サブリース会社について詳しく知りたい。良い業者の選び方とは！？

サブリースでの賃貸管理を成功に導く鍵は、良い業者を見極めることにあります。

今回はサブリース会社の選び方を中心にご説明します。

サブリースはオーナーのための賃貸管理手法

サブリースとは、不動産会社がオーナーから物件を借り上げ、別の入居者に転貸する管理形態のことです。オーナーは賃貸管理業務をサブリース会社に任せられることに加え、入居率にかかわらず一定のサブリース家賃が安定して保証されるというメリットがあります。

サブリースを手がける会社とは

デベロッパー

物件を分譲した会社や建設した会社がそのまま管理も手がけるパターンです。主に新築の物件を扱います。

販売会社

不動産の販売を専門としている会社が、新築や中古の物件を仕入れて転売する際、サブリースをセットで提案することがあります。

大手流通・フランチャイズ系

新築や中古などを問わず、さまざまな物件タイプに対応している業者が多い点が強みです。エリアごとのブロック制を導入していることもあります。

賃貸管理専門企業

賃貸管理を専門とした独立系の企業もあります。サブリースの実績も豊富でさまざまな事例に精通しているため、提案力が高いことが多いでしょう。

良いサブリース会社の選び方

社員のレスポンスが早く、教育が行き届いている

担当者からのレスポンスが早いかどうかは、ストレスなくビジネスを進めるうえで注意したいポイントです。また、ノウハウが豊富か、資格を取得しているかといったスキル面もしっかりチェックしましょう。

管理実績が豊富でホスピタリティがある

実績が豊富ならそれだけさまざまな知識を持っていることも期待できます。賃貸管理で多くの利益が得られているということでもあります。また、更新や解約などで自社の都合を押しつけてくる会社は要注意です。ホスピタリティのある会社かどうか注意しましょう。

原状回復費用が明確かつ安価

サブリース賃料が高くても、退去時の原状回復費用がかかるようでは利益を圧迫します。契約書に原状回復費用について明確に定められているか、どのような費用分担かを確認するとともに、相見積もりを取れるように予め交渉しておきましょう。

提案内容の品質が高い

特に注意したいのが、長期的な事業計画の妥当性です。家賃の値下げなどが、あまりに楽観的なプランとなっていないか、オーナー自身もリサーチして、しっかりと検証できるようにしましょう。

黒字経営

安定して収入を得られる点がメリットのサブリースですが、不動産会社が赤字経営では元も子もありません。サブリース賃料の滞納など、さまざまなトラブルにつながるリスクがあります。

サブリース契約の流れ

物件査定

サブリース会社が現地を訪問して物件の状態を確認し、相場の賃料など比較して、サブリース賃料の査定を行います。

サブリース賃料の決定

査定内容に基づき、サブリース会社がオーナーに賃料を提案します。提示額に納得できない場合などは交渉を行い、必要に応じて契約内容などを見直します。

契約締結

交渉の結果、双方が合意に至るとサブリース契約を締結します。賃料や期間、更新など詳細を書面で取り交わします。

管理運営

サブリース会社が物件の管理を行います。入居者募集や建物の維持管理などに対応します。

サブリース賃料の支払い

サブリース会社からオーナーに対し、サブリース賃料を支払います。なお、入居者からの家賃の集金や、未納の場合の催促などはサブリース会社が対応します。

解約後の原状回復

入居者が退去すると、サブリース会社が原状回復に対応します。なお、その際の費用はオーナーの負担となることが一般的です。

サブリース契約の注意点

賃料相場は必ずチェック

サブリース賃料は、一度契約すると変更することは容易ではありません。物件情報サイトなどで周辺物件の家賃を調べて、相場を確認しましょう。なお、サブリース賃料は入居者がサブリース会社に支払う家賃の80～90％となることが一般的です。

契約内容をしっかりと確認

サブリースにおいては、前述の原状回復費用など、オーナーの負担となる項目もいくつかあり、契約で細かな内容が定められます。契約時には、こうした費用負担について特に注意深く確認しましょう。

管理委託と比較する

物件の管理運営の方法としては、サブリース以外に管理委託（管理会社に賃貸物件の管理を依頼する）などもあります。高い稼働率を維持できる見込みの物件なら、管理委託の方が収入面でのメリットは大きくなることが多いものの、オーナーの手間が増えるというデメリットも。どちらが自分の物件に最適かを見極める必要があります。

サブリース契約のトラブル事例

サブリース会社の倒産

所有する物件をサブリースで運営していたAさん。しかし、あるときからサブリース賃料の支払いが遅れがちになりました。解約をしたいと言っても取り合ってもらえない状態が続きましたが、その後不動産会社が倒産。入居者の敷金や鍵、物件資料なども回収できなくなりました。最終的には弁護士に対応を依頼しましたが、その費用が30万円ほどかかったうえ、賃貸が正常化するのに非常に手間がかかってしまいました。

サブリースが売却の足かせに

Ｂさんは物件を購入した会社とサブリース契約を締結し、約20年間は黒字で運営することができました。しかしその後、他社に物件を売却しようとしたところ、家賃の再査定を言い渡されます。具体的な家賃は買主確定後の開示となり、買主に停止条件で売却することになったため、相場価格よりも安値となってしまいました。