区分マンションを相続する際のポイント。税金や相続後の対策を紹介

投資用の区分マンションを相続する際の注意点やポイントにはどのようなものがあるのでしょうか。

今回は、区分マンションを相続する際の税金や相続後の対策などについて解説します。

不動産投資用の区分マンションを相続する

不動産の相続は現金や債券、株式のような金融資産の相続とは異なる面があります。金融資産であれば相続税はかかるものの、相続して損になることは、ほとんどありません。しかし、不動産は、相続することで、かえって大きな負担になってしまうこともあります。では、不動産投資用の区分マンションを相続する時は、どう考えればよいでしょうか。区分マンション相続のポイントや注意点についてご紹介しましょう。

区分マンションを相続するとはどういうこと？

マンションのような不動産は、単に相続すれば終わり、というものではなく、その後の管理が必要になります。特に注意すべき点は以下の通りです。

登記の変更

所有者が変わるため、名義変更を行う必要があります。現在のところ相続登記には期限がなく、未申請による罰則は定められていませんが、令和6年4月1日より申請が義務化されます。過去の相続についても適用されるため、相続時にできるだけ早く登記申請をしておいた方が良いでしょう。

相続登記の申請には物件の固定資産評価額×0.4％の登録免許税がかかります※。それに加え、司法書士に相続登記を依頼する場合は5万円〜15万円程度の報酬が必要です。

※2 令和7年3月31日までは条件により免税措置があります。詳細は法務局ホームページでご確認ください。

経費がかかる

不動産の所有者には固定資産税や都市計画税※など、納税の義務が課されます。

それに加え、区分マンションの場合は管理組合に管理費や修繕積立金を支払わなければなりませんので、所有しているだけで出費が生じます。

入居者がいる場合は家賃収入から支払えるかもしれませんが、空室だと費用ばかりがかさみ、大きな損失になります。

※「市街化区域」内に土地・建物を所有している場合に課される税金。

ローンも併せて相続しなければならない

基本的に、不動産投資ローンを組む際には団体信用生命保険に加入します。その場合は債務者が亡くなった時点でローンが清算されるため、相続人に負担がかかることはありません。

しかし、団体信用生命保険に加入していなかった場合は、不動産を相続する際、ローンも併せて引き継がなくてはなりません。

こちらも家賃収入から返済できない場合は、他の相続財産や、自分自身の財産を切り崩してローン返済に当てる必要があります。

相続した区分マンションはどうなるのか

相続した区分マンションは、相続人の所有物となり、相続人が管理・運用を行うことになり、以下の3パターンのいずれかになります。

賃貸経営を続ける

区分マンションを引き継いだ相続人が、そのまま賃貸経営を続けます。すでに入居者がいる時に多く見られるケースです。

自分が住む

相続した区分マンションに自分で住むこともできます。ただし、ローンの返済が済んでいない場合は、融資金の用途が変わる（不動産投資→住宅）ため、金融機関への申し出が必要です。

売却する

賃貸経営も自分で住むこともできない場合は、相続した区分マンションを売却するという選択肢もあります。特に相続人が複数いるのであれば、売却して現金化した方が分割しやすいというメリットもあります。

区分マンションの相続税とは

区分マンションに限らず、遺産を相続した際には相続税がかかります。ここで注意したいのが、相続税は財産一つひとつにかかるのではなく、「遺産総額」から計算されるということです。遺産総額は現金や株式などの金融資産、不動産などの財産を足し合わせ、そこから負債などのマイナスの財産や葬儀費用、生命保険などを控除して算出します。

遺産総額が定められた基礎控除額を超えている場合にのみ、相続税がかかります。基礎控除額は以下の計算で求められます。

3,000万円＋（600万円×法定相続人の人数）

なお、相続税の計算は複雑であるため、インターネット上のシミュレーションで確かめるか、心配な場合は税理士などの専門家に相談すると良いでしょう。

区分マンションの相続税評価とは

先述の通り、相続税は相続財産全ての価値の総計にかかります。それでは、不動産の価値はどのように算出すれば良いのでしょうか。

相続税において不動産の価値を示す金額を「相続税評価額」といいます。相続税評価額は固定資産税評価額と同額であるため、「固定資産税の課税明細書」で確認できます。相続税評価額は建物と土地に分けて計算され、いずれも実際の価値より低く評価される傾向にあります。

目安は以下の通りです。

• 土地：路線価の約80％
• 建物：建築費の約50～60％

さらに、入居者がいる場合はさらに評価額が下がります。後ほど詳しく解説します。

区分マンションの相続税を安くすることはできるのか

相続税は一度きりの納税とはいえ、税率は決して低くありません。特に現金の遺産が少ない場合は、区分マンションの相続税を支払うために持ち出しをしなければならないこともありえます。

区分マンションの相続税を安くする方法として、以下2点について解説します。

賃貸マンションとして経営し、入居者を入れる

相続した区分マンションに入居者がいると、相続税評価額は大幅に下がります。入居者がいることで所有者がその部屋を自由に使えないため、権利の制約が大きいと見なされるからです。

入居者がいる区分マンションの評価額は、「借地権」、「借家権」、「賃貸割合」を考慮に入れて調整されます。

・借地権、借家権

区分マンションを借りることで、借主に生じる権利です。

相続税評価額における借地権、借家権それぞれの減額率は以下の通りです。

借地権：30～90％（地域により異なる）

借家権：30％

・賃貸割合

賃貸に出している部屋の面積の割合です。区分マンションを一室のみ保有している場合は、入居者がいる場合100％、いない場合0％となります。

評価額は以下のように計算されます。

建物の評価額＝自用家屋としての評価額×（1-賃借権割合×賃貸割合）

土地の評価額＝自用用地としての評価額×（1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

借地権割合70％、借家権割合30％、賃貸割合を100％として、自用と比較しての評価額を試算すると、以下のようになります。

建物の評価額＝（1-0.3×1.0）=70％

土地の評価額＝（1-0.7×0.3×1.0）=79％

入居者がいる区分マンションの場合、建物は30％、土地は21％減額されることが分かります。

「小規模宅地等の特例」を利用する

「小規模宅地等の特例」とは、被相続人が生前に使用していた事業用あるいは居住用の土地を相続する場合、その土地部分の相続税評価額を一定の割合まで減額できるというものです。

区分マンションの土地の場合、以下3点の条件を満たしていれば小規模宅地等の特例が利用でき、土地（上限200㎡）の相続税評価額が50％減額されます。

• その不動産賃貸業が開始されてから相続開始までに3年超経過していること
• その不動産賃貸業を親族が引き継ぎ、相続税の申告期限までその事業を営むこと
• 相続した親族が、その土地を相続税の申告期限まで保有すること

※申告期限：被相続人が死亡したことを知った翌日から10ヶ月

相続対策として区分マンションを購入するのはアリか？

不動産会社の営業マンのセールストークとして良く耳にするのが「区分マンションは相続対策になりますよ」という文句です。

確かに、賃貸用の区分マンションは相続税対策にはなりえます。その理由としては以下の3点が挙げられます。

相続税評価額と販売価格に差が生じやすいため

先ほどご紹介したとおり、相続税評価額は路線価や建築費と比較すると低くなる傾向にあります。現金で相続するより、その現金で購入した区分マンションを相続した方が相続税を安く抑えられます。

土地評価額が低いため

区分マンションの場合、それぞれの部屋の土地の持ち分は、戸数が多ければ多いほど小さくなります。その結果、土地評価額が低くなります。

居住用と比較して評価額が低くなるため

ご紹介した通り、入居者がいるマンションは相続税評価額が低くなります。それを利用して、相続税を圧縮することが可能です。

以上の理由から、区分マンションは相続税対策として有効な手段といえそうです。

とはいえ、相続とは財産を受け継ぐことです。重要なのは「相続したあとで利益を出せるか」という点ではないでしょうか。好条件のマンションであれば、人に貸して家賃収入を得るにせよ、売却するにせよ、まとまった利益を得られます。しかし、利益を生み出さない、いわゆる「負動産」では、入居者や買手を探すのが困難です。経費ばかりがかさみ、かえって赤字になってしまったという結果にもなりかねません。

まずは運用することを前提に、価値の高い区分マンションを購入することが重要です。相続税の減税はオプション程度に考えておいた方が良い、と考える識者もいるようです。
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区分マンションを相続したら売却がおすすめ

区分マンションは金融資産とは異なり、相続したら必ず利益があるというものではありません。ニーズのない「負動産」を相続してしまい、所有しているだけで損失になる場合もあります。

また、不動産の運用は管理会社に任せられるとはいえ、家賃滞納や災害など、さまざまなトラブルに直面することもあります。望んでもいない不動産運用にわずらわされ、費用面でも精神面でもダメージを受けるくらいなら、相続後すみやかに売却してしまうのも選択肢の一つです。

素早い売却には買取業者に任せるのも一手

区分マンションを相続した際、特に収益性の薄い物件であれば、すぐに売却したいと思われるかもしれません。しかし、価値の低い物件は買手を探すのも困難です。素早い売却を望むのであれば、買取業者に任せるのも一手です。仲介業者と異なり、業者自身がマンションを買い取るため、早ければ数日で売却、現金化が可能です。

不要な区分マンションを相続して処分に困っている方は、買取業者に相談してみてはいかがでしょうか。