場合があります。

「もともと自分の家だから望みさえすれば取り戻せる」と考えて安易に契約を結ぶと、思わぬトラブルに発展するおそれがありますので注意しましょう。

住み続けることができなくなった

リースバック後も家に住み続けられると聞いて売却したにも関わらず、数年後に退去を迫られたというケースもあります。

ほとんどのケースにおいて、リースバックの賃貸借契約は、賃貸期間が設定される「定期借家契約」です。賃貸期間が過ぎると、契約が更新されない限り住み続けることはできません。リースバックでは契約更新されるケースは少なく、約2～3年で退去を余儀なくされるという点は押さえておきましょう。

また、仮に不動産会社に「賃貸期間終了後も更新できる」といわれても安心はできません。あくまで現段階での不動産会社の意向であり、実行されるとは限らないためです。たとえば、賃貸契約中に不動産会社が第三者に不動産を売却した場合、新しい所有者に契約更新を拒絶されるケースもあります。

トータルで考えると損をしてしまった

売却後に改めて計算をすると、支払賃料の総額が売却額を上回ってしまうことがわかったというケースもあります。

まず、リースバックでの売却額は、市場価格より約2〜4割低くなります。また、逆に高く売却できたとしても、その分賃料が高く設定され、かえって支出が多くなってしまうことにもなりかねません。

その結果、賃料が売却額を越え、トータルで考えると損をしてしまうおそれがあります。

リースバックにおいては、不動産会社と利用者は利益相反（どちらかが得をすればどちらかは損をする）の関係にあります。そして損をするのは、ほぼ利用者のほうだと考えておきましょう。

リースバックのトラブルを避けるために必要なこと

リースバックのトラブルを避けるには、以下のような点に注意する必要があります。

複数社を比較検討する

リースバックを利用する際は、すぐ1社に絞るのではなく、複数の不動産会社を慎重に比較検討しましょう。その中で、適切な査定額や不動産会社の良し悪しを見極めることが重要です。

以下のような特徴の不動産会社は、避けたほうがよいでしょう。

• 査定額が相場と比較して高すぎる、もしくは安すぎる
• 査定額の算出方法について明確な説明がない
• リースバックのデメリットについての説明がない
• 口約束ばかりで契約書に必要事項が盛り込まれていない
• 契約を急がせる

契約書を確認する

一度売買契約や賃貸契約を結んでしまうと、あとから撤回するのは困難です。締結前に必ず契約書に目を通し、疑問点は質問するなどして、完全に納得してから契約を結びましょう。

特に以下の点はトラブルになりやすいため、契約書に具体的な条件が盛り込まれているかを確認しましょう。

• 賃貸期間は何年か
• 賃貸期間満了後の更新や再契約の条件
• 賃貸期間中に第三者への売り渡し（オーナーチェンジ）はあるか
• 修繕費用は不動産会社と利用者どちらが出すのか
• 利用者が自由に設備を設置してよいか
• 退去時に原状回復は必要か
• 買戻しができる期限と必要な金額

長期計画を考える

リースバックは家に住みながら現金を手に入れられますが、あくまで「現時点」でのメリットです。一定期間後に退去を求められたり、賃料が売却額を超えたりと、かえってデメリットが大きくなってしまう場合もあるため注意が必要です。

リースバックを利用する際は、長期計画を立てて資金繰りがうまくいくかを確認しましょう。また、計画はひとつではなく、想定外の支出があった場合や、賃貸契約の延長ができなかった場合など、複数のケースを考えておくと、より安心です。

はじめての投資マンション売却
こちらから！

後悔しないために、リースバック以外の方法も考える

リースバックはうまく活用できれば便利ですが、不動産会社有利の契約になるため、トラブルになりやすい一面もあります。安易にリースバックを選ぶのではなく、他の方法はないか十分に検討する必要があるでしょう。

リースバック以外に不動産を売却する方法を3種類紹介します。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージは、自宅を担保にして銀行などの金融機関からお金を借りられるサービスです。リースバックは現金が手に入り、家は借家になりますが、リバースモーゲージは借金をするものの、家をそのまま所有し続けられます。

リースバックとリバースモーゲージの違い

	お金	家
リースバック	自己資金になる	借家になる
リバースモーゲージ	借金になる	持ち家のまま

原則として契約期間満了後、もしくは借主の死亡時に不動産が売却され、元金と利息に充てられます。借主の年齢や物件の種類、エリア、借入金の利用目的などに制限が多く、リースバックよりハードルは高い傾向があります。

仲介による売却

不動産仲介会社に依頼して不動産の買主を探してもらう売却方法です。リースバックや買取よりも高額で売却できます。

しかし、買主の募集、買主の融資審査、契約の手続きなどに時間がかかるため、仲介を依頼してから売却が完了するまでに約3～6カ月かかります。また、立地や状態が悪い物件は買い手がつかず売却できないこともあります。

買取による売却

不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう方法です。仲介とは異なり、買主を探す必要がないため、数日～1週間程度で売却できます。仲介では敬遠されがちな悪条件の物件も処分できる点もメリットです。

買取額は市場価格より安くなるものの、すぐに現金を手にできるのは魅力的です。

また、自宅の引き渡し時期を不動産会社と調節することで、一定期間家に住み続けられる場合もあります。住み替えをしたいけれど資金がない、すぐにローンを返済したいという場合は、買取を行っている不動産会社に相談しましょう。