投資物件が事故物件になったら、遺族への損害賠償請求は可能？

投資用に購入した物件が事故物件になってしまったら、空室による収入減または特殊清掃費用などが発生します。遺族に損害賠償請求はできるのでしょうか。

ここでは、遺族への損害賠償請求の可否や、事故物件となってしまった時に知っておくべきことについて紹介します。

事故物件になったら遺族に損害賠償請求ができる

事故物件になった際は、遺族への損害賠償請求ができます。

ここでは、事故物件の概要や損害賠償請求ができる理由、告知事項について紹介します。

事故物件とは

事故物件というと、一般的には人が亡くなった物件のことを指すイメージがありますが、実は法的に明確化された定義はありません。

人が亡くなっていればすべて事故物件なのか、というと必ずしもそういう訳ではなく、ケースバイケースで判断されます。

具体的には自殺・他殺があった場合は、事故物件として判断されることが多いです。

事故死は、日常生活を営む中での不慮の事故による死と判断されれば、事故物件とは見なされません。

判断が分かれるのが孤独死で、亡くなった後しばらくたってから発見された場合は事故物件と見なされるケースが多いようです。国土交通省の決めたガイドラインでは、比較的すぐに発見され、遺体の損傷がない場合は、事故物件とはみなさなくてもよいとなっております。

孤独死の件数は高齢社会の進行に伴って増加傾向にあるため、貸主は特に注意を払う必要があります。

遺族への損害賠償

一度、事故物件になってしまうと、入居者を呼び込むため、自主的に家賃の値下げをせざるを得ないケースが多いです。また、亡くなった状況によっては原状回復に多額の費用を要する場合もあります。

これらは貸主にとっては大きな金銭的負担となりますが、借主側に損害賠償を請求することが可能です。

借主本人が亡くなった場合も賃貸借契約そのものは有効で、その地位は借主の相続人に受け継がれます。つまり、貸主は事故物件にかかる損害賠償および原状回復費用の請求を、借主の相続人である遺族に対して行うことができます。

また、借主の連帯保証人も同様の責任を負います。

通常、損害賠償などの請求は相続人に対して行われますが、相続人が不在であったり、相続人全員が相続放棄したりする場合、連帯保証人に損害賠償の請求が行われます。

事故物件は告知義務がある

事故物件であることを新しい借主へ伝えるべきかどうかについては従来明確な基準がなく、慣習や判例などを参考に判断されてきました。

しかし2021年に、事故物件における告知義務に関する判断基準をまとめたガイドライン「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が国土交通省から発表されたため、現在は当該ガイドラインに基づいて判断されています。

当該ガイドラインによると、自殺・他殺などが発生した物件においては、発生から3年間その旨を告知する義務があるとされています。

貸主が告知義務に違反した場合は、契約の解除や損害賠償請求を受ける可能性があるので、慎重な対応が必要になります。

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損害賠償請求の内容と賠償額の相場

事故物件になってしまった際は、遺族に損害賠償請求ができることは分かりました。

ここでは、損害賠償請求の内容と事例からみる賠償額の相場について紹介します。

逸失利益

逸失利益とは、本来なら失わなかったはずの利益のことをいいます。

事故物件として扱われると、入居を敬遠されることで空室期間が生じたり、相場よりも家賃を減額することを余儀なくされたりするなど、損害を被ることになります。

この場合、本来得られたはずの賃料との差額が損害賠償請求として認められています。

これは、賃貸借契約において借主が負う善管注意義務の中に、建物内で自殺しない義務も含まれていると解釈されているからです。

善管注意義務とは、善良な注意をもって部屋の管理を行う義務を借主が負うものです。

また、亡くなった場所が居室ではなく、集合住宅の共有部分であった場合でも、損害賠償が認められるとされた判例があります（東京地裁H26.5.13）。

なお、事故の影響で対象の居室の隣室の入居者が退去してしまったり、隣室の賃料の値下げを要求されたことによる損害賠償については、因果関係が認められないとして否定する判例が出ています（東京地判H19.8.10）。

原状回復

借主が亡くなったことにより室内が汚損された場合、血痕などの除去や消臭などの対応が必要です。

特に遺体の発見が遅れた場合は汚染の程度も激しくなることから、通常のハウスクリーニング業者ではなく、特殊清掃を扱っている業者へ依頼する必要があります。

また、汚染の程度によっては壁紙の張替や設備の交換なども必要になる場合があり、貸主の金銭的負担は甚大なものとなります。

これらの特殊清掃や各種交換費用については損害として評価でき、原状回復費用として相続人や連帯保証人に請求ができます。

事例から見る賠償額の相場

賃料の減少にかかる逸失利益については永遠に請求できるわけではなく、通常は期間を限定して賠償額が算出されます。

具体的な判例としては、以下のようなものがあります。

• 1年間は空室のため賃料全額、その後の2年間は半額での入居になると仮定し、算出されたもの（東京地判H19.8.10）
• 2年間分の家賃の値下げ分を逸失利益と認定したもの（東京地判H13.11.29）

原状回復費用については、死亡事故などに直接関連する部分の交換費用が請求を認められます。

判例では、ユニットバスでの入居者の自殺に伴い、バスそのものの交換費用は請求を認められた一方、そのほかのエアコンなどの交換費用は否決されたもの（東京地判H22.12.6）があります。

ただし、民法改正により2020年4月1日以降、従来無制限だった連帯保証人の補償金額に極度額を設定することが義務付けられるようになりました。この改正に伴い、連帯保証人に対して極度額を超える賠償請求は不可能となった点に、留意しておく必要があります。

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事故物件となった時に知っておきたいこと

ほとんどのオーナーが事故物件になることを予想していません。そのため、いざ事故物件になってしまった時も適切な対処ができないおそれがあります。

ここでは、事故物件になった時に知っておくと役立つことについて紹介します。

相続人に相続放棄された場合

相続人に対して請求が可能とはいえ、すべての相続人が多額の損害賠償金や原状回復費用の債務に耐えられる訳ではありません。

特に亡くなった方と生前深い関わりを持っていなかった場合などは、そもそも債務を負担すること自体に抵抗を感じる相続人もいます。

実は相続人が借主の残した負債を正当に拒否できる手段があります。

それは相続放棄です。もし相続放棄が実行された場合、相続人は故人の負債を一切引き継がないことになります。貸主にとっては、相続放棄をされると損害賠償や原状回復費用の請求が不可能になるため、なるべく避けたい事態といえます。

ただ、仮に疎遠であったとしても、身内が貸主に迷惑をかけた以上、全額ではないにせよ一定の負担は許容しよういう人もいます。損失を少しでも補填することを最優先に考えるならば、相続放棄という最悪の事態に陥らないよう、繊細な交渉が必要になります。

相続人が複数人いる場合

相続人が複数人いる場合、賃借権は一旦相続人全員の共同相続となります。

これらの相続人の貸主に対する損害賠償の債務は相続人ごとに分割されず、貸主は全ての相続人に損害額の請求が可能です。

これは、当該賠償債務が不可分債務になるとされているためです。不可分債務とは、相続人それぞれが債務の全体を履行する義務を負っているもので、1人が履行すれば、ほかの全員の債務が消滅します。

ただし注意したいのは、賃貸借契約の解除を主張するには、相続人全員に対して契約解除の意思表示を行う必要がある点です。

これは民法544条における、「当事者の一方が数人ある場合には、契約の解除は、その全員から又はその全員に対してのみ、することができる」という、解除権の不可分性の規定が適用されるためです。

事故物件の売却は買取がおすすめ

事故物件を賃貸物件として引き続き使用する場合、大きなコストが発生する一方で、その損失を十分に補填できない事態に陥る可能性があります。

そのため、現実的な選択肢として、事故物件の売却を検討する貸主も少なくありません。

売却のやり方としては、不動産会社に売却の仲介を依頼する方法と、買取業者に直接買取を依頼する方法がありますが、おすすめは直接買取です。

売却を仲介してもらう方法だと仲介手数料がかかることに加え、売却先が見つかるまで現金化できないというデメリットがあります。その点、直接買い取りなら仲介手数料も不要で、現金化も早いためオーナーのメリットが大きいです。

買取を検討する場合は、事故物件や投資物件の対応に長けた会社を探すのがベストです。

専門知識のない会社だと、買取を断られたり、手続き面などのサポートが不十分だったりすることがあります。

投資物件についての相談はぜひ当社までお問い合わせください。