賃貸マンションの買取について。賃貸中の買取のメリットとは？

現在貸し出しているマンションを売却する場合、どのような方法があるのでしょうか。メリットやデメリットのほか、売却先や注意事項などについてご紹介します。

賃貸マンションの買取のメリット

室内の点検が不要

現在入居者がいるマンションを売却する方法の1つがオーナーチェンジです。入居者はそのままに、所有者だけが変更となる取引ですが、この場合室内の点検や内覧は行いません。設備等は現状渡しとなります。仮に汚損や劣化が生じていても、その状態のまま新しいオーナーに売却します。ただし、その分購入価格を下げて調整します。

早期に現金化できる

買取業者に売却するのであれば、契約から1か月程度で引き渡すことも可能です。仲介により個人投資家などの買主を探す場合は、ローンの申請や契約の準備などに時間がかかるため、売出から3～6か月程度はかかります。

ローン特約なし

買取業者の場合、資金を確保してから売買契約するケースがほとんどです。このため、ローン条項で取引が白紙になることはないと考えて良いでしょう。一方、個人投資家などの場合は、ローンの承認が下りないと取引が白紙になってしまうリスクがあります。

仲介手数料なし

買取業者に直接売却するのであれば、仲介料を支払う必要もないというメリットがあります。

外部に売却情報が漏れない

市場に流通させることなく売却を進めるため、売出情報が漏れることがありません。価格や賃料などを外部の人に知られたくない場合にはおすすめです。

契約不適合責任が免責となる

売却後に水漏れなどの欠陥が発生すると、通常は売主の責任で修復を行う必要があり、費用も売主負担です。しかし、業者買取で売却した場合は免責にすることができます。引き渡し後のクレームやトラブルがないため、築年数の経過した物件の場合は、特に大きなメリットとなります。

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賃貸マンションの買取のデメリット

価格が安くなる

買取業者に売却する場合は、諸経費や業者の利益分だけ、相場価格よりも安くなると考えましょう。目安としては、約2割程度は業者買取の方が安くなります。

また、マンションの面積が広い場合、広さの割には家賃が高くないため、利回りで計算すると、空室で売却する場合と比べて安い傾向にあります。

対応できる業者が少ない

賃貸中のマンションは、投資目的の買主への転売に限定されます。ターゲット層が狭いこともあり、取り扱う業者は多くありません。

また、リノベーション再販業者は、現在の入居者が退去するのを待ってから販売する必要があります。それまでの期間、物件を保有する資金力が必要です。このような理由もあって、オーナーチェンジの買取に対応できる業者は少ないのです。

買取不可の物件もある

築年数が経過した物件で、修繕計画や耐震性に問題があると、再販は難しいと判断される可能性があります。こうした場合、当然業者はその物件を買い取ってはくれません。また、建築確認、検査済証がないマンションは、再販の際に買主がローンを組むことができません。このため、業者が買取を回避することもあります。

賃貸マンションの買取の注意点

入居者を退去させることはできない

オーナーチェンジよりも空室にしてから売却する方が高く売れるからといって、入居者を強制的に追い出すことはできません。入居者は借地借家法で保護される立場にあります。数年経ったら売却したい、というプランがある場合は、定期賃貸借契約を締結して契約更新ができないようにしておくなど、契約時点から準備を進めておく必要があります。

賃貸管理解約に違約金が発生することがある

賃貸管理を委託している場合、オーナーチェンジの際に委託契約を解約する必要が生じることもあります。この場合、解約時に違約金を支払わなければならない可能性があることに注意しましょう。違約金は会社によりそれぞれですが、家賃の数か月分を設定している場合など、高額なこともあります。手続きを進める前に、契約書を改めて確認しておきましょう。

利回りで査定すると相場と異なるケースも

収益還元法を用いて還元利回りで計算すると、事例比較法、原価法での査定価格と異なることがあります。利回りで投資として考えるときに、計算方法が異なるためです。価格を決める際は、いろいろな査定を行いましょう。

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オーナーチェンジの売買とは

入居者はそのままで、所有者のみが変更となる取引です。賃料、敷金、契約期間など賃貸借契約の内容は同じ条件のまま引き継がれます。オーナーチェンジに際して室内の設備を点検する必要はありません。現状のまま引き継がれます。内装工事なども必要ありません。主に買主は投資目的でローンを組んで、レバレッジを効させる取引が多くなります。このためエリアの細かな指定はなく、利回りなどの条件が合えば成約までの時間は短いです。

賃貸中の物件は誰に売るか

買取業者

業者の場合、再販目的で買い取るケースが多いです。商品化できる見込みのある物件を買い取ることになります。物件を長期にわたって保有することは多くありません。

入居者

現在物件を貸し出している入居者と交渉して、購入してもらうケースもあります。長期で入居している場合、物件を気に入っている可能性が高いため、声をかけてみるとうまく取引が成立するかもしれません。不動産会社を介して交渉をして、ローンを斡旋してもらう方がいいこともあります。

個人投資家

ポータルサイトなどに売出情報を掲載し、投資家から申し込みを待つ方法もあります。いつ決まるかは分からないため、売却時期にこだわりがある場合は適しません。高く売れる可能性はあるため、特に時期にこだわらないのであれば、検討してみても良いでしょう。

不動産会社の選び方

必須の条件は、オーナーチェンジ取引に精通していることです。オーナーチェンジの場合、価格査定、入居者および賃貸管理会社への連絡など、ノウハウがなければトラブルやクレームにつながってしまうこともあります。また、投資物件の相場観に詳しくないと、安値で売却してしまうリスクも見過ごせません。不動産会社のなかには、オーナーチェンジの知識がない会社もあります。大手だからといって、オーナーチェンジ取引の実績が豊富とは限りません。取引実績などをしっかり確認して、専門の会社に相談するようにしましょう。

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