不動産投資の利回り計算の方法をわかりやすく解説。表面利回り・実質利回りとは

不動産投資を行うときは、表面利回りと実質利回りの2つの利回りを理解することが大切です。利回りを理解し、自身で計算できるようにならないと、不動産投資で儲けるのは難しいでしょう。

不動産投資の基本となる利回りの計算方法について、わかりやすく解説します。

不動産投資に欠かせない「2つの利回り」

不動産投資に関する利回りには、次の2つがあります。

• 表面利回り
• 実質利回り

不動産投資では、この2つの利回りの特徴を理解することが大切です。ここでは、2つの利回りの特徴と計算方法を詳しく解説します。

表面利回りと実質利回りの違い

表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割った数値のことです。「想定利回り」や「単純利回り」などの呼び方もあります。

表面利回りは不動産投資家が不動産投資物件を購入する際に、おおよその収益性を確認するために利用します。物件資料に表面利回りが記載されているので確認しましょう。物件資料に表面利回りの記載がなくても、簡単な計算で算出できます。

実質利回りは、年間の家賃収入から物件の電気代や管理費用、そのほかの経費を差し引いた数値を物件価格で割って算出する数値です。融資する金融機関などは、実質利回りの数値で物件を評価します。

表面利回りが高くても、経費などが莫大にかかる物件は「収益性が見込めない物件」と判断できます。

表面利回りと実質利回りの違い

	表面利回り	実質利回り
特徴	年間の家賃収入を物件価格で割った数値	年間の家賃収入から物件の電気代や管理費用などの経費を差し引いた数値を物件価格で割った数値
別名	想定利回り、単純利回り	ネット利回り、NOI利回り

表面利回りの計算方法

表面利回りの計算方法は次のとおりです。家賃収入額と物件価格さえわかれば、簡単に計算できます。

表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

次の条件で表面利回りを計算してみましょう。

• 物件価格3,000万円
• 家賃収入180万円（年間）

すると、次のように表面利回りを算出できます

180万円 ÷ 3,000万円 × 100 = 6

この条件の場合、表面利回りは6％となります。

実質利回りの計算方法

実質利回りの計算方法は次のとおりです。実質利回りを計算するには、諸経費など毎月の固定費を確認する必要があります。

実質利回り = （年間家賃収入 － 諸経費） ÷ 物件価格 × 100

表面利回りとの違いは、家賃収入から諸経費を引いて計算することです。次の条件で実質利回りを計算してみます。

• 物件価格3,000万円
• 家賃収入180万円（年間）
• 諸経費36万円（年間）

この条件で計算すると、次のようになります。

（180万円 － 36万円） ÷ 3,000万円 × 100 = 4.8

この場合、実質利回りは4.8％になります。

表面利回りが高い物件でも、実質利回りを計算したら意外と収益性が悪い物件もよくあります。表面利回りと実質利回りの違いをしっかり把握して、収益性が見込める物件かどうかを判断できるようにしておきましょう。

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利回りを計算して投資の判断をしてみよう

ここではさらに、利回りを算出するために必要なステップを解説します。次の物件の表面利回り、実質利回りの計算も参考に投資判断をしてみましょう。

ファミリータイプの区分マンション　価格5,000万円、家賃20万円

最新のレントロールを取り寄せる

利回りの計算に必要なものが、最新のレントロール（※）です。可能であれば、直近3カ月以内のものを取り寄せましょう。それ以前のものになると、すでに退去しているおそれがあります。現在の入居状況を、不動産会社に確認しておきましょう。

※注=レントロール…賃貸借条件を一覧表にしたもの。家賃や敷金、契約期間などが記載されている

レントロールには、入居者の入居時期や契約期間を記載していないものもあります。

• 一時的に安い家賃で入居させていないか
• 入居時期が最近の時期ばかりではないか
• 法人契約で社宅としての契約ではないか

極端に安い家賃の部屋は、売主の知り合いなどを一時的に入居させているおそれがあります。さらに、入居時期が最近の部屋が多い場合も注意しましょう。

また、法人契約の場合は借主の会社が倒産したり移転したりした場合、一気に入居者が退去するリスクがあります。

電気代や固定資産税額を確認する

忘れがちなのが、電気代や水道代、固定資産税など諸経費の固定費を確認することです。不動産会社に依頼して、物件の共用部の電気代や水道代、毎月の固定資産税額を確認しましょう。

さらに、マンションの管理費用、修繕積立金、駐車場代金、ルーフバルコニー使用料なども必要です。仮に次の費用で計算してみます。

経費額（年間）

経費	年間の経費額（円）
電気代	12万
水道代	6万
固定資産税額	24万
管理費用	24万
修繕積立金	36万
駐車場代	12万
ルーフバルコニー代（一部のマンション）	1万
経費合計	115万

資料を取り寄せたら実際に計算してみる

年間の経費合計を参考に、表面利回りを計算してみましょう。

年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 ＝ 表面利回り

式に家賃と物件価格を当てはめると、次のようになります。

240万円 ÷ 5,000万円 × 100 ＝ 4.8

表面利回りは4.8％でした。

次に実質利回りを計算してみましょう。

（年間家賃収入 － 諸経費） ÷ 物件価格 × 100 ＝ 実質利回り

年間の経費合計を当てはめると、次のようになりました。

（240万円 － 115万円） ÷ 5,000万円 × 100 ＝ 2.5

実質利回りは、2.5％になりました。

投資すべきかどうかの判断基準

表面利回りと実質利回りは、物件によってかなり差が出ます。あくまでも利回りは、入居者がいて家賃を支払っている状況での数字です。

滞納者がいたり、空室が1年続いたり、自殺や事故が起きたりすることも想定する必要があります。自殺や事故は想定できないとしても、入居者の属性や空室状況、入居づけの難易度などは購入前に判断することが可能です。

不動産会社に相談しながら、失敗しない不動産投資につなげましょう。

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利回りをチェックするときの注意点

高利回り物件に目が行きがちですが、利回りだけで物件購入を判断すると後悔するおそれがあります。ここでは、利回りをもとに投資の判断をするときの注意点を解説します。

高利回り物件に注意する

インターネットで物件を探すときに、検索条件に「利回り〇％以上」と入力して探す人も多いでしょう。高利回り物件をいくつかピックアップして、物件を検討するのは物件の探し方の方法としては間違っていません。

しかし、高利回りの物件には、次のような理由が潜んでいるケースもあります。

• 入居者の滞納に悩まされているため、物件価格を極端に下げて売却を急いでいる
• 身内や知り合いを高い家賃で入居させて、一時的に利回りを上げている
• 築年数がかなり経過していて、リフォームが必要なほど損傷が激しい

利回りの数字だけでなく、「どんな理由で売却になっているのか」「入居者の居住期間はどれくらいか」「リフォームは必要か」などを詳しく確認しましょう。

「満室時」の利回りに注意する

物件の情報に記載してあるのが「満室時の利回り〇％」という文言です。これは、あくまでも「満室になったら利回りが〇％」という意味なので間違えのないようにしましょう。

現状での利回りがどれくらいなのかを、レントロールなどを確認して計算する必要があります。

現状の利回りが低くても空室が埋まりそうな物件であれば、満室時の利回りの数字は物件購入の判断材料となります。

築年数によって判断する利回りが異なる

たとえば、新築物件と築30年の物件では、投資を判断する利回りが異なります。新築物件は建築費などで物件取得費用がかかるため、中古物件に比べると利回りは低めです。

そのため、空室が出ると家賃収入だけでローンの支払いができず、自己資金から負担する「持ち出し」になるおそれがあります。しかし、空室が出ても築浅物件なので入居づけがしやすく、建物や設備の修繕費用があまりかからず安定した投資が可能です。

一方で、築30年の物件は利回りが高めで、毎月の家賃収入のキャッシュフローが貯まりやすい特徴があります。しかし、建物や設備の修繕など、メンテナンスへの費用負担が必要です。

築年数によって利回りの特徴は異なります。判断を間違えないように注意しましょう。