マスターリース契約について。サブリースとの違い、注意点を知りたい

 

今回のコラムでは、マスターリース契約のしくみや種類についてご紹介します。サブリースと混同されることも多いマスターリース契約ですが、両者の違いとは何でしょうか。マスターリース契約の注意点やメリットについても解説します。

 

マスターリース契約のしくみ

 

不動産会社が物件をオーナーから借り、第三者に転貸することがあります。このとき、オーナーと不動産会社が結ぶ契約を、「マスターリース契約」と呼びます。一定期間物件を借り上げ、家賃を保証するタイプの契約が多く、マスターリース契約の締結後は、入居者とのやりとりなど、物件に関わる一定の業務を不動産会社に実施してもらうことができます。

 

マスターリース契約の種類

 

家賃保証（固定賃料）

マスターリース契約には大きく2種類の賃料支払い方法があります。契約を提携する際には、内容をしっかりと確認しましょう。

家賃保証の場合、仮に物件が空室となった場合でも、固定額の賃料が支払われます。マンションやアパートに多い形態です。

 

パススルー（実績連動）

もう1つは、パススルーと呼ばれる形態です。物件の入居者数に合わせてオーナーの収入が決まります。家賃保証はされないため、空室時には収入はなくなってしまいます。商業系の不動産に多いタイプです。

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マスターリース契約締結時の不動産会社の業務内容

 

家賃送金

マスターリース契約を締結すると、一定の管理業務を不動産会社が担うことになります。以下ではその内容をご紹介します。

まず、家賃の送金です。家賃保証型の場合、契約内容にもとづき毎月固定額の家賃が不動産会社からオーナーに支払われます。物件が空室になっている場合や、入居者が家賃を滞納している場合でも、オーナーの収入が変動することはありません。

 

入居者募集・契約業務

空室になった場合の入居者募集や、入居に関わる契約業務も、マスターリース契約にもとづき不動産会社が対応します。空室時には収入面や新たな入居者募集にかかわる事務など、作業やストレスが増えがちですが、そのようなマイナス要因から解放されます。

 

退去立ち会い

同様に、退去時の対応も不動産会社が対応します。通常は退去時にオーナーが立ち会い、室内の状況や設備の状態などをチェックしますが、これも不動産会社に任せることができます。

 

原状回復工事・リフォーム見積もり

退去後には、原状回復工事の対応や、リフォームの見積もり取得も必要となりますが、これも不動産会社が対応してくれます。

 

入居者からのクレーム対応

設備故障や騒音、水漏れなど、賃貸管理をしていると入居者からのクレームに対応しなければならないこともあります。マスターリース契約を締結すると、こうした対応も不動産会社が行います。

 

サブリースとの違いとは

 

「不動産会社が物件をオーナーから借り、第三者に転貸する」というマスターリース契約のしくみについての説明を読んで、「それはサブリース契約では？」と思った方もいるのではないでしょうか。

実は、本来サブリース契約は、このうちの不動産会社と入居者の契約を指したものです。不動産会社とオーナーの間の契約を指すマスターリース契約とは、契約当事者が異なるというわけです。しかし、この一連の契約により不動産会社が第三者に物件を転貸することが「サブリース」と呼ばれることもよくあります。

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マスターリース契約のメリット

 

空室リスクを抑えることができる

家賃保証型の場合、空室時にも確実に収入を得られるというのが、マスターリース契約の大きなメリットです。また、仮に入居者が家賃を滞納したとしても、オーナーの収入額には影響が生じません。

 

不動産会社に運用を任せられる

先ほどご紹介した通り、一定の管理業務を不動産会社に任せることができるのも魅力です。不動産の運用の知識や経験がまだ十分ではない、というオーナーさんには特にメリットとなります。

 

ストレスが少なくなる

物件の設備故障や入居者からのクレームなど、不動産の運用にはさまざまなトラブルがつきものです。また、「空室になってしまうのではないか」という不安もつきまといます。しかしマスターリース契約なら、家賃の保証や管理業務の委託などにより、こうしたストレスから解放されます。

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マスターリース契約の注意点

 

適切な家賃査定を行う

マスターリース契約では、相場家賃の80～90％程度で賃料の契約をすることが一般的です。契約時には必ず相場をチェックし、契約金額が安すぎることはないかを確認しましょう。

 

修繕費の負担は必要

すべて不動産会社に任せることができるわけではなく、修繕にかかる費用や原状回復の費用などはオーナーの負担となります。その他、設備交換やクリーニングにかかる費用もオーナーの支払いが必要な項目です。

 

家賃減額や解約の可能性も

家賃の減額やマスターリース契約の解約については、いずれも不動産会社から交渉することが可能です。不動産会社は、借地借家法における入居者として保護される立場にあります。長期間のマスターリース契約を結んだとしても、過信することはできません。

 

オーナーからの解約はできない

逆に、オーナーからマスターリース契約を解約することは困難な場合があります。先ほどの説明の通り、不動産会社は借地借家法により保護されるためです。

 

不動産会社の経営状況が悪化する可能性がある

マスターリース契約を結んだからといって、長期的に安心できるとも限らないもう1つの理由が、不動産会社の経営状況が悪化するリスクです。仮に不動産会社が倒産してしまうと、オーナーは賃料を回収することができない可能性もあります。

 

実績と相性をチェック

マスターリース契約を締結する不動産会社を選定する際は、実績をしっかりと確認しましょう。また、担当者との相性も大切です。連絡がなかなかつかなかったり、問い合わせにきちんと対応してもらえなかったり、といったことが続くなど、信頼できないと感じる場合は要注意です。物件の運営がうまくいくかどうかは、マスターリース契約を結ぶ不動産会社に大きく左右されます。選定時には慎重に検討しましょう。

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