収益物件を売却するタイミングはいつ！？不動産投資の売却について

 

収益物件の売却に適したタイミングを、市場と物件の要因から解説していきます。金利・株価・利益確定・家賃など、さまざまな要因が影響して売却価格が決定します。取引前に高く売却する方法を押さえて、後々後悔しないようにしましょう。

収益物件とは

収益物件は不動産を投資目的で購入し、家賃収入や将来的な売却益を得るための物件のことです。具体的には区分マンションや一棟アパート、一棟マンションなどです。一件あたりの価格が小さい物件はサラリーマン大家が副業で運用していることが多く、価格が大きい物件は個人投資家や法人が運用しているケースが大半です。

市場で考える収益物件の売却に適したタイミング

金利、株式など、市場環境の変化は収益物件の価格に大きな影響を及ぼします。まずは収益物件の売却に適したタイミングを、市場の側面から考えてみましょう。

金利低下

金利が下がれば、期待利回りが低くても収支がプラスになります。その結果、売却価格が割高でも物件を購入する投資家が増加。需要の高まりを受けて競争が激しくなり、売却価格も上昇します。

 

株式高騰

株価の高騰で、投資家の資産が増加。資産効果により、投資家の消費意欲が刺激され、株式市場の利益確定の資金が不動産にも流れてきます。余剰資金が不動産に流れた結果、不動産市場が活発化し、売却価格が上がります。

 

金融緩和

収益物件の9割以上がローンでの取引です。そのため、金融機関の評価額によって不動産価格が決まります。金融緩和で市場が活性化した結果、売却価格も上がります。

 

取引件数増加

価格の上昇は市場の活性化に繋がり、取引件数も増加していきます。価格の決定には事例比較が大きく影響するので、高値での取引の増加により、さらなる高値での取引が期待できます。市場が活性化するタイミングを逃さないことがポイントです。

高値売却ができる理由とは？

物件で考える収益物件の売却に適したタイミング

市場の変化という外的要因も価格決定の重要な要素ですが、物件自体の内的な要因も価格の決定に大きく関わります。自身の所有する物件の状況を把握することは、売却のタイミングを探る上で大きな手助けになるでしょう。

利益確定

不動産投資において、収益をプラスで終わらすことがなにより重要です。「安く買って高く売り、その間の家賃が得になり、トータルでプラス」が収益物件経営の理想的なイメージになります。価格の変動をうまく利用しながら収益化を目指しましょう。利確できるタイミングを見計らって売却してください。

 

損切り

全ての物件で利益が出るとは限りません。収支が赤字の物件の場合、「損切り」を実施することで損失をこれ以上拡大させない判断も重要です。

 

大規模修繕工事の前

大規模修繕工事など、大きな追加費用が発生するタイミングで売却するのも一つの手です。一時金が必要になる前の時期を狙って、売却を検討しましょう。

 

相場よりも高く賃貸中

投資家は物件の利回りをみて、購入を判断します。賃料が相場よりも高い物件は投資家にとって魅力的で、高額売却できる可能性が高いでしょう。

所有する物件が将来的にどのくらい稼ぐ力を持っているかを算出する収益還元法を利用すれば、物件のおおよその収益性を計算できます。所有する物件の利回りが相場から割安なのか割高なのかを知る、客観的な指標になるでしょう。

長期譲渡になる税金のタイミング

手残りの金額が大きく異なりますのでタイミングを計りましょう。

売却した年の1月1日に所有期間が5年を超えていると長期譲渡となり

短期譲渡より税率が低くなります。

 

長期譲渡　5年超     　20.315％　　内訳　所得税15.315％、住民税5％

短期譲渡　5年以下39.63％　　　内訳　所得税30.63％、住民税9％

 

退去した時

退去後の内装費用を負担せずに、買主に現状渡しで引き渡すことも可能です。

リフォームやリノヴェーションすることも可能ですが、買主の好みに合わないと、売買価格に反映されないこともあり無駄な負担になってしまいます。退去時にはそのまま引き渡すことも検討してください。

 

 投資ローンを返済完了

ローン完済した物件であれば、売却後の代金が手元に残ります。

物件を買い替えるときなど頭金などにするために売却することも選択肢です。

 

築年数が古くなりすぎる前に

築年数が古くなると、次の買主が良い条件でローンを組むことができなくなります。評価額やローン年数に影響されますので、古くなると高く取引ができなくなります。また、買主はある程度、現金を用意できる方に限定されます。

 

満室になっている

買主は満室であれば利回り計算が強気でき、賃貸募集などに費用が必要ありませんので、価格が高くなりやすい。空室率が高くなると不確実性があり手控える方も多くなります。

ローンを組む場合には金融機関の評価額にも影響がありますので、満室時は良いタイミングです。

オーナーチェンジでの売却は物件の種類によって価格が異なる

オーナーチェンジでの売却は、物件の種類によって安くなることも高くなることもあります。例えば、ファミリータイプなどの広い物件は、ワンルームマンションなどに比べて面積当たりの家賃が割安になる傾向があります。利回りが悪いファミリータイプでは、オーナーチェンジよりも空室の状態で売却した方が高く売れるケースも。

反対に投資ワンルームやアパートなどの収益物件は、入居者がすでにいる状態の物件の方が、収入が安定し買主が購入しやすいので価格が高くなります。

 

収益物件を高く売る方法

収益物件の売却価格は市場や物件の状況によって、大きく左右されます。しかし、どんな状況でも自分自身の心掛けや行動により、より高く売れるためのポイントがいくつか存在します。このポイントを必ず押さえて、取引に向かいましょう。

専門会社に依頼

収益物件の売却を専門とする不動産会社に依頼しましょう。専門会社は購入希望者を多数抱えています。紹介できる客数が多ければ、競争原理が働くため高く売れる可能性が高まります。

取引経験やノウハウが多ければ、オーナーチェンジでトラブルになる可能性も減らせるでしょう。

 

複数社で査定

適切な価格で査定し、機会損失しないようにしましょう。業者によって必ず価格にばらつきがあります。高く売るためには合い見積もりをして、比較することが大切です。

一方、価格査定が高すぎる場合にも注意が必要です。最終的に売れなければ意味がありません。

 

賃料を高くする

利回りが良ければ、それだけ高い価格で売れます。空室や更新時に少しでも賃料を高くできないか、戦略的に考える視点が必要です。

売却を検討した段階で、数年前から賃料をいかに高くできるか計画を立て、戦略的な不動産運営をおこないましょう。

 

売出し価格を相場から1割高くする

少しでも高く売却するためには、最初の売出し価格を相場より少し高めに設定することも効果的です。しかし、高く設定し過ぎると申込み自体がなくなってしまうので注意しましょう。

 

収益物件の売却のメリット

収益物件は空室がなければ、毎月安定した収入が期待できます。しかし、その一方で収益物件の不動産経営にはリスクも伴います。売却することで自身の財政状況の改善や、リスクを分散できるメリットがあります。

現金化できる

現金化により、利益確定ができます。ローンよりも売買金額が多ければ、ローンから売買価格を差し引いた分の利益も手元に残るでしょう。

 

ローン債務圧縮

売却の一括返済により、自身のローン債務の負担を減らし身軽になれるでしょう。不動産投資ローンがなくなることで、自宅購入のための住宅ローンの枠も増額できます。

 

リスクから解放される

収益物件経営を続けている間は、「価格変動」や「老朽化によるコスト増加」など、多くのリスクに晒されています。売却することで、そのような収益が悪化する不安から解放されるでしょう。

 

賃貸募集など手間から解放される

所有していると入居者の入退室による賃貸募集や、設備不具合のメンテナンスなど、いろいろ意思決定が必要です。収益物件は基本的には不労所得ですが、所有していると精神的負担はかかります。売却することでそれらの手間から解放されます。

 

収益物件の売却のデメリット

収益物件を売却することは、安定した収入源を手放すことになります。売却の際に発生するコストも見逃せない点です。

収益がなくなる

収益物件を売却して所有権がなくなれば、当然今まで得られていた収入が一切なくなります。先行き不透明な社会状況の中で、毎月一定の賃貸収入が得られる不労所得は魅力的です。

 

安い価格での取引になることも

収益物件の売却の場合、賃料が価格に大きく影響します。賃貸需要が少ないエリアの物件では、賃料が安くなる可能性が高いでしょう。さらに、投資家のニーズが少ないエリアでの取引の場合、申し込み自体が少なく価格競争も生まれません。そのような地域での取引では、相場よりも高値の売却は難しいかもしれません。

 

取引コストがかかる

売却には仲介手数料など、取引の際に発生する諸々の費用の支払いが必要です。売却して新しい物件に買い替える場合、その諸経費分のコストが丸々損失になります。

売却、そして次の物件を購入するのには、最低でも数ヶ月の時間がかかります。すぐに次の物件を買い替えることは難しく、無収入が続くその状態もコストとして考えられるでしょう。

 

設備点検できずトラブル

オーナーチェンジの取引きは入居者のプライバシー保護の為に、室内の実査点検ができない取引となります。設備の不具合があった場合、いつから発生していたのか、売主と買主のどちらが費用を負担するのかトラブルになることもあります。

 

収益物件の売却手法

仲介で売却

仲介は、売主は不動産会社に売却を依頼し、物件価格を査定してもらいます。 不動産会社が営業活動を行い、興味を持った買主と商談します。売主と買主の条件が合意に達したら売買契約締結し引渡しを行います。不動産会社は専門知識と経験を持ち、売主と買主をサポートして安全な取引を実現します。

買取で業者に売却

買取は物件価格を査定するまでは仲介と同じですが、不動産会社が直接買い取るので買主に対する営業活動や折衝はありません。仲介と比べ早期に現金化できるメリットがあります。価格は市場価格よりも、不動産会社の利益と諸経費分が安くなります。

 

収益物件の売却の流れ

査定依頼する

物件価格の査定を不動産会社に依頼をします。事例比較や、収益還元法、原価法などを使用して計算をします。根拠を明確にします。

 媒介契約締結

仲介の場合は不動産会社に金額や期間を明確にして営業活動を依頼します。媒介は専属専任・専任・一般と３種類があります。

 販売活動と価格交渉

媒介を締結した会社が営業活動を行います。レインズ・ポータルサイト掲載や購入見込ユーザーに電話営業など様々な紹介活動を行い、購入申込を獲得し価格交渉を行います

 売買契約と引き渡し

価格や引き渡し条件が纏まったら、売買契約を締結し、買主の資金の準備ができたら、所有権とお金を引き換えにする引渡しを行います。

税務申告

購入から売却での譲渡益を計算し、利益が出ている時は税務申告を行います。

 

収益物件の売却が失敗するケース

ローン残債を確認していない

残債が売買金額よりも大きい場合は、不足分を用意できなければ引き渡しができません。ローン残債がいくら残っているか事前に確認してください。複数件所有しているオーナーは間違わないように注意が必要です。

投資用マンション売却と残債の注意点。 売却の際には必ずローンを確認

税金など諸経費を計算していない

長期譲渡なのか短期譲渡なのか、納税はいくらになるのか、仲介手数料などの諸経費はどのくらいになるのか、事前にシミュレーションをオススメします。想定よりも諸経費が大きく、手残りが想定よりも少なくなってしまうことがあります。売却金額を決定する上でも重要な要素になります。

売り急いでしまう

収益物件の価格が大きくなるほど売却には時間が掛かると考えてください。区分ワンルームなどは数か月で引き渡しができますが、一棟になると物件調査や価格交渉など時間が掛かり半年から1年近くかかる場合もあります。売り急ぐと安く売らねばならず、後悔することになります。

 

 

収益物件の売却には、景気動向や家賃価格など、あらゆる条件が大きく影響して価格が決定します。売却の最適なタイミングは、物件の価値が最大化する市場環境の見極めに加えて、売り主の不動産の経営や所有する物件の状況などの複合的な要素が絡んでくるので、人や物件によって異なります。売却のメリットとデメリットを考慮しながら総合的な判断をした上で、売却するタイミングを決定してください。

収益物件の売却にお悩みの方は、収益物件の売却実績の多い専門会社に相談することをお勧めします。