投資マンション売却の消費税について知りたい！

投資マンションの売却にあたり、ぜひ身につけておきたいのが消費税に関する知識です。納付義務について理解していないと、思わぬトラブルにつながってしまうこともあります。今回は投資マンションの売却と消費税について解説します。

投資マンション売却の消費税は建物部分に発生する

投資マンションなどの事業用の物件を売却する場合には、原則として建物部分のみに消費税が課税されます。なお、土地には消費税は課税されません。ただし、課税されたとしても、納税が必要とはならない場合があります。これを判断する根拠となるのは、売主が課税事業者であるか、それとも免税事業者であるかです。課税事業者の場合は、消費税の納税が必要です。課税事業者かどうかの判断について、詳細は次の項で解説します。

課税事業者は消費税の納付義務がある

課税事業者とは、基準期間（法人の場合は前々事業年度、個人事業主の場合は前々年）における課税売上高が1000万円超の事業者を指します。

なお、個人事業主として事業用不動産の売買以外にも収入がある場合は、その金額も合算して判断する必要があります。たとえば、課税収入が800万ある個人事業主が、建物の売却で500万円を得た場合、課税売上高は1300万円となり、課税事業者に該当することになります。

消費税の課税事業者に該当するかどうかが分からない場合、売買取引を進める前に税務署や税理士に確認されることを強くお勧めします。

個人の住居用不動産には消費税は不要

なお、事業を目的としない物件を売却する場合には、消費税は課税されません。すなわち、自身が居住している不動産については、事業用とは見なされず、課税されることはありません。

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投資マンション売却の消費税の計算方法

売買契約書に消費税額の記載がない場合

まず、売買契約書に消費税額が記載されているかどうかを確認しましょう。記載がない場合は消費税額を計算しなければなりません。投資マンションは、土地と建物の価格を合計した価格で取引されることが大半です。消費税は建物の価格にのみ課税されることは、先ほどご説明したとおりです。消費税を算出するためには、まず建物の価格を計算し、それに消費税の税率をかけて消費税額を求める、という手順を踏むことになります。

今回は2つの計算方法を解説します。

購入時の売買契約書の消費税額から建物価格を計算する方法

以下の例で計算方法を解説します。

購入時の価格：2500万円
購入時の消費税率：8％
購入時の消費税額：80万円

上記の場合の建物価格について算出する方法は以下のとおりです。
建物価格×消費税率8％＝消費税額80万円
建物価格＝80万円÷8％
＝1000万円

建物価格1000万円＋土地の価格＋消費税80万円＝2500万円
土地の価格＝2500万円－1000万円－80万円
＝1420万円

土地：建物＝1420：1000
この割合をもとに、建物のみの価格を算出できます。
これに消費税率を乗じて、売却時の消費税額を計算します。

固定資産税の評価額から消費税額を計算する方法

以下の例で計算方法を解説します。

売却価格（税込）1590万円

固定資産税評価額（建物）900万円

固定資産税評価額（土地）600万円

まず、土地と建物の割合を求めます。

建物の割合=900万÷(900万＋600万)

＝60％

土地の割合＝100％－60％

＝40％

次に、建物の割合から売買価格の消費税の割合を計算します。

消費税の割合＝建物の割合×消費税率

＝60％×10％

＝6％

税込みの売却価格は、建物60％、土地40％、消費税6％（合計106％）で構成されているため、消費税額は以下のとおり計算することができます。

消費税額＝1590万円（税込売却価格）÷106％×6％（消費税の割合）

＝90万円

売買契約書に消費税額の記載がある場合

売買契約書に消費税額が記載されている場合もありますので、契約書を改めて確認してみましょう。ただし、個人が売主となる場合は記載されないことがほとんどです。一方、不動産業者が売主となる場合は、記載する義務があります。

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投資マンションの消費税トラブル事例

それでは、消費税に関してトラブルに発展してしまった事例を確認してみましょう。先ほどご説明したとおり、消費税を納税する義務が生じるかどうかは、課税事業者であるか免税事業者であるかによって決まります。

実は課税事業者だった

法人ではなく個人が投資マンションを売却する場合、納税の義務が生じないことが多いとは言え、しっかりと確認しないと「実は課税事業者だった」ということもあります。しかし、十分に確認しないまま「個人が投資マンションを売却する場合は納税の義務はありません」といった説明をする不動産業者もあります。これを信じて売却手続きを進めていたところ、後日税務署から消費税を申告するよう通知を受け取った、という事例が多いのです。

個人の場合は、前々年（2年前）の課税売上高にもとづき、課税事業者となるか免税事業者となるかが決まります。たとえば2年前に事業用物件2軒を売却し、建物部分の売却価格が1000万円を超えていた場合、課税事業者として消費税の納税義務が生じます。不動産業者の言葉を鵜呑みにせず、税務署や税理士に確認しましょう。

本業と合算で課税事業者に

個人事業主として建設業を営んでいるBさんは、「個人が不動産売却しても、譲渡益がなければ税金がかからない」と不動産業者から説明を受け、これを信じて投資マンションを売却しました。しかし、後日税務署からの通知を受け取り、実際には消費税を納付しなければならないことが判明します。

Bさんは2年前に事業用の物件を建物価格500万円で売却をしていました。売却価格が1000万円以下なので消費税の課税義務はないと考えていましたが、個人事業主の本業と合算すると、課税売上高が1000万円を超過しており、課税事業者であることが分かったのです。不動産は分離課税と思っていたのですが、その点を誤認したために、実は納税しなければならないことを事前に把握できていませんでした。