不動産投資にはさまざまなメリットがある一方で、デメリットもあります。投資である以上、リスクがあるのは当然ですが、具体的にどのようなデメリットがあるのでしょうか。
これから不動産投資を行ううえで知っておきたいデメリットについて解説します。デメリットを理解し、しっかりと対策して不動産投資をはじめましょう。
要注意！不動産投資5つのデメリット
不動産投資は安定した家賃収入を得られる、メリットのある投資方法です。しかし、メリットばかりでなく、注意すべきデメリットがあることも忘れてはいけません。
不動産投資における、5つのデメリットを解説します。不動産投資をはじめて後悔しないように、はじめる前に理解しておきましょう。
- 常に満室とは限らない
- 家賃を滞納されるリスクがある
- 金利上昇のリスクがある
- 事件や事故、災害のリスクがある
- 建物の修繕やリフォーム費用がかかる
それぞれのデメリットについて、詳しく解説します。
常に満室とは限らない
どんなに立地がよい物件でも、100％の満室を続けるのは難しいものです。空室になれば、当然、入居者からの家賃が入りません。
特に区分マンションや戸建てなどは入居世帯が1世帯のため、空室になれば家賃収入が0円です。金融機関からの融資を受けている場合は、貯金や給料からローンの返済分を補てんする必要があります。
家賃を滞納されるリスクがある
滞納リスクとは、入居者が家賃を払わないことを指します。滞納される原因には、入居者の経済的な事情によるものや、故意に支払わない悪質なケースなどがあります。
家賃を滞納したときの対策として、連帯保証人や家賃保証会社があります。しかし、連帯保証人へ請求しても応じてもらえなかったり、家賃保証会社の立て替えも上限があったりして、万全の対策ではありません。
家賃滞納をしない人かどうかを見極めるには、事前に入居者の人柄や属性の確認が必要です。
金利上昇のリスクがある
金融機関からお金を借りて不動産投資をするデメリットは、社会情勢の変化などで金利が上昇することです。金利が上昇するとローンを支払う負担が増大し、投資家にとって痛い出費となります。
計画していた収入を見込めなくなるため、金利上昇の可能性も計画に盛り込むことが必要です。
事件や事故、災害のリスクがある
不動産投資で予測できないのが、入居者の自殺や殺人などの事故・事件、地震や火事などの災害被害です。入居者の自殺や殺人事件があれば、風評によって新たな入居者がつきにくくなるだけでなく、同じマンションのほかの所有物件から退去者が出るおそれもあります。
地震や火事などで建物が消失することも想定しなくてはいけません。そのため、火災保険や地震保険などの備えは必須です。
建物の修繕やリフォーム費用がかかる
建物が古くなると、建物の修繕が必要になります。特に屋根の張り替えや外壁塗装は大きな出費です。
さらに入居者が退去するたびに、部屋の清掃やリフォームが必要です。事前の計画には、退去時の修繕やリフォーム費用を考慮する必要があります。
プロが語る不動産投資のデメリット
不動産投資で見落とされがちなデメリットとは
それでも不動産投資する5つの理由
不動産投資にはさまざまなデメリットがありますが、それでも不動産投資をおすすめするだけの理由があります。不動産投資がおすすめできる、5つの理由を解説します。
- 家賃収入でローンを返済できる
- 安定した家賃収入を得られる
- 節税効果がある
- 売却して利益を得られる
- 生命保険の役割がある
家賃収入でローンを返済できる
不動産投資は、入居者が支払う家賃からローンを返済できるだけでなく、家賃収入からローン返済を引いた差額が利益となる投資です。いわゆる「不労所得」を得られます。
たとえば、月々の家賃収入が30万円、ローン返済が15万円の場合、ランニングコストを差し引いても約10万円の手残りがあります。
安定した家賃収入を得られる
入居者がいれば家賃収入を安定して得られるのも不動産投資のメリットです。
たとえば、ローンを差し引いた家賃収入が10万円の物件を3つ所有すれば、30万円の収入が安定して入ってくることになります。入居者がいるあいだは特に何かをする必要はないため、老後の安定収入にも最適です。
節税効果がある
不動産投資には節税効果もあります。大きな節税を見込めるのが、会社員が不動産投資をするケースです。
たとえば、不動産投資で利益が出ていたとしても減価償却費を経費として計上できます。減価償却費は、実際の支払いが生じなくても経費として不動産所得から控除ができる便利なものです。
実際に、家賃収入が手元に残る「黒字」の状態でも、減価償却費によって不動産投資の所得を経理上「赤字」にできれば、その赤字分を確定申告で給与所得から差し引くことが可能です。
売却して利益を得られる
不動産投資は家賃収入だけでなく、所有する物件の売却で利益を得ることもできます。たとえば、次の1棟アパートを15年後に売却するケースで見てみましょう。
- 物件価格（ローン借入額）：3,000万円
- 年間家賃収入：300万円
- 年間ローン返済：200万円
- 売却価格：2,000万円
15年後のローン残額：0円
15年後の家賃収入手残り：1,500万円
手残り：3500万円
3,000万円で購入したアパートを2,000万円で売却しているため、1,000万円のマイナスになります。しかし、15年後はローン残高がなくなり、1,500万円の家賃収入が貯まっている状況です。そのため、トータル500万円の利益が出る計算になります。
生命保険の役割がある
団体信用生命保険に加入しておけば、ローン返済中に本人が亡くなったり重病にかかったりした場合、保険金でローン残債が全額支払われます。そのため、万が一のことが起きてもローン残額のない「不動産」と毎月の「家賃収入」を家族に残すことが可能です。
このように、生命保険の代わりに不動産投資を活用することもできます。
それでもプロがそれでも不動産投資をおすすめする理由
不動産投資のデメリットを解消するには
不動産投資のデメリットを解消するには、徹底した準備が必要です。デメリット解消の4つのポイントを押さえておけば、不動産投資で失敗するリスクを抑えられます。
- 物件リサーチを徹底する
- 入居者の属性や入居期間をチェックする
- ハザードマップを確認する
- 複数の物件を所有する
物件リサーチを徹底する
物件選びで必要なのは、徹底したリサーチです。
- 周辺状況を実際に歩いて確かめる
- 近隣の空室状況を確認する
- 賃貸需要があるか調査する
物件の周辺を歩くことで、昼夜の人混みや駅までの正確な距離がわかります。実際に入居者の立場になって歩いてみましょう。
また、近隣の同じ間取りの物件の状況を確認することで、賃貸の需要や人気の間取りなどを知ることが可能です。
入居者がつきやすいエリアかどうかを見極めるためにも、物件リサーチは徹底的に行いましょう。
入居者の属性や入居期間をチェックする
中古物件の不動産投資を行うときは、「どんな職業の人が住んでいるのか」「いつから入居しているのか」を確認するためにレントロールを見せてもらいましょう。
レントロールとは、入居者の家賃額や入居期間などが記載された資料のことです。次のような入居者が多い場合は注意しましょう。
- 法人契約の入居者が多い
- 最近入居した人が多い
- 家賃が安すぎる
法人契約の入居者が多い場合、会社が移転したり倒産したりすれば一気に退去者が増えます。また、入居時期が最近の入居者が多い場合は、売却するためにあえて知り合いに住まわせていたり、家賃を極端に下げて入居者を入れていたりするおそれがあります。
レントロールは、不動産を見極める大切な資料です。不動産会社に確認して、必ずチェックしましょう。
ハザードマップを確認する
台風や豪雨などの災害リスクは、不動産投資を行うにあたって必ず気をつけるべきポイントです。そこで大切なのが、ハザードマップの確認です。
ハザードマップとは、自然災害による被害予測や被害範囲を地図にまとめたものです。大雨などの水害に備える「洪水ハザードマップ」や、地震に備える「地震防災マップ」、津波や高潮に備える「津波災害予測図」などさまざまな種類があります。
購入する不動産の被害予測ができるため、事前にハザードマップを確認しておきましょう。
複数の物件を所有する
複数の不動産を所有することで、さまざまなリスクを分散することが可能です。不動産投資のリスク分散の方法には、次のものがあります。
複数の不動産をさまざまなエリアに所有しておけば、万が一、災害で建物が倒壊したり、空室がなかなか埋まらなかったりするリスクを分散できます。また、同じエリアでもワンルームマンションやファミリータイプの物件に投資すればリスクの分散が可能です。
実際に不動産投資をはじめるときは、個人の独学には限界があります。予想しなかったトラブルで投資に失敗したり、計画した収入が得られなかったり、自身では気づけないさまざまなリスクがあります。
不動産投資をはじめるときは、投資に詳しい不動産会社に相談するのもおすすめです。わからないことなどを相談して、投資に対する不安解消にも役立つでしょう。
デメリットを意識した投資物件選びのチェックポイント
代表取締役伊藤幸弘
代表的なデメリットとしてまず挙げられるのが家賃滞納です。想定した家賃が取れないケースがあります。また、滞納があるにもかかわらず、入居者がなかなか退去してくれないとなれば事態はより深刻です。
次に空室リスクが挙げられます。家賃収入がなければ不動産投資の意味がなくなります。物件を所有しているだけで固定資産税や管理費は発生しますし、入居者を確保するために家賃を下げれば収支が悪化します。
また、避けられないリスクとして金利上昇があります。規模の大きい投資になるほど借入金を利用する投資家が多いため、レバレッジを効かせた取引になっています。金利が1%から2%、3%と上昇すると、月々の返済負担が大きく増加します。余剰資金がなければ繰り上げ返済もできず、返済が滞る可能性もあります。投資で利益を得ようとしたのに、キャップレートがマイナスになり損失が出ることもあります。
事故物件になるリスクも考慮すべきです。入居者が不幸にも亡くなった場合、特に事件性があったり発見まで時間がかかったりすると事故物件として登録されます。「大島てる」というサイトに掲載されると厳しい状況になり、事実確認ができれば重要事項説明書に記載しなければなりません。
最近増えているのが管理費や修繕費の増加です。想定外のメンテナンス費用が発生することがあります。人件費や材料費の高騰により予想を超える負担が生じることも少なくありません。当初の見積もりが甘かったり、売りやすくするために管理費を低く設定したりしていることが多く、そこにインフレなどの要因が加わって値上げになります。管理費が下がるケースはほとんどありません。
さらに自然災害のリスクもあります。不動産は地震や水害に弱く、近年は集中豪雨による河川氾濫や下水逆流も起きています。海抜の低いエリアでは巨大堤防が決壊した場合、甚大な被害が予想されます。今後、環境変化によってこのリスクはさらに高まる可能性があります。