マンションの原状回復費用の相場とは？負担の割合について

現状回復工事というのは、字の通りなんですけど、基本的には入居が始まった時の状態に戻す工事を指します。リフォームやリノベーションとは違って、付加価値を高めるような工事ではないんですよ。

リフォームだと床を変えたり、クロスを張り替えたり、塗装を入れたりして、お金をかけて価値を上げていきます。リノベーションになると、さらに水回りを変えたり間取りを変更したりするところまで行っちゃいますけどね。

でも現状回復工事の場合は、そこまでの工事はしないんです。やってもクロスの張り替えと床ぐらいまでですね。場合によってはクリーニングだけで終わっちゃうケースもあります。クロスもちゃんとクリーニングすれば綺麗だったみたいなケースもありますしね。

毎回毎回大きくリフォームやリノベーションをやっていたら、オーナーの収益が全然上がらなくなっちゃいますから。なるべく次の入居者に貸せる状態まで、なんとか劣化しないようにするという意味合いが強いんです。

クロスとフローリング、これが一番お金かかりますね。そこは綺麗じゃないとダメなんです。今の入居者の方って豊かですから、ちょっと嫌だなと思ったら絶対入らないですよ。入った瞬間にちょっとこれ違うなと思ったら、もう選びたい放題ですからね。

ネットで探せばもう情報出てきますし、賃貸市場は情報が公開されているので、無理して借りる必要がないんですよ。そういういい市場になってると思います。

基本的には、お部屋の広さに対して1㎡1万円みたいな感じで考えていたんですけど、最近はインフレと職人さんの費用が上がっておりまして、今は㎡あたり14,000～15,000円くらいの感覚でいった方がいいと思います。

もちろん、物件が新しければ現状回復はクリーニング代ぐらいで済んじゃうケースもありますし、逆にすごく古い物件で長期で入居者がいらっしゃった場合は、もっとお金がかかってしまう可能性もあります。

項目別で見ていくと、クロスの張り替えは1㎡あたり1,200円前後です。ワンルームだと10万円くらいかかってきますね。ただ、これもどこまでやるかによって変わってきます。天井は今回は張り替えなくていいとか、横だけ貼り替えてくれとか、居室だけでいいよとかキッチン側は張り替えなくていいよとか、そういう判断もできます。

クリーニング費用は、ワンルームや1Kの場合は大体3万円から4万円くらいです。2LDKになると5万から8万円くらいかかりますね。

あとは設備の修理もありますね。ガス給湯器だと、カロリー（熱量）によって10万円から30万円くらい。エアコンは掃除で終わる場合もあれば、取り換えになると2万円くらいから、パワーのあるやつだと15万円くらいまでかかることもあります。

原状回復工事の負担割合は、トラブルの原因として多いですね。そもそも入居者の方もあまり慣れてないし、オーナーもあまりよくわかってない。不動産会社が間に立って説明するんですけど、お互いに理解もできないし、お金を負担したくないということで揉めることが多いですね。

基本的には、国交省が指定しているガイドラインがあって、それぞれの行政が出しているものもあるんです。トラブルを防ぐには、入居時の段階で何年目までの負担の割合をどうするかをしっかり決めておくことが大事になってきます。

具体的な負担の区分でいうと、故意や過失で傷をつけちゃったとか、汚れを発生させちゃったというものは入居者が負担して直すことになります。一方で、オーナーが負担するのは、通常の劣化だったり、普通に使用していて起きた日焼けとかですね。

例えば、冷蔵庫の裏が黒く埃がついちゃったとか、テレビの裏とか、あとポスターを貼っていたところの日焼けの跡とか、そういうのはオーナー負担になります。これは通常の使用で起きる状態だからですね。

でも、タバコで焦がしちゃったとか、なにかをこぼしてシミになっちゃったとか、そういうのは通常の使用じゃないので、入居者の負担になります。

原状回復工事を依頼する会社は、オーナーによる業者指定もできますが、賃貸管理している会社が嫌がることが多いでしょう。

基本的には、「賃貸管理をしている会社の内装の指定業者を使ってください」というのが一般的です。ただ、見積もりを取って、これ違うなと思ったら別の見積もりを取って価格の整合性を確かめるというのは全然アリだと思います。

チェックするポイントは、まず工事箇所の写真を添付してもらう方法がいいと思います。現状の写真を撮ってデータとしてもらって、本当にこの箇所として合っているのかを確認します。

もしデータをくれないというんだったら、現地を見た方がいいですね。これは疑うというよりも、本当に自分の今持っている物件がどういう状態なのかを見ないといけません。

実は賃貸管理会社も現地を見ていないケースが多いんですよ。退去の立ち会いに内装屋に行ってもらって、そこで立ち合いが終わって内装の見積もりも取ってもらう、そうすると本当にその工事が必要かどうかは現地を見てみないとわかりません。

見積もりに対して価格を交渉するというのはいいと思います。下がるかどうかは別ですけど、不必要な工事を削減することはできるかもしれません。

あとはDIYで自分で直してしまうという方法もあります。例えばクロスに穴が開いていたら、それを埋める補修材があったりとか、フローリングも傷がついてたらその傷だけ消せるような色を塗るようなものがホームセンターにも売っていたりします。お好きな方は自身でやるという選択肢もありますね。

ただ、時給換算で考えて、材料を調達して工事して、それが果たして安くなったのかという疑問もあります。他のことした方がよかったんじゃないですかっていう可能性もありますからね。電気工事とかは危ないので、それは免許がないとできません。

実際にあったんですけど、賃貸管理をお願いしている不動産会社から現状回復の見積もりが来て、ワンルームなのに35万円って書いてありました。項目をよく見たら、「この工事いるかな？」といった項目がたくさんあった。

「ドアスコープ交換･･･2万円」とかが入ってるんです。

覗き穴を変える必要があるんですかね。謎じゃないですか。「変えなくていいですよね」と言ったら「じゃあ省きます」という対応でした。こういったものがしれっと入ってきたりするんです。工事する項目を細かく出してもらって疑問を感じたら、工事会社に確認した方が良いでしょうね。