不動産投資のオーバーローンはいつばれる？違法性のあるオーバーローンとは

不動産投資のオーバーローンは、物件価値よりも多く借り入れることをいいます。これは合法で問題ありません。しかしなかには、違法なオーバーローンもあり、これがばれると厳しい罰則を受けることになります。

違法なオーバーローンはばれてしまうことがあるのでしょうか。オーバーローンがばれるきっかけ、ばれる前にできる対策について解説します。

違法？合法？オーバーローンとは

不動産投資における「オーバーローン」とは、投資物件の借入金額が物件の価値を上回ることをいいます。つまり、購入物件より多くのお金を金融機関から借りられる方法です。

不動産投資のオーバーローンについて、詳しく解説します。不動産投資のオーバーローンには、違法になるケースもあるため注意が必要です。

これは合法！オーバーローンの仕組み

不動産投資におけるオーバーローンには、主にふたつの方法があります。

• 物件価格よりも高いローンを組んで、残りの資金を運用に使う
• 担保価値よりも高いローンを組む

ひとつ目は物件価格よりも高いローンを組んで、残りの資金を運用に使う方法です。たとえば、物件価格が1億円であれば、金融機関でローンを組んで1億2,000万円を受け取り、残りの2,000万円を運用に回します。

ふたつ目は担保価値よりも高いローンを組む方法です。これは物件価格より担保価値が高い場合に行われます。たとえば、物件価格が1億円でも金融機関から1億5,000万円のローンを受けることが可能です。オーバーローンでお金を借りることで、初期の運用利回りが上がることが期待されます。

ところが物件の運用に失敗した場合、多額のお金を借りているため、返済不能になるリスクが高まります。オーバーローンだと返済金額が大きくなるため、返済が困難になることも視野に入れた計画が必要です。

オーバーローンを利用する場合は、十分な調査と物件評価が欠かせません。物件の価値や賃料収入をしっかり調べたうえで次のふたつのことを心がけましょう。

• 適切な評価額で融資を受ける
• 市場変動などのリスク要因に対するリスクヘッジをする

オーバーローンのリスクを理解し、十分な調査と評価を行ったうえで適切に利用することが重要です。

違法なオーバーローンには注意

オーバーローンには、違法なものもあるので注意が必要です。違法なオーバーローンとは、法律で許容されていない不正な融資のことを指します。

具体的には次のものが挙げられます。

• 物件の価値を大幅に上乗せして融資を受ける
• 収益物件として認められていない物件に対して融資を受ける
• 詐欺的な情報を提供して融資を受ける　など

違法な融資で取得した物件は、差し押さえや競売にかけられるおそれがあるため非常に危険です。

不動産会社などが売買契約を成立させるため、物件の価値を過大に見せるなどしてオーバーローンで融資を受けられるようにすることがあります。

違法なオーバーローンに引っかからないためには、不動産投資についての知識を身につけ、信頼できる金融機関や専門家の意見を確認することが重要です。また、不動産の価値や物件の収益について正確に評価することも大切です。

どれほど魅力的でも、違法な融資には手を出さないように注意しましょう。

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なぜばれる？オーバーローンが発覚するとき

違法なオーバーローンは、そもそも借り入れの申し込み時点でばれることが多いです。たとえば、不動産の評価額に対して融資額が高すぎる、虚偽の情報を提供するなどの行為があれば、申し込み時点で担当者にばれてしまいます。

また、金融機関が持つ不動産データベースや過去の事例から、物件の評価額や収益性が不自然に高いと申し込んだ時点で違法なオーバーローンを狙っていたことが発覚します。

融資を受けてからオーバーローンが発覚するのは、次の3パターンが多いです。

• 返済に困っている状況
• 金融機関の定期的な査定
• 外部からの情報提供

それぞれのケースについて解説します。

返済に困っている状況のとき

オーバーローンで大きな借金を背負ってしまうと、返済に苦しむことがあります。もし返済が滞ると、金融機関から催促の電話や督促状が届くこともあります。

金融機関としては適切に融資をしているはずなので、返済が滞る状況はオーバーローンが疑われる要因になります。

金融機関の定期的な査定でばれる

融資を受けるときは、購入物件の査定が必要です。購入物件の評価額を偽って融資を受けられたとしても、金融機関では偽装した評価額や物件の不正確な情報を見破るため、定期的に査定を行っています。

金融機関の定期的な査定によって、オーバーローンが明らかになることがあります。

外部からの情報提供でばれる

不動産取引に関する情報は、オープンデータとして一般に公開されています。そのため、金融機関が気づかなくても、外部の同業者に知られてしまうのです。そのため、金融機関だけでなく地域の不動産会社などから金融機関へ情報提供されてばれるおそれがあります。

もし違法なオーバーローンがばれると、今後の不動産投資にも影響してくるため注意が必要です。

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違法なオーバーローンがばれてしまったら…

もし、違法なオーバーローンが発覚してしまうと、そもそも違法行為のため、厳しい対応がされています。

ローンの契約が取り消しになる

違法なオーバーローンで融資を受けると、不動産を購入できたとしても金融機関にばれるとローンの契約が取り消しになります。つまり、一括で返済することになるのです。

そのため、購入した不動産を急いで売却したり、ほかの金融機関から借り入れて返済したりする必要が生じます。

刑事罰や民事訴訟になる

違法なオーバーローンは、刑事罰や民事訴訟の対象になることがあります。罰則としては懲役や罰金、損害賠償の請求などがあり、今後の投資活動に大きな影響が出るでしょう。

違法なオーバーローンによって金融機関に損害を与えると、法的な問題が発生することは覚えておいてください。

いまできるオーバーローン対策はある？

オーバーローンを組んだ人ができる対策としては、次のようなものがあります。

• 返済計画を見直す
• 不動産投資物件の売却を視野に入れる
• 専門家に相談する

まず、返済計画を見直して自分に合ったプランを立てることが大切です。返済期間を延長して、月々の返済額を減らすことで自分に合った返済が可能になるかもしれません。返済能力を上げるために収入を増やすことも必要です。副業などで収入を増やすことも視野に入れましょう。

物件の売却も選択肢のひとつです。不動産市場が好調な場合には、オーバーローンでも売却することで借金を返済できることがあります。ただし、市場が低迷している場合は借金を完済できないことがあるため、売却前に相場の見通しをよく調べる必要があります。

不動産投資では専門的な知識や法律の知識が必要です。いまはオーバーローンがばれていなくても、今後が不安で心配な人は、弁護士や税理士、不動産会社などに相談することをおすすめします。

専門家に相談することで、自分に合った解決策を見つけられるかもしれません。法律に強い弁護士や不動産に詳しい不動産会社であれば、法律的なリスクを回避しつつ、不動産を売却するアドバイスももらえるでしょう。

いずれにせよオーバーローンへの対策は早めの行動が大切です。焦らず冷静に対処し、自分に合った解決策を見つけましょう。