賃貸マンションを売却する方法。気を付けたいポイント

賃貸で運用しているマンションを売却する場合、大きく2種類の方法があります。それぞれの方法の詳細や注意点を解説し、賃貸マンションの売却に適した不動産会社を見極めるポイントなどもご紹介します。賃貸マンションのオーナー様必見の情報です。

賃貸マンションの売却方法は2種類

オーナーチェンジでの売却

オーナーチェンジとは、すでに入居中の物件を対象とした売買契約で、入居者が居住したまま、物件の所有者のみが変更となる売却の方法です。

メリット

入居者が居住したまま売却するため、退去後に実施するリフォーム費用を旧オーナーとなる売主が負担する必要がありません。また、内見の立ち会いや引き渡し時の設備点検などもないため、手間や時間をかけずに取引できるというメリットがあります。「オーナーチェンジでの売却は安くなる」と言われることもありますが、相場より高い家賃であれば利回りの良い物件として評価され、高い価格で売却できる可能性もあります。

デメリット

特にファミリータイプの物件など、相対的に利回りの低い物件は売却価格が上がりづらいというデメリットがあります。物件の広さと家賃は比例しないため、広い物件ほど利回りが低くなってしまう点に注意しましょう。

また、サブリース契約をしている物件の場合、売却時に解約できないと、物件の魅力が下がり、買主も集まりづらくなります。

投資家が少ないエリアも、価格競争が生じにくいため、売却価格も上がりづらい傾向にあります。

注意点

解約ができない賃貸管理やサブリースなどを契約している場合、買主にとって不利な条件となってしまうと、物件の買い手を見つけるのに難航する可能性があります。このような物件では、高値での売却は期待しづらいかもしれません。

また、オーナーチェンジでの売却に伴い、入居者の家賃保証会社を引き継げなくなる場合、旧オーナーとなる売主が費用負担しなければならないこともあります。

敷金の継承や家賃の滞納、室内のトラブル等も、オーナーチェンジにあたって問題となりやすいポイントです。新オーナーへの引き継ぎまでに、トラブル対処を完了しておくことが大切です。トラブルが残ったまま引き継ぐと、修補請求のリスクもあります。

入居者の退去後に売却

入居者の退去を待って売却する場合、リフォームを行ってさらに物件の価値を高めることもできます。この場合、リフォームを行うことでどの程度売却価格が上がるかを見積もり、リフォームにかかる費用と比較をすることで判断します。リフォームをしないで販売する方が利益が大きいこともあるので、慎重に検討しましょう。

入居者からの申し出を待つ

入居者の退去後に物件を売却する場合、特に働きかけを行わなければ、入居者からの退去の申し出を待つことになります。一般的に、ワンルームの場合の居住期間は3年程度、ファミリータイプの場合は7年程度を目安に考えましょう。入居者は退去を希望する日の1～２か月ほど前に申し出を行います。

解約（退室）交渉

入居者からの申し出を待つと、いつ売却できるか分からない点がデメリットです。賃貸契約の更新などのタイミングで、入居者に退室の交渉を持ちかけることを検討しても良いかもしれません。

ただ「退室してほしい」と要求するばかりでは交渉は難航する可能性が高いため、退去時の原状回復費用を免除したり、引っ越し費用を負担したり、といった条件を提示することも検討しましょう。それでも交渉が進まない場合、立ち退き費用を支払うという選択肢もあります。この場合、家賃の10か月分～の負担が生じる可能性があります。

注意点

リフォーム費用や立ち退き費用など、発生するコストと売却価格を比較し、経済的な合理性にもとづき売却の判断を行いましょう。

また、入居者に解約の交渉をする場合、入居者が借地借家法により保護されていることに注意しましょう。強制的に退室させることはできないため、必ず専門家に相談しましょう。

賃貸マンション売却の流れ

オーナーチェンジの場合

1. 査定を依頼する
2. 媒介契約
3. 価格交渉
4. 売買契約
5. 引渡し
6. 入居者に通知

売却を検討する場合、まずは物件の査定を依頼しましょう。不動産会社の対応実績などを確認し、問題がないと判断したら、媒介契約を締結します。

買い手候補との価格交渉を行い、双方が契約条件に合意したら、売買契約を締結します。あとは物件を引き渡して入居者に通知を行います。入居者への通知は、新旧どちらのオーナーが対応するか、しっかりと話し合っておきます。

入居者の退去後に売却するケース

1. 退去後に室内を確認
2. 価格査定
3. 内装するか決定する　※内装の見積もりをとる
4. 媒介契約を締結
5. 価格交渉
6. 売買契約
7. 引渡し

入居者が退去したら、室内の確認を行ってから価格の査定を依頼します。リフォームを行うかどうかを決め、実施の場合はリフォームの見積もりを業者に依頼します。

その後、不動産会社と媒介契約を締結します。買い手候補が見つかったら価格交渉を進め、双方が契約条件に合意したら、売買契約を締結します。

価格の査定やリフォーム費用などは、必ず2社以上に見積もり依頼をしましょう。1社のみでは適正な価格を把握できないリスクがあります。

また、不動産業界では業者ごとの棲み分けが進んでおり、会社ごとに専門とする分野があります。所有する物件のタイプや売却する方法ごとに実績の豊富な業者を探すようにしましょう。

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賃貸マンションの売却を依頼すべき不動産会社とは

オーナーチェンジで売却する場合、オーナーチェンジ取引に精通しており、賃貸の相談ができる投資の仲介会社が理想的です。

入居者の退去後に売却する場合は、実需とリフォームの案件に精通している会社に依頼しましょう。

いずれの場合も、実績が他社よりも多い会社を選定することが大切です。また、見込み客を多く持つ会社であるかもチェックしましょう。

何より重要なのは、その会社を信頼できるかどうかです。査定書などで提示される内容に根拠があるか、質問した場合のレスポンスが良いか、といった点をしっかりと確認しましょう。

売却時の入居者対応のポイント

敷金や保証会社の継承

入居者から預かっている敷金や、加入している保証会社の引き継ぎは確実に行いましょう。買主と権利義務の継承が完了していない場合、後日トラブルとなる可能性もあります。

登記後に所有者変更を通知する

物件の登記が完了したら、入居者に家賃の振込先の変更について案内します。入居者に不信感を与えることのないように、必要となる情報を網羅し、不明点を残さないような文面を作成することが大切です。

入居者が退去する場合の精算

入居者が退去する場合は、原状回復費用、および設備故障等に伴う負担額の算定、あるいは敷金の返却などを確実に完了してから、物件の引き渡しを行います。手続きに漏れがある状態で物件を引き渡してしまうと、後からトラブルとなりかねません。

賃貸マンションの売却に必要な書類

• 賃貸契約書
• 賃貸管理委託契約書
• 購入時のパンフレット
• 管理規約
• 鍵
• 権利書

必要な書類等は物件によって異なるため、査定時に不動産会社に確認しましょう。一般的には、賃貸契約書、賃貸管理委託契約書、購入時のパンフレット、管理規約、物件の鍵、権利書などが必要となる場合が多いため、これらを予め用意しておけば、その後の手続きがスムーズです。書類に不備があると、査定の精度に影響することもありますので注意しましょう。