区分マンション投資が儲からないと言われる理由と対策を紹介

「区分マンション投資は儲からない」

不動産投資検討者や既に不動産投資を行っているオーナーなら、一度は聞いたことがあるかもしれません。

今回は、区分マンション投資が儲からないと考えられている理由や区分マンション投資が儲からない際の対策について紹介します。

区分マンション投資が儲からないと言われる理由

区分マンション投資は不動産投資としては比較的低予算で始められ、管理が容易であることから、特に不動産投資初心者に人気のある投資法です。しかし、区分マンション投資は思うように利益が得られないともいわれています。本当に区分投資マンションは儲からないのでしょうか。

区分マンション投資とは

区分マンション投資とは、マンションの一室を一単位として所有する不動産投資法です。それに対し、マンションやアパートを一棟全て所有する投資法を「一棟投資」といいます。

区分マンション投資は一室から購入できるため、一棟投資と比較すると初期投資費用は安く済みます。自己資金をある程度、用意していれば、一括現金購入も可能です。

また、共用部分の管理は管理会社に委託するため手間がかからない点もメリットです。

区分マンション投資は儲からないと言われる理由

区分マンション投資は一棟投資と比較すると安く始められるものの、儲け（利益）が少ない投資法であるとも言われています。その主な理由は以下の通りです。

一棟投資と比較して利回りが低くなりやすい

先ほどご紹介したとおり、区分マンション投資の場合、共用部分の管理や修繕はマンションに入っている管理会社が行います。そのため、管理費や修繕積立金の支払いが必要になり、一棟投資と比較して利回りが低くなる傾向にあります。

収入が不安定になりやすい

区分投資は空室リスクにより収入が不安定になりやすいという特徴があります。

一棟投資の場合は、マンション内のいくつかの部屋が空室になっても、入居者がいる部屋の家賃で空室リスクをカバーできます。これをリスクの分散といいます。

それに対し、区分マンション投資で一室のみ所有の場合、その一室に入居者がいなければ家賃収入を得ることができません。

以上の理由から、区分マンション投資は一棟投資より空室リスクが高くなります。

自由に修繕やリノベーションができない

区分マンションの場合、マンション全体の管理や修繕は管理会社が行うことになります。

例えばエントランスホールが汚損していて敬遠されているという場合、一棟投資なら自身でメンテナンスを行うことで入居希望者を獲得できます。

しかし、区分マンションではその権限がなく、管理会社に任せきりになります。

では、室内であれば自由にできるかといえばそうではなく、マンションごとのルールを守らなければなりません。

「もう少し修繕やリフォームに力を入れれば入居者が入るのに……」と歯がゆい思いをすることもあるでしょう。

返済余裕率（DSCR）が低いから

区分マンションの純収益をローンの返済額で除したもので、1を割ると収益で返済を賄えない状態になります。

レバレッジを効かせる為、自己資金を投下せず、購入金額のほとんどを借り入れに頼っている方が多く、投資スタートから構造的に儲からないシミュレーションになっている方も多くいます。

区分マンション投資の種類

区分マンション投資にはさまざまな種類がありますが、実際には難易度の違いはあまりありません。

主な投資タイプとしては、新築マンション、中古マンション、単身向け、ファミリー向けなどがあります。また、ワンルームを所有するか複数所有するかの違いもあります。

それぞれの種類にどんな特徴があるのか、そしてどのような点で投資の難易度が変わらないのか、以下で詳しく見ていきましょう。

こちらの表は各タイプの投資種類を簡単にまとめたものです。

まず、新築マンションと中古マンションについてです。

新築マンションは、最新の設備や高い入居率が魅力ですが、その分購入費用が高くなります。一方で、中古マンションは購入費用が抑えられるため、比較的少ない資金で始められるメリットがあります。ただし、修繕費用がかかる可能性があり、注意が必要です。

また、単身向けの1Rや1Kと、ファミリー向けの2LDKなどもあります。

単身向けは入居者が見つけやすい反面、空室リスクが高くなります。一方でファミリー向けは、長期入居が期待できるため安定した収益が見込めますが、購入費用が高くなります。

最後に、ワンルームのみ所有するか、複数の部屋を所有するかの違いです。

ワンルームのみ所有する場合、管理が簡単ですがリスク分散ができません。複数の部屋を所有することでリスク分散が可能になりますが、管理の手間が増える点に注意が必要です。

これらの区分マンション投資の種類を見ても、難易度に大きな差はないことが分かります。それぞれにメリット・デメリットがあり、どれが適しているかは投資家の目的や資金状況によります。

新築マンションと中古マンションの違い

新築マンションと中古マンションの違いについて見てみましょう。

以下の表に、それぞれの特徴をまとめました。

新築マンションは、最新の設備と高い入居率が魅力です。購入費用は高いですが、その分安定した収益を期待できます。

一方で中古マンションは初期投資を抑えることができ、ローンを組む場合も借入を少なく始められるため返済負担が軽くなります。ただし、修繕費用がかかる可能性があります。

また、オーナーチェンジ物件（すでに入居者がいる中古物件）は、購入後すぐに家賃収入を得られるため、初心者におすすめです。

単身向け、ファミリー向けの違い

単身向けとファミリー向けの区分マンションの違いについて見てみましょう。

以下の表にそれぞれの特徴をまとめました。

単身向けの物件は、購入費用が低く、初めての投資に向いています。

しかし、入居者の入れ替わりが激しく、空室リスクが高い点に注意が必要です。

一方でファミリー向けの物件は、購入費用が高いものの、長期入居が期待できるため安定した収益を見込めます。

ただし、管理の手間が増える点を考慮する必要があります。

ワンルームのみと複数の部屋を所有の違い

最後に、ワンルームのみ所有する場合と、複数の部屋を所有する場合の違いについて見てみましょう。

ワンルームのみを所有する場合、管理が簡単で手間が少ないですが、リスク分散ができないため、空室リスクが高まります。

複数の部屋を所有することで、リスク分散が可能になり、空室による収益の減少を防ぐことができますが、その分管理の手間が増えます。

不動産投資において重要なのは、自分の目的や資金状況に合った投資方法を選ぶことです。

区分マンション投資にはさまざまな選択肢があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。この記事を参考に、自分に合った投資方法を見つけてください。

区分マンション投資が儲からないと言われる理由は、多くの要素が絡んでいますが、正しい情報と戦略を持って取り組めば成功する可能性も十分にあります。

引き続き、しっかりと情報を集めて、賢い投資判断をしていきましょう。

本当に区分マンション投資が儲からないのか

上記でご紹介したとおり、区分マンション投資は一棟投資より不利な要素が多々あります。

しかし、区分マンション投資において大きなリスクが生じるのは、空室や管理の不備が生じた場合です。

立地や管理状態が良い区分マンションを選んで所有すれば、手間をかけずに安定した家賃収入を得られる可能性は十分にあります。

区分マンション投資が儲からないときの対策

区分マンション投資はマンションや管理会社の選定によっては、安定した利益を出すことも期待できます。

しかし、選定を誤ると儲けを出すことができず、後々になって何らかの対応策を考えなくてはいけなくなります。

では、儲からない区分マンション投資はどのように対策をすれば良いのでしょうか。

また、区分マンション投資で起こりやすい失敗例にはどのようなものがあるのでしょうか。

以下に詳しくご紹介します。

儲からない区分マンション投資の対策

区分マンション投資は空室リスクが高く、一室のみの所有の場合、空室が出ると利益がまったくなくなります。

そのため、入居ニーズを高めて入居付けするか、自分で住むか、処分して売却益を得るか、選択することになります。

それぞれの対策について詳しく解説します。

適切な家賃設定と入居者管理を行う

区分マンション投資で重要なのは、適切な家賃設定と入居者の管理です。

市場調査を行い、地域の家賃相場を把握することで、適切な家賃設定ができます。

高すぎる家賃設定は入居者を遠ざけ、低すぎる家賃設定は収益を圧迫します。バランスの取れた家賃設定が重要です。

また、入居者管理も欠かせません。定期的な物件の点検や、入居者とのコミュニケーションを大切にすることで、長期的な入居を促せます。

入居者のトラブルを未然に防ぐために、審査を厳格に行うことも重要です。

長期的な視点で運用する

区分マンション投資は、短期的な利益を追求するよりも、長期的な視点で運用することが成功の鍵です。

長期的な視点で考えると、経済状況や不動産市場の変動にも柔軟に対応できます。

たとえば、景気が悪化しても家賃収入が安定している場合、物件の価値が下がったとしても投資は成功といえるでしょう。

さらに、長期的な運用では、物件の価値を維持・向上させるためのリノベーションや設備の更新を計画的に行うことも可能です。

これにより、入居者の満足度を高め、空室リスクを減らすことができます。

リフォームする

中古マンションで老朽化が目立つ場合は、リフォームを行うことで入居ニーズを高められる可能性があります。

先ほどご紹介した通り、区分マンション投資では共用部分のリフォームはできません。しかし、専有部分であれば、ある程度リフォームは可能です。

ただし、マンションによってリフォームのルールは異なりますので、必ず確認しておきましょう。

区分マンションのリフォーム例としては以下のようなものがあります。

• 壁紙や床の張替え
• 水回りのリフォーム
• 収納の設置

自分で住む

空室リスクが心配な場合は、自分で住んでしまうのも一つの手段です。家賃収入は得られませんが、維持費や管理費のみで住めるため、他にマンションを借りるより安く済みます。

とはいえ、投資用マンションに自分で住むことで、さまざまな問題が生じる場合があります。

まず、自分が住むことで事業ではなくなるため、減価償却費や管理費など経費に計上できなくなります。それに加え、ローンを組んでいる場合は本来の融資の目的とずれてしまうため、融資を受けている金融機関への連絡が必要です。

上記の理由から、

• 減価償却が済んでいない
• 管理費が高額
• ローンを組んでいる

以上のような投資用マンションは、自宅に転用するメリットが小さいといえます。

売却する

儲からない区分マンションを所持していても、経費ばかりがかさみ損失を増やしてしまいます。早めに見切りをつけてマンションを処分することで損失を抑えられます。

また売却益で新しいマンションを購入したり、他の投資に回したりできるため、選択の幅が広がります。

儲からない区分マンションを所有し続けるリスク

区分マンション投資がうまくいかない場合、所有し続けることには多くのリスクが伴います。

以下では、具体的なリスクについて簡単にまとめました。

赤字が続き、家賃収入だけでは運用コストを賄えない

家賃収入が運用コストを下回る場合、毎月の赤字が続きます。これにより、ローンの返済や管理費、修繕費などの費用を自己資金で補う必要が生じ、経済的な負担が増大します。

老朽化が進み、大規模修繕や建て替えが必要になる

建物の老朽化が進むと、大規模な修繕や場合によっては建て替えが必要です。これらの費用は高額であり、特に修繕積立金が不足している場合、追加の出費が必要です。

資産価値が下落し、売却しても損失が出る

不動産市場の変動や物件の老朽化により、資産価値が下落することがあります。その結果、売却しても購入価格やローン残高を下回り、損失が発生するリスクがあります。

事故や災害時、復旧費用の負担の可能性

地震や火災などの災害や事故が発生した場合、その復旧費用を負担する必要があります。

保険でカバーされない部分や、保険料の上昇も考慮しなければなりません。

税制の変更により、さらに負担が増える

税制が変更されると、不動産投資にかかる税負担が増加する可能性があります。特に、固定資産税や所得税の増税は、収益に直接影響を与えます。

空室リスクの増加

入居者が見つからない場合、空室期間が続き、家賃収入が途絶えるリスクもあります。特に競争が激しい地域では、このリスクが高まります。

区分マンション投資は魅力的な投資手段ですが、適切に管理しないと大きなリスクを抱えることになります。

上記のリスクを理解し、対策を講じることが重要です。

成功する区分マンションの選び方

中古を購入する

新築の物件は値下がりが大きくなり、インカムリターンで収益が良くても、キャピタルリターンも含めた総収益で考えると利益を確保するのが厳しいです。

中古であれば値下がり幅が少なく、成功する可能性が高まります。

中古マンションを選ぶことは、区分マンション投資で成功するための一つの方法です。

また、中古マンション成約価格は上昇傾向にあるものの、2023年には新築との差が広がっています

• 2023年首都圏の新築分譲マンションの平均価格：8,101万円
• 2023年首都圏の中古マンション平均価格：4,802万円

中古マンションは、初期投資を抑えながらも安定した収益を得やすい点が魅力です。

特に、オーナーチェンジ物件（すでに賃貸中の物件）を選ぶことで、購入後すぐに家賃収入を得ることができ、リスクをさらに低減できます。

さらに、購入時には物件の状態をしっかりと確認し、必要な修繕費用や管理費用を見積もることが重要です。

これにより、予期しない出費を防ぎ、投資計画を安定させられます。

参考：首都圏不動産流通市場の動向（2023年）

参考2：首都圏 新築分譲マンション市場動向 2023 年のまとめ

参考3：2023年のマンション市場を総括。新築・中古マンションの価格推移と供給戸数を徹底解説！（ヤフーニュース）

立地を選ぶ

空室率が低く、資産価値が下がりづらい立地を選んで投資してください。

都心、駅近がおすすめです。

東京でも人口減少が始まりますので物件の価値をしっかり見極めて投資をする必要があります。

共用設備が充実している

オートロック、エレベーター、宅配ボックス、駐輪場などの共用設備があるかも大切な条件です。

区分マンションでは、管理組合の承認を取り設置することが難しいため、

今後の賃貸競争が激化することを考えると必須です。

儲からない区分マンション投資の失敗事例

区分マンション投資は比較的手軽に始められる反面、安易に始めたがゆえに失敗してしまう人も少なくありません。投資を始める前にさまざまなリスクを織り込んだシミュレーションを行い、利益が出るかどうかを見定める必要があります。

特に以下のような失敗が起こりやすいため注意しましょう。

空室リスクによる赤字の発生

先述の通り、区分マンション投資は空室リスクが大きくなりやすいという特徴があります。特に1室しか所持していない場合、入居者がいないと家賃収入は0となり、管理費や固定資産税などの出費ばかりが大きくなって収支が圧迫されます。

空室リスクを抑えるためには、複数の区分マンションを所有する必要があります。特に地域や間取りを変えて投資することで、リスク分散の効果が高くなります。

メンテナンスにかかる費用の増大

区分マンション投資では、管理会社に管理費や修繕費を支払い、マンション全体のメンテナンスを行います。月々きちんと支払っていれば問題ない、と思われるかもしれませんが、予想外の汚損が発生したり、管理会社の見積もりが甘かったりといった事由で、大規模修繕時に高額の一時金を請求される恐れがあります。

それに加え、月々の管理費や修繕費が増額される場合もあります。

そうした出費の増大は、区分マンション経営が傾く原因になりえます。

管理会社の質が悪くマンションの劣化が早い

上記でご紹介したとおり、区分マンション投資ではマンション全体の管理を管理会社に任せるしかありません。質の良い管理会社であれば問題ありませんが、中には管理がずさんな管理会社も存在します。

新築では大きな差は見られませんが、築年数が経過するごとに管理会社の質がマンションの状態に表れます。質の悪い管理会社が管理しているマンションは劣化が早く、汚損や故障が放置されることもあるため、入居ニーズや資産価値を維持できません。

投資用のマンションを選定する際には、管理会社の質もしっかり見極めることが重要です。

儲からない区分マンション投資は売却するしかないのか

空室が続き、儲けが出ない区分マンションは、入居時の費用を下げたり、リフォームをしたりすることで入居ニーズを高めることはできます。

とはいえ、そうした施策は一時的な減収や出費につながります。それでいて必ず入居者が入るとは限らず、損失ばかりが出てしまうことにもなりかねません。

儲からない区分マンションを所有してしまった時は、上記のような施策をいろいろ試すのも良いですが、思い切って処分してしまうのも一つの手段です。

とはいえ、儲けの出ない区分マンションは他の不動産投資家にも敬遠され、買い手がなかなかつかない場合もあります。

その際には買取業者に依頼すれば、すぐに処分が可能です。

儲からない区分マンション投資の売却が難しければ、買取業者を探すのも一手

区分マンション投資は決して「儲からない」というわけではありませんが、空室リスクや管理の不手際による損失が大きいため、慎重に選定する必要があります。

しかし、完全に先を読めない以上、儲からないマンションをつかんでしまうこともあります。

そのような場合は、買取業者にマンションを買い取ってもらうのも一つの手段です。

買取業者であれば買い手が現れるのを待つ必要もなく、スムーズに売却が可能です。

マンション投資は出口戦略が命とも言います。儲けの出ないマンションは早めに見切りをつけ、売却益を得ることも検討しましょう。